九江市房地产-九江香榭丽舍可行性研究报告(doc49)-地产可研(编辑修改稿)

九江市房地产-九江香榭丽舍可行性研究报告(doc49)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

的房地产市场的分析我们可以看到总价的高低将直接决定客户面。 九江当地的楼盘销售中，本地自住需求占了绝大多数，而以九江的经济实力，能 承受高总价的客户相对较少，因此无论在品质上如何突破，将很难形成热销的局面，而且由于受到周边景观的限制本案也不宜定位高总价楼盘。 从销售情况看，本案周边的多层住宅明显好过高层，一是由于多层公摊较少，物业费较低，在建筑成本在房价中所占比例很高的九江来看，高层住宅也较多层价格高，所以九江的普通客户更倾向于购买多层。 综上所述，我们认为高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。 用营销和规范的案场管理打动客户 一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的 打动准客户，有利于楼盘的销售。 在九江市目前销售的楼盘中，除远州国际广场有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。 在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行，而在宣传多数属于较低档次的如雇人在交易中心派发传单，几乎很少见到房地产广告。 抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出我们的专业性，使我们在竞争楼盘更有优势。 四、房地产市场前景预测 就九江市现状而言，经济发展与东部地区比相对缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随 着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，可以预测九江市的房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。 （ 1） 房地产市场继续保持旺盛需求 从市场需求弹性分析，目前九江市城镇居民住房自有率已达到 70%以上，大部分城镇居民已经通过房改或购买商品房拥有一套住宅 ,今后改善住房条件或购买第二套住房投资将是需求的重要来源。 根据九江市政府最新规划预测， 到 2020 年，九江中心城区合理人口规划 将 为 125 万人， 九江每年平均新增人口 万，以 2020 年人均居住面积 m2测算，今后九江每年至少将平均新增住房需求 万 m2，市场需求旺盛。 （ 2）楼市房价仍将稳步攀升 根据九江市有关部门统计 ,至 2020 年底，九江市共 完成房地产投资 亿元，比上年同期增长 %。 其中住宅投资 亿元，比上年同期增长 %。 商品房屋需求旺盛，房屋价格大幅攀升，上半年商品房屋销售额 亿元，增长 %，平均销售单价 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增长 %。 在 2020 年，在销量保持稳定增势的前提下，九江市区房产均价已从 2020年的 900 元 /㎡涨至 1800 元 /㎡ ,但此价格与周边同类城市相比， 却仍有较大差距，随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见 九江房价 仍 有 较 大的增长空间。 （ 3）居民对住宅品质需求提高 随着城市化进程的推进，近几年来九江房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板的普通公寓房，规划、绿化、配套等不尽人意。 而随着九江经济的快速发展，人民生活水平日益提高，广大居民对住宅品质需求日益旺盛， 舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。 （ 4）房地产市场竞争进一步加剧 0 05 年九江土地拍 卖面积超过 3500 亩，而今年可供的土地面积有 4500 亩，据国土资源局的相关人员表示， 06 年九江的土地供应量在 2020 亩左右，可见市场供应相当充足，随着前几年拍卖的土地陆续开发，市场供应将会大幅增加，各楼盘间的竞争也会日趋激烈。 （ 5） 商品房价格 水平低，有一定发展空间 2020 年九江商品房均价为 1800 元 /平方米左右，与国内发达城市的房价相比较，还有极大的发展空间。 随着城市建设的不断完善，经济持续增长 ，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。 第三篇：项目篇 一、项目概况 地理位置：本案位于九 江市形象街区长虹大道东段 603 车队地块，长虹大道北侧（长虹大道为九江市政形象大道，规划宽度达 80M，这交通便利，自然环境资源优越）， 占据九江东区要冲 ,路网发达 ,交通便捷 ,出门不远即可上高速公路，距 九江 火车站约 600 米距 离 、长途客运站和繁华闹市区只有几分钟车程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交车经本区通往各地；紧临高等学府 — 九江师 专，附近银行、学校、医院等市政配套设施齐全，生活十分便利。 经济指标：总用地面积： 38701M2 总占地面积： 11830M2 总建筑面积： 69661M2 其中：住宅面积： 商业面积： 7930M2 社区服务配套用房： 971M2 设备用房： 402M2 商业（办公）面积： 7626M2 商业建筑内停车库： 3845M2 容积率： 建筑密度： 31% 绿地率： 35% 住宅户数： 388 户 多层住宅内停车库： 1165M2 二、项目资源分析 周边环境资源  区域位置：本项目地处九江市政府形象大道 —— 长虹大道，区域内企事业单位众多，发展潜力巨大  自然环境：本项目区块地势与长虹大道有一定落差，但小高层在一定高度可看到南门湖，视野比较开阔。  