乐山房地产业的现状和问题分析doc71)-房市分析(编辑修改稿)

乐山房地产业的现状和问题分析doc71)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

业融资渠道间接化的格局进一步增强。 贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。 在当前 乐山 金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由 2020 年的%上升到 2020 年末 %。 在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。 改革开放以来， 乐山 直接融资市场发展很快，但是在短时期内 此资料来自 , 大量管理资料下载 21 仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。 房地产资金主要来自银行贷款。 这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积 (2020 年 乐山 空置面积同比增长超过 %)长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。 这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。 这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。 房地产融资各种方式均有局限性。 融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。 所谓 融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。 综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。 即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。 内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。 内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。 对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于 总体利益终究是微不足道的。 房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。 二是外部融 此资料来自 , 大量管理资料下载 22 资。 外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。 目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 三、房地产企业普遍规模小，缺乏长远考虑 房地产企业规模小，“短平快”项目居多。 乐山市现有本地房地产开发企业 46 家， 2020 年开发投资约 7 亿元，开发面积近 万平方米。 本地企业普遍存在规模小、专业性不强。 从 98 年到 2020 年中，乐山 市城区开发的设计住户在 100 户以上的楼盘只有 40 多个。 与四川同等城市楼盘相比，乐山市市区的房地产开发显得波澜不惊。 由于缺乏一些房产大鳄的加入，乐山市城区的房地产开发大多数是一些“短平快”的小项目，缺乏规模效益。 不仅对以后自身的发展不利，而且也对乐山市房地产业的整体效益，整体形象也不利。 同时也造成整个城市规划实施的协调困难。 四、房地产市场化程度较低，市场不够规范 首先从土地运作方面来讲，国土资源部 11 号文件要求土地供应实行“招挂拍“后，仍有大量的存量土地、划拨土地、违法地进入商业开发市场，开发商的巨额暴利正 是来源于此。 土地市场迫切要求建立公开、公正、透明和依法运作的市场机制，以保证开发商在市场化下平等竞争。 房地产开发项目的建设违反规定弄虚作假，干扰房地产市场的正常秩序，政府在管理上的混乱和 此资料来自 , 大量管理资料下载 23 市场服务上的缺位，危及到工程质量和安全生产，加大了房地产风险，抑制了市场化的发展。 