丽都广场改扩建工程咨询建议书ppt103-工程可研(编辑修改稿)

丽都广场改扩建工程咨询建议书ppt103-工程可研(编辑修改稿)内容摘要：

考虑到丽都的特点和周围环境，尤其需要了解中高消费阶层的潜在需求 样本甄别 •日常工作或生活范围位于目标区域内 •中高消费阶层 SINOTRUST 新 华 信 43 配套设施市场机会研究 —— 结论  综合性商业地产项目与配套设施的互动关系及其发展趋势  发展有关配套设施需要的市场条件  目标区域内发展相关设施的市场机会  各类配套设施在区域内的市场潜力  各类配套在区域内的竞争空间 SINOTRUST 新 华 信 44 市场机会研究 重点项目案例分析 SINOTRUST 新 华 信 45 重点项目案例分析 样本数量 •5个 样本甄别 •综合性设施（设有本次研究设计的大部分功能设施） •规模较大 •高档次 调研方法 •神秘顾客调查 •二手资料研究 抽样方法 •重点抽样 * *注：此处选取的重点项目不与其它模块的研究对象重叠，具体对象由新华信与丽都商讨确定 SINOTRUST 新 华 信 46 可能使用的研究技术 —— 因子分析 变量： 服务分级 大客户优先 大客户代表制 网上咨询 7x24小时技术支持 …样品： a1 a2 a3 a4 a5 …case(1) x11 x21 x31 x41 x51 …case(2) x12 x22 x32 x42 x52 …case(3) x13 x23 x33 x43 x53 …case(4) x14 x24 x34 x44 x54 ……… …… …… …… …… …… …case(n) x1n x2n x3n x4n x5n …因子因子1：(a1,a2,a3,a4,a7)因子2：(a4,a5,a6) 因子3：(a9) 因子4：(…) ……贡献率 70% % % % ……累计贡献率 70% % % % ……因子分析是多元统计分析方法中的一种 主要作用： 1. 寻找主要影响因素 2. 建立对市场 、 产品等的评价体系 SINOTRUST 新 华 信 47 可能使用的研究技术 —— 聚类分析 聚类分析是研究分类问题的一种多元统计方法 主要作用： 1. 划分目标群体 2. 描述目标群体特征 女性 高收入 俱乐部成员 冲动型性格 男性 25岁以下 事业初成 有领袖欲 男性 中高收入 工作狂 墨守成规 目标人群 40% 非目标人群 60% SINOTRUST 新 华 信 48 （ N= 171） %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20Too Cheap CheapExpensive Too ExpensiveAcceptance Range A B C D 可能使用的研究技术 —— 价格敏感度 SINOTRUST 新 华 信 49 第一阶段：市场研究 第二阶段：组合方案投资比较分析 第三阶段：发展战略建议 SINOTRUST 新 华 信 50 投资回报预测分析 投资回报预测 公司利润目标 公司净资产目标 公司销售 收入目标 公司总成本开支目标 净资产利润率 销售利润率 品种 A销售收入预测 品种 B销售收入预测 预计销售数量 预计销售单价 比较 调整 + x 财务目标示意 管理费用 开发费用 + 财务费用 销售成本 + + 预测 现实 示意 SINOTRUST 新 华 信 51 净现值分析 + + + + + 净现金流入 /（流出）现值 1 折现率 + + + + + 净现金流入 /（流出） 发生 发生 发生 发生 发生 支付所得税 发生 发生 发生 发生 发生 现金性成本、费用支出（不包括利息） 发生 发生 发生 发生 发生 销售收入 回笼 发生 发生 发生 发生 发生 营运资金投入 通常有残值收入 通常此时发生 固定资产投入 第 N年 …… 第三年 第二年 第一年 项目开始 项目 示意 SINOTRUST 新 华 信 52 第一阶段：市场研究 第二阶段：组合方案投资比较分析 第三阶段：发展战略建议 SINOTRUST 新 华 信 53 发展战略建议  整合外部市场信息和项目投资分析，评估所选投资组合的市场介入时机和相应的经营策略 未来一定时期内项目推进和介入方式分析 相应项目的开发和经营策略建议 不同投资组合的优势与风险评价 丽都饭店 SWOT分析 项目市场定位分析 SINOTRUST 新 华 信 54 发展战略建议 