丰臣地产常州商务楼建设项目可研报告(56页)-地产可研(编辑修改稿)

丰臣地产常州商务楼建设项目可研报告(56页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

标准 (GB50223— 2020) （ 4）建筑抗震设计规范 (GB50011— 2020) 上部结构选型： 框架 剪力墙结构。 主要结构材料 混凝土： C3 C30 钢筋：梁柱墙纵筋采用 HRB400 级钢筋， fy=360N／ mm2 梁柱墙箍筋采用 HRB235 级钢筋， fy=210N／ mm2 或 HRB400 级钢筋， fy=360N／ mm2： 现浇楼板筋采用 HRB400 级钢筋， fy=360N／ mm2。 填充墙：室外设计地面以上外墙采用 200厚 KMl粘土空心砖。 给排水 给水设计： 为确保供水安全可靠，充分利用城市自来水管网余压，本项目 给水采用竖向分区供水方式，共分为两 个区，低区 (地下室至三层 )、中区 (四～六 层 )。 低区由市政管网直接供给，中区由变频泵减压后供给。 排水设计： 室内生活污水采用双管排水系统，室内生活污水用管道收集后，排出室内接至检查井，由污水处理厂处理排放。 屋面雨水用管道上集 本 资料来自 后，排入 附近河道。 消防给水设计： （ 1）设计水量 该建筑为二类建筑，按《高规》第 7． 2． 2条表 7． 2． 2 中建筑高度≤ 50 米的综合楼，室内消防用水量 20L／ S，室外消防用水量 20L／ S。 系统设计 （ 1） 室外消火栓系统： 本工程的消防水源从城市给水管网供给，室外消防由城市给水管网直接供给。 为保证消防安 全可靠，在地下室设置了 消防水池 ，供室内消火栓自动喷淋灭火时用。 （ 2） 室内消火栓系统： 本工程室内消防栓系统采用环网，在地下室设二台消防水泵，消防流量为 20L／ S，在建筑物各层按规定设置了若干消火栓。 （ 4） 消防水池 ： 室内消水栓系统火灾延续时问按 3小时，喷淋火灾延续时问按 1小时计。 电气设计 设计依据： 《供配电系统设计规范》 GB50052— 95 《低压配电设计规范》 G： B50054— 95 《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045— 95 《建筑物防雷设计规范》 GB50057— 94(2020 年版 ) 《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116— 98 本 资料来自 设计内容 供配电、照明、动力、空调、综合布线、有线电视、火灾自动报警、防雷与接地等。 本项目建设期 16个月。 项目实施进度安排详见下表 时间 内容 建设期（ 起） 8 项目前期准备 工程勘察与设计 建筑工程 道路工程 给排水工程 供 电工程 信息管线工程 竣工并验收 本 资料来自 第七章 经济影响分析 估算范围 本项目总投资由工程费用、设备费用、安装费用、其他费用及基本预备费组成。 估算范围为基地范围内的住宅、商业、公建、地下室的土建费用，设备费用，安装费用，基地范围内的土地费用，区内的绿化及相关配套等。 估算依据 《常州工程造价信息》 2020年第 五 期 《 江苏省建筑工程概算定额》（ 2020 版） 常州市工程造价管理处发布的建筑工程造价案例 国家及地方 现行的各种取费规定 其他费用取费标准： （ 1）土地费用按实际出让价格计列； （ 2）管理费按工程费用的 1%计列； （ 3）标底编制费按常价房（ 2020） 50 号 关于转发“江苏省物价局、江苏省建设厅关于印发《江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法》的通知”的通知有关规定计 列 ； （ 4）前期咨询费按国家计委颁发的计价格（ 1999） 1283 号的通知规定计列； 本 资料来自 （ 5）监理费按 市场价 （ 6）工程勘察设计费 按市场价 工程费用 工程量 总建筑面积 地上 11031 m2； 地下 4538m2。 