其次，从消费者的角度来看，目前，在乐山市房地产市场中，在质量、价格、广告、计量、交付等方面的投诉案件上升很快，2020 年投诉 2316 件， 2020 年投诉 2810 件， 2020 年投诉 3464件， 2020 年投诉 5136 件，消费者因为房屋质量、房屋面积 等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户以为物业收费项目和标准服务质量与物业管理公司的冲突等等经常在新闻媒体上暴光，既影响了房地产开发商，物业管理公司的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响了整个房地产业的发展。 五、房地产产品特色不突出 1 乐山市旅游房地产主题不突出、发展缓慢 旅游房地产是结合了自然旅游资源人文旅游资源和人造旅游景观为依托，聚集人气，并借势开发房地产，使之成为旅游、休闲、度假、居住有机结合的房地产形式。 目前成都在此领域的开拓已经开始：置信 的芙蓉古城、芙蓉汉城，乐山市天下青城的半山酒店，龙泉阳光体育城等都开始了旅游房地产的积极尝试。 而乐山在房地产与旅游资源的结合上少有成功的案例，据笔者实地考察，目前比较成功的有依青衣江而建的山水湾别墅，靠近城市森林的居雅苑，从他们推出市场受到消费者的追 此资料来自 , 大量管理资料下载 24 捧来看，旅游与房地产的结合还有很大的潜力可挖，需要乐山各方面的共同努力。 乐山大佛景区是乐山市旅游产业的龙头，与峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。 但目前，乐山大佛景区主要吸引的是外地观光游客，峨眉山山凭借良好的自然生态环境，成为四川地区休闲度假及会议市场的主 要选择地之一，产品附加值相对较高：乐山市旅游地产发展缓慢不仅大大落后于峨眉山山旅游房地产，而且也与四川其他旅游景区的旅游房地产发展有较大差距，其发展现状表现在专业化程度不高、特色不突出，导致其资源和区位优势没有发挥。 2 酒店房地产档次较低，未形成合理的结构体系 乐山市的酒店以三星级以下为主，中高档次设施较少。 在乐山市城区范围内目前有一家（准四星级）酒店，其中，金海棠宾馆为商务会议接待型酒店，主体为一座 13 层建筑，位于乐山市中心城区东部边缘。 宾馆由乐山市政府投资兴建，成都某酒店管理公司管理，开业近一年，设施 较新，包括 150 间／套客房，以及餐厅、宴会厅、夜总会、桑拿、保龄球、网球场、室内恒温泳池等，并拥有多功能厅和 7 个会议室。 金海棠宾馆是典型的新兴城市型酒店，主题特色和服务概念模糊，但商务会议与休闲设施较齐全，目前，乐山市高规格的接待基本都放在此。 山湾宾馆为休闲度假兼会议接待型酒店，具有休闲山庄的特征，位于乐山市中心城区北部边缘，坐落在树林茂密的山中，环境优美， 此资料来自 , 大量管理资料下载 25 景色宜人。 开业时间较长，但已经过重新装修。 宾馆拥有 150 间／套客房，房型较多，主要特色包括拥有大面积的户外绿地及难得的森林风光， 1300 平方米的桑拿健 身中心，并着力宣扬宾馆是按国际绿色环保酒店设计建造。 金海棠宾馆目前仍是乐山市最高档的休闲度假场所之一。 总起来说，乐山市市区的酒店业已具备了一定的接待能力，但多以行业对口接待为主，尚未形成市场化的结构体系，企业竞争压力也并不明显。 而随着乐山市商业经济的发展和旅游吸引力的提高，酒店的行业水平将会有较高层次的提升，尤其是高星级酒店、特色酒店，将逐步进入完全的市场竞争阶段。 3 传统的沿街为市的商业房地产，商业业态发展缓慢 商业房地产现状 乐山市商业布局现状 乐山市商业发展有较为长远的历史。 但乐 山市现代商业的发展历史却不长，是伴随中国旅游业的发展而起步的。 由于城市发展区域的限制，核心的商业区域位于城市中心地带。 目前，乐山市核心的商业集中于柏杨路 嘉定路 高北门 玉堂街一带。 其中位于柏杨路的牛耳桥，位于嘉定南路的高北门已经形成了乐山市的最核心商圈。 由于地形及历史的原因，乐山其他区域的商业发展并没有形成气候。 此资料来自 , 大量管理资料下载 26 乐山市商业物态及价格 2020 年，乐山市商业零售额达到 亿元人民币，较 2020 年增长了 12％，发展的势头强劲。 98 年到 2020 年是乐山市商业经济发展最快的时期，平均每年的增长幅 度达到 8％，这得益于乐山市旅游市场的快速发展，带动商业市场连锁发展。 乐山市商业的快速发展，直接带动商业地产市场的繁荣，位于城市中心商业核心地段的土地价值不断攀升，商业铺面的售价和租金随之大幅度上扬。 图示： 通过对乐山市核心商圈不同地段的摸底调查，得出目前乐山市具有代表性商铺租赁价格： 牛耳桥是进出乐山的北大门 ,其地理位置相当重要 ,每天的人流量非常大 ,此处目前是乐山商品批发的集散地 ,影响力辐射整个乐山 ,由于处于黄金地段 ,各商家争夺很激烈 ,所以租金也很昂贵 .大致在100 元左右 /平方米 . 