为商铺制定致胜的市场策略(doc)-营销策划(编辑修改稿)

为商铺制定致胜的市场策略(doc)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、市场需求和竞争状况 市场综述 上海目前的商业用房主要分为两大类：（ 1）传统的商业街、（ 2）住宅配套商业（住宅底商）。 上海传统商业街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城）。 在上海市府规划中，未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。 住宅配套商业（住宅底商）按设置方式分三种：（ 1）传统沿街商业、（ 2）独立商 业街、（ 3）会所商业。 从两种商业类型的前景看，未来上海商业发展的重点将主要集中在“传统商业街重生改造”和“住宅底商”两大方面。 最近，南京西路、南京东路、淮海路、四川北路几大商业街纷纷出台升级改造的新方案，力争建成国际级商业街，希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。 而位于四川北路南段的信虹房产更是在四川北路重生改造及 CBD 外延背景下，以主题商业街为纽带进行复合型高端公寓开发。 图 10 2020 年上海主要商业街出租和联合经营租金情况 02468101214161820南京路 淮海路 徐家汇 四川路 豫园 新客站 张杨路元/平方米/天出租 联合经营 数据来源：上海房地产交 易中心 从经营方式看，目前上海商业主要采用出租、联合经营（一定的保底金额加一定百分比的扣率）及出售三种方式。 一般来说，用于出租的商场面积较小，收入稳定。 目前，收益与风险共担的联合经营方式为众多大型品牌商家采用。 通常底层和低楼层采用出租方式。 高楼层以合作经营为主。 比较两种方式的租金收益，各商业街的联合经营租金都比出租的租金收益高。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商业市场供需特征  居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 上海居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚 ，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。 由于居民的大量外迁，近年来环线外的消费超过了环线内的消费。 为了重振中心城区，市政府又开始有意识的开发中心城区的住宅区，使迁出的居民回流一部分。 但同时，旧城改造拆迁将使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。  商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 沪上商业步入群雄并起的战国时代。 传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流。 百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。 连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。 内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。 置地广场、港汇广场单层辟为体育运动城，正是百货经营向专业化发展的一个前兆。  地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮海路、南京路、徐家汇、四川路等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平一般地段，出租比例相对较低。