名称 面积（ m2） 商业 办公 地下室 4538 合计 15569 工程费用估算，具体见下表： 工程名称 单价 （元 /㎡ ） 工程量 （万 ㎡ ） 估算费用 (万元 ) 备注 零星工程 10 11 以地上建筑面积 其中 商业 、办公 1000 1103 地下室 1800 817 水电安装 60 93 绿化工程 20 22 后三通 接水 300 467 接电 道路管网 合计 2513 本 资料来自 设备费用 主要设备费用 序 号 设备名称 单价 设备量 投资估算 备注 单位 数量 1 电梯（ 办公 梯） 35 万元 /台 台 4 140 8 合计 140 安装费用 安装费用按设备费用的 15%计。 140 15%=21万元 其他费用 名称 单价（元 /㎡ ） 工程量（万 ㎡ ） 费用 (万元 ) 费率 备注 27 1% 以建安工程 造价为基价 142 5 4% ： 312 （临水、电、道路等） 10 11 13 (1)标底编制费 6 ‰ 以建安工程造价为基价 (2)决算审核费 2 ‰ 以建安工程造价为基价 (3)前期咨询费 5 14 按市场价 9元 /㎡ 31 按市场价 20元 /㎡ 合计 555 基本预备 费 基本预备费 =（工程费用 +设备 +安装 +其他费用） 3% 本 资料来自 基本预备费 =（ 2513+140+21+555） 3%≈ 97 万元 本项目总投资 名称 投资估算（万元） 工程费用 2513 设备 140 安装 21 其他费用 555 基本预备费 97 总计 3326 本项目总投资为 3326 万元。 汇总表（见附件） 该项目资金由 江苏丰臣地产集团有限公司 自筹解决。 筹措方案： 1）自有资金，用于 出让金及契税 及部分工程费用 2）银行贷款 3） 预售款 自有资金须超过总投资 35%。 本 资料来自 第八章 资源利用与能源耗用分析 资源是指维持生命和生活所必需和经常利用的物质，包括空气、水、陆地、森林、矿产、能源等。 人人都在利用或接触资源，人类对地球资源的需要不断增加。 地球资源的开发和利用，为人类文明进程提供了必要的物质基础。 人口多、人均资源不足是中国的基本国情。 土地即地球陆地的表面部分，它是人类生活和生产的主要空间场所。 土地是由气候、地貌岩石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然综合体，也是人类生产劳动的产物。 土地资源 是一种“综合”的自然资源，具有一切农业自然资源的属性，是人类社会最基本的生产资料与劳动对象。 中国山地多，平地少，干旱、高寒区域大，耕地发展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖锐。 目前，我国经济的快速增长在很大程度上是靠消耗大量资源实现的。 我国的资源比较贫乏，人均资源拥有量仅为世界平均水平的四分之一，且时空分布不均。 土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要要素，是人类生产和生活最基本的物质资料。 我国实有耕地 亿亩，平均每人只有耕地 亩，只相当于美国人均耕地 亩的十分之一左右，还不到世界平均水平的三 分之一。 因此，我国是一个典型的人多地少、人均资源紧缺的国家。 我国实行最为严格的土地资源管理制度。 本 资料来自 基本建设项目主要消耗的是土地资源。 2020年，全国耕地 万公顷（ 亿亩） ,与 2020年相比，耕地面积减少 %，耕地净减少 （ ）。 同期土地整理复垦开发补充耕地 万公顷（ 万亩），超过建设占用耕地 %。 