交通资源：本项目临九江的主干道长虹大道， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交车经本区通往各地 ， 出门不远即可上 高速公路，距 九江 火车站约 600 米距 离 、长途客运站和繁华闹市区只有几分钟车程 ，交通十分便捷。  商业氛围：本项目周边商业已形成 一定规模，四星级雅阁泰大酒店与本案毗邻，附近的火车站带来了较大的人流，商业气氛一流。  教育资源：南湖幼儿园、三里街小学近在咫尺，更有高等学府 —— 九江师专，为本案提供了良好的教育资源和文化氛围。  升值潜力：浔阳区内土地资源的稀缺，市民认可度高，升值潜力巨大。 项目本身资源  项目案名： ” 香榭丽舍 ”  开发规模： 69661M2  规划理念：充分挖掘地方特色，展现“植物、环境、小区”的主题，将自然景色作为小区特色的主基调，给合原有的地形地貌， 通过改造、整合，通过不同的手法展现植物 的意念，将整个环境融入到小区的背景中，表达出“植物、环境、小区共生”的追求， 同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本小区独特的自然景观与文化内涵，使整个小区更有生命力。  物业形态：本项目规划建有多层公寓、小高层、商业等多种物业形态，多元化的产品结构必将适合不同消费者的需求，同时高低 错落、 疏密相间、不同形态的建筑既丰富了园区的天际线，又使小区显得和谐宜人。  户型设计：在户型上表现多种平层、跃层形态，并在景观、采光、通风等方面充分实现每家每户的均好性，户型面积从八、九十 平方米至两 百平方米不等，可充分满足不同层次人士的居住需求。 三、项目 swot 分析 S：优势 靠近城市主干道长虹大道，交通便利 长虹大道属于是市政府形象大道，政府对周边建设支持 龙鑫花园、富华小区等新兴住宅小区的新兴建，形成一定的板块效应 雅阁泰大酒店的开业提升地块的档次 地块周边的配套相对比较齐全 W：劣势 地块沿长虹大道，车流较多，有一定的噪音污染 目前经营产业多为汽配对小区的环境和品质提高有一定的影响。 地块有落差对小区规划有一定影响 O：机会 长虹路的不断完善，吸 引市民的目光 市区一类地段，成块的空地较少，拆迁政策调整导致拆迁难度加大，目前市区一类地段可供开发的多层住宅稀缺 九江经济的发展、市民收入的提高必定带动市民对品质楼盘需求的加大 本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是九江房地产市场上一流的，这将对九江的消费者产生较大的吸引力 九江目前城市化水平不高，随着城市建设的推进，旅游及经济的发展，城市化水平将逐步提升，房产市场也将面临很好的发展机遇。 房地产市场价格水平低，目前九江房地产成交均价相对较低，给市场足够的发展空间。 T：威胁 随着九江城市化进程步伐的加快 ,特别是八里湖新区的大面积开发 ,一方面可以提高城市品味 ,带动市场需求 ,但另一方面 ,由于政府 开发资金有限 ,极可能以出让土地的方式来筹措主要资金，如此必定会增加土地投放量 ,给市场带来一定压力。 后期宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓一部分人的购房计划 四、项目商业、办公部分分析 周边商业业态、出租情况分析 汽配一条街逐渐成形 周边沿长虹路业态分布情况3% 10%3%67%10%7%休闲娱乐餐饮宾馆小超市汽配维修建材其他 从我们对长虹大道周边的业态调查情况来看，汽配维修在 各类业态中占了绝大多数，比例达到 67%，可以说周边已形成汽配一条街的商业布局，由于临近火车站，因此餐饮宾馆也占了一部分达到 10%左右，而周边众多的新兴小区则带动了建材经营，其他店铺则属于周边小区的生活配套，数量较少。 从出租率来看，本案周边的店铺出租率均达到 95%以上，空关情况相当少，商业气氛较浓，我们对承租业主进行的调查中，普遍认为经营状况不错。 租金及回报状况分析 售价上涨趋缓、租金平稳上涨、回报率有所提高 龙鑫花园长虹大道店铺售价租金变化情况70009500 98001200 1600 18000202040006000800010000120202020 2020 2020售价(元 /平 方米)租金(元 /月 /间 ) 本案与龙鑫花园仅一街之隔 ，主力单间面积在 5060 平方米左右，目前仅余三间店铺，出租率更达到 100%。 其业态分布、店铺类型上与本案有较强的可比性，因此具有较大的参考价值。 从龙鑫花园的价格走势来看， 2020 年底到 2020 年底之间由于受房价整体上涨和区块不断成熟的因素，价格上涨较快，上涨幅度达到了 35%，而到了 2020 年，上涨幅度明显放缓，仅为 3%左右。 租金价格随着区块的不断成熟，整体上涨比较稳定，保持在 25%左右。 从租金回报率看，按一间店铺 50 平方米计算， 2020 年底，该段商铺的年回报率为 %， 2020 年底的时候为 %，目前为 %。 目前龙鑫花园的店铺出租情况非常良好，由于供不应求，因此店铺的租金也一路上扬，部分店铺甚至达到了 2020 元 /月 /间，同时由于房价上扬的情况有所遏制，因此回报率的上扬也使龙鑫目前的店铺销售情况比较良好。 抗性及应对策略 a) 抗性 1） 国家宏观调控使投资市场日趋冷淡 2） 案量较大 b) 应对策略 国家宏观调控使投资市场日趋冷淡 策略： 鉴于目前本案周边的业态分布主要以汽配为主，因此，可把沿长虹大道打造成汽配一条街，把自用客户（汽配经营商）列为本案商业部分的主力客户。 案量较大 策略： 分批次推出，缓解一次性 推出的销售压力 适当调整产品的面积，利用相对较低的总价吸引更多的客户 小办公市场分析 办公市场整体需求量少、市场不规范，但市场空白有一定的发展空间 在九江，单纯写字楼的项目非常少，除荷花苑推出一幢写字楼但被市公交公司整体收购外，几乎没有纯写字楼项目，而一些如滨江花园、步红花园等项目都推出商住楼概念，宜商宜居。 目前九江并没有出台类似宁波的办公场所管理规范，很多办公区域都集中在小区内，而纯写字楼在当地并没有形成一定的概念。 虽然由于九江产业的匮乏，九江写字楼的需求并不大，但目前市场处于空白，而且本案 处于市政形象大道 —— 长虹大道，广告优势明显，因此本案推出少量。