临沂某宗项目土地投资开发可行性论证简报(10页)-地产可研(编辑修改稿)

临沂某宗项目土地投资开发可行性论证简报(10页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

本案分析 本案与沂龙湾连为一体，互为影响，因此，本案分析需密切结合沂龙湾项目展开。 沂龙湾项目总建筑面积 120 万平米，为临沂第一大盘，依据南坊片区市政规划与良好的景观效应，该区域将成为临沂市高端住宅聚集区，因此，本案亦须定位高端， 与沂龙湾 形成有效互 动。 依据商业规律，三线城市高端业态往往覆盖全市乃至更大区域方能保证正常运营，而目前甚至相当长一段时间内南坊片区居住人口不足，规划资料显示， 2020年，南坊片区居住人口将达到 24 万， 2020 年将达到 30 万人，不足以支撑大量高端商业的正常运营，因此，本案必将吸引大量来自兰山区、河东区乃至罗庄区的高端消费群体，如大量的政府机关工作人员、私营业主、批发城经营业主等。 显然，本案将成为目的性消费场所。 另外，本案毗邻祊河，景观优势突出，无论是是市政规划要求，还是本案自身营运需要，均需 充分发挥沿河景观优势 ， 同时考虑到沂 龙湾项目的景观需求，本案将面临限高、限建筑密度、限容积率、限景观设计 、限外立面 等诸多 限制性条件，从而 对将来的商业运营造成较大的影响， 如交通、停车、油烟排放、噪音控制等等。 五、 业态假设 如果本案全部建为景观，则可以对沂龙湾项目形成良好的推动，且销售一线数据显示，客户对祊河沿线景观带兴趣浓厚，甚至成为部分客户的购房关键驱动因素。 因此， 如果推出部分建筑，则该建筑群对沂龙湾的推动效用必须超过景观带，在整体经济效益方案上方能成立。 如果该建筑群对沂龙湾的价值提升超过了景观施工的设计、施工费用与建筑群设计施工费用之和 ，那么该建筑群在整体效益方程式中有解 ，否则无解。 基于该宗土地现状与临沂商业现状分析，专业批发市场可直接排除在外，本文将重点从餐饮、娱乐、休闲类业态进行假设求证。 餐饮 、娱乐 此处所指餐饮为中式餐饮，如大型餐馆、特色酒楼等，休闲餐饮如咖啡、茶餐等归入休闲业态，此不赘述 ，娱乐业态则指 KTV、酒吧、夜总会等。 大型中式餐饮往往面积在 1000 平米以上，大多在 3000 平米左右，少数甚至超过 10000 平米，多为高端目的性消费群体， 对停车设施要求高，一般每 100平米配一个 车位，同时餐饮行业的扎堆效应，则本案仅餐饮行业所需车位数量相当可观。 同时，大量的餐馆排列势必对景观形成一定程度的破坏。 KTV、酒吧、夜总会同样对车位数量要求较高，依据经验保守估计， 3000 平米高端 KTV 需要 3040 个车位。 无可否认，大量的车位、油烟、噪音等将会给交通、生活、景观等带来诸多不利影响， 在给沂龙湾业主带来生活便利的同时，也代理诸多负面因素 ， 甚至严重影响沂龙湾项目的良好发售。 休闲商业 此处所指休闲为西餐厅、咖啡馆、茶馆、冰淇淋店、美容美发等业态，上述业态面积适中，外立面往往比较时尚，如果 能与周边环境有机融合为一体，则将成为景观环境的良好点缀，提升整体景观环境的水平。 然而，作为三线城市的临沂，本身缺少休闲商业的消费氛围， 年轻的。