未来一定时期内项目选择与资源整合方式 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店 SWOT分析 项目市场定位分析 研究内容 研究方法 • 当前与未来的项目优势与风险因素 • 竞争空间 • 市场需求 • 与区域发展配套 • 阶段性重大政策和经济时间影响：如奥运建设、 CBD开发等 • 投资与收益对比 • 经营管理风险 • 未来一定时期内不同项目组合的优势与风险排列 • 新华信项目组提供 • 丽都饭店参考 SINOTRUST 新 华 信 55 不同项目组合的优势与风险评价 现状 未来 差距 现状 未来 差距 现状 未来 差距竞争空间 市场需求 区域发展奥运建设投资收益说明数量 质量 配置示意 SINOTRUST 新 华 信 56 发展战略建议 未来一定时期内项目选择与资源整合方式 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店 SWOT分析 项目市场定位分析 研究内容 研究方法 • 确定丽都饭店自身的竞争优势： • 财力资源 • 物力资源 • 技术资源 • 市场资源 • 环境资源 • 无形资源 • 新华信项目组主导 • 丽都饭店参与，提供相关资料，参与评估结果 SINOTRUST 新 华 信 57 丽都饭店 SWOT分析 旅游与建筑业市场发展趋势 丽都饭店的核心竞争优势 丽都的整体发展方向 品牌优势 先进的 管理方法 丰富的市场资源 抓住市场机会，借改扩建的机会，在原有经营业绩基础上拓展向更大的发展空间 趋势举例： •中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不断升温；北京申奥成功，则进一步强化了市场预期。 面临良好的发展机遇 ， ………… 丽都饭店的战略定位 示意 注：本讨论不代表新华信的最终结论 ………… SINOTRUST 新 华 信 58 发展战略建议 市场介入时机与方式建议 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店 SWOT分析 项目市场定位分析 研究内容 研究方法 • 整合不同项目组合的竞争优势与丽都饭店自身的竞争优势，确立具有比较优势的项目组合方案 • 新华信项目组主导 • 丽都饭店参与 SINOTRUST 新 华 信 59 项目市场定位分析 注 经营模式 /项目组合 • 透明统一的价格体系有利于避免恶性竞争导致的价格混乱 • 专卖店拥有品牌优势 • 以完善的售后服务为特点 利 • 依托盟主的配件库存、进货渠道、配送能力和技术支持，能在较少库存的经济模式下，实现高质量的快速维修服务，并且获得丰厚的业务利润。 • 适合中国汽车市场情况：市场广，地域差异大，车型复杂多样，对服务的需求多样化 区域集中 统一的品牌形象 统一的管理 统一的配送渠道 规模化，专业化服务 • 前期投入巨大 • 维护车型受限制 • 价格并不占优势 弊 • 市场信息反馈渠道不通畅 • 对于管理流程和系统化运作的要求很高 • 资金投入大 • 管理成本高 • 前期的品牌宣传和园区定位非常重要 • 需要所针对的车型有足够的市场容量 • 合理的维修点配比 • 丰富的资金来源 对资源能力的要求 • 整合各个地域和所有的加盟厂商 • 大量的培训、物流、技术服务等后勤配套措施 • 对管理者的要求很高 • 资金和后续资源跟进 • 土地、政府、行业内资源的综合利用 C。 代理销售制 • 以销售体制中生产厂家占主导地位 • 由于主要不见自给，保证了配件质量又降低了成本 • 管理线长，对于管理要求很高 • 不能够直接面向最终用户 • 对经销商的管理能力，综合经营素质要求很高 A. ‘四位一体’（ 4s） • 以‘整车销售、配件供应、售后服务、信息反馈’为主要内容的四位一体专卖店 示意 SINOTRUST 新 华 信 60 竞争劣势 /高重要性 竞争优势一般 /高重要性 竞争优势 /高重要性 竞争劣势 /低重要性 竞争优势一般 /低重要性 竞争优势 /低重要性 劣势 优势 重要性高 重要性低 公司在这些较重要的属性上由于较低的满意度而处于竞争劣势。 在这些满意度方面必须 立即采取 行动并缩小差距。 公司在这些较重要的属性上的满意度评价与竞争对手差不多。 在公司处于竞争劣势方面的属性改善之后 ， 努力提高 这些方面的满意度。 公司在这些较重要的属性上具有优势。 至少要努力维持这些优势。