与牛耳桥地理位置相类似 的是高北门 ,也是黄金地段 ,唯一不同的是这里主要经营的是高档品牌服装 ,已经形成规模效应 .其租金和牛耳桥相当 . 玉堂街在乐山老城区由相当的影响力 ,但是随着城市的拓展 ,影响力有所减弱 .其租金在 80100 元 /平方米之间 . 此资料来自 , 大量管理资料下载 27 丁冬街也是乐山的一条主干道 ,但由于地势不平坦 ,所以影响了价值的提升 ,目前租金维持在 50 元 80 元 /平方米之间 目前乐山在权力打造的新城市商业圈主要在乐山新广场附近 ,但是由于人气不足 ,还没有在乐山形成气候 .其租金也很不稳定 . 商业房地产发展存在的主要问题 沿街为市的商业形式占据主导 地位 通过在乐山市的调研发现，其商业房地产却仍处在沿街为市的阶段，不仅如此，其主要经营的仍是低端市场用以满足本地区消费者的产品，乐山市的商业房地产形态仍很传统。 乐山市沿街为市的商业形式非常发达，据不完全统计，目前乐山市城区商业总面积接近 60 万平米，其中沿街为市的商铺面积约为45 万平米，城市人均拥有商业铺面超过 2 平米，高于全国城市人均商业面积拥有平均水平。 与很多城市不同的主要地方在于 :在不临街或者由楼层商铺的利用上存在很大的问题 ,据笔者观察 ,很多背街或二层以上的商铺经营情况都不理想 .除了寥寥几家较好之外 (一家是玉堂街的文轩连锁书店 ,一家是本已有名气的东方眼镜 ,一家是超市 ),整个乐山鲜有亮点 .由此可见 ,沿街为市的商业形态由很大的局限性 . 大型商业业态发展缓慢，现有大型商业形式经营困难 此资料来自 , 大量管理资料下载 28 据笔者了解 ,很多的大型商家已经进入四川的二级城市 ,比如麦当劳进入绵阳等 ,可是乐山目前为止没有全国规模的商家进入 .即将要进入乐山的北京华联集团 ,其经营成败与否还值得观察 .这里面固然由乐山消费力的原因 ,但是作为房地产的规划引导作用也值得深思。 乐山最早形成大型商业业态的华厦商业城 ,曾经在市政府的扶持下得到了一定的发展 ,但 是市场是无情的 , 华厦商业城目前经营惨淡 ,据笔者调查 ,出租率仅 50%,尤其是二层、三层，出租率仅 20%。 华厦商业城地处高北门，地理位置十分优越，可是沦落到目前的地步，是十分可惜的。 这里固然由经营管理方面的原因，但是从房地产角度看，其定位，规划创意，营销等方面都有很大的提升空间。 在乐山地段并不太好的旧大桥附近，开发商仿照成都春熙路的模式，开发的泌水院步行街，本来创意非常好，可是竣工以后，市场反映平平。 目前情况稍有好转，不过要判断其成功与否还需要时间。 从以上几个大型商业的开发经营情况看来，乐山的大型商业业 态的发展任重道远。 此资料来自 , 大量管理资料下载 29 下篇 乐山市房地产业发展对策 第三章 理清总体思路，创造有利于房地产发展的环境 第一节 总体思路 按照国家产业政策，乐山房地产业发展的指导思想是：以邓小平理论和江泽民“三个代表”重要思想为指南，深入贯彻四川省“三个转变”战略决策，按照乐山市委、市政府努力建设“中国第一山”的战略部署，以全面建设小康社会的战略目标为导向，以体制创新为切入点，以房地产融资体系建设为推动，以高素质的房地产企业培育为重点，充分发挥房地产业的先导性与支柱性作用，促进国民经济的持续稳定健康发展。 乐山房地产业发展 的基本思路是：进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化；进一步完善多层次住房供应体系，加强经济适用房的建设与管理；切实做好城区危旧房的改造，充分发挥中心城区的现代化城市功能；建立规范、高效、统一的乐山房地产市场，规范房地产业市场行为；建立完善的房地产金融体系，为房地产业发展提供坚实的金融支持；坚持扩大内需的方针，大力推动和引导房地产消费， 此资料来自 , 大量管理资料下载 30 以投资与拉动国民经济增长，把房地产业培育成为国民经济的支柱产业 /加强住房产业化的政策性引导，提高商品住宅的有效供给。 第二节 构建现代化的房地产产业体系 认清当前乐山 市房地产业发展新形势，始终把为老百姓谋福利当作指导思想，坚持可持续发展原则，依靠科技进步为手段，进行体制和管理上创新，厚积薄发，利用后发优势、相对优势大力推进现代化的乐山市房地产产业体系。 房地产产业现代化体系就是以房地产成品为最终产品，以市场需求为向导，以科技进步为依据，以成型的房地产建筑体系和与之相配套的房地产产品为基础，以科学组织和现代化的管理为手段，通过房地产生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节构成完整产业系统，以提高房地产质量，提高劳动效率，优化资源配置，从而实现房地产生产、供 给、销售和服务一体的标准化、工业化、商品化，从。