全面部署基本农田保护示范区建设，启动 116个国家级示范区建设，面积 万公顷。 加大土地开发整理投入力度，国家安排投资项目 563个， 项目建设 696万亩，计划新增耕地，总投资 ；全年批准新增建设用地 万公顷，比上年增长 %。 全国共出让土地面积 万公顷，出让价款 亿元，同比分别增长 ％和 ％。 根据《常州年鉴》， 至 2020 年末，全市土地总面积 4375 平方公里，耕地面积 20 万公顷，陆地面积 万公顷，水域面积 公顷。 同期全市户籍人口达 ， 人口密度为每平方公里 804人 ，而全省人口平均密度为每平方公里 724 人，常州市人口 密度高于全省人口密度，可见常州市人口稠密，是土地资源十分宝贵的地区。 建筑材料作为我国的传统产业，在建国后得到了巨大的发展。 其品种和数量日益增多，质量不断提高，其中许多产品，如水泥、玻璃、建筑陶瓷和卫生陶瓷等产量长期位居世界第一位。 据统计，在房屋工 本 资料来自 程中建筑物成本的三分之二属于材料费。 每年房屋建筑的材料消耗量占全国材料消耗量的比例大约为：钢材 25%、木材 40%、水泥 70%、运输量 8%。 同时建材工业又是资源和能源消耗最高、对环境污染最严重的行业。 长期以来，我国建材工业主要 沿用大量消耗资源、能源和粗放型经营的传统发展战略，重发展的数量和速度，轻发展的效益和质量；对自然资源重开发，轻保护；对环境和生态重利用，轻改善和保护；结果造成资源的极大浪费和环境的极大破坏。 建筑的不可持续发展很大程度上是因为建筑材料在生产和使用过程中的高能耗、严重的资源消耗和环境污染。 建筑能耗 (包括建材生产和建筑能耗 )大约为全国能耗总量的 27%。 在我国建材工业中，大部分建筑材料的原料来自不可再生的天然矿物原料，部分来自工业固体废弃物。 据估计，每年为生产建筑材料要消耗各种矿产资源 70 多亿吨，其中大部分是 不可再生矿石、化石类资源，全国人均年消耗量达 513吨。 建材工业每年利用的各类固体废弃物数量在 4 亿吨左右，约占全国工业部门固体废弃物利用总量的80%。 据资料介绍，我国目前每生产 1 吨水泥熟料要排放 1 吨二氧化碳， ， 130公斤粉尘，每生产 1 吨石灰要排放 1118吨二氧化碳。 目前实心粘土砖在墙体材料中仍然占相当大的比重，而砖瓦行业是对土地资源消耗最大的行业，烧砖对土地资源的破坏非常严重，每生产 1 亿块粘土砖就要用去 20 万立方米粘土，以我国目前年生产 7000 亿块标准砖计算，砖瓦行业需消耗粘土 14亿立方米 ，特 本 资料来自 别在平原地区烧砖会大量毁坏农田。 根据 2020 年混凝土产量 15 亿立方米，估算用砂、石原材料年用量分别为 107100万吨和 172890万吨，大量开采砂石，破坏了河道和植 被，破坏自然景观。 可以说，我国的建材工业是以资源和能源的过度消耗和环境的严重污染为代价的。 另一方面，近年来，我国化学材料的发展非常迅速，新产品层出不穷，主要有塑料管道、塑料门窗、建筑防水材料、建筑涂料、建筑壁纸、塑料地板、塑料装饰板、泡沫保温材料、建筑胶粘剂等。 2020 年全国纸面石膏板销售量 316 亿平方米，轻钢龙骨 60 万吨，塑料型材约150万吨，建筑涂料 165万吨，防水材料达到 1400万平方米。 但是，由于 装修 造成的室内环境污染也是严重的，主要污染物有甲醛、苯类物质、氨气、氡气、总挥发性有机物 (TVOC)等。 中国标准化协会公布的一份调查指出，室内环境污染程度高于室外 510 倍，近 70%的疾病与室内空气污染有关。 由上可知，我国建材产业的矿产资源消耗大，能源消耗高，环境污染大，废弃物再生利用程度低。 而且，我国是一个自然资源相对贫乏的国家，要保持建筑材料的可持续发展，就应该寻求新的发展道路，只有从产品设计、原材料替代、工艺革新和设备改造入手，提高技术水平，提高资源和能源的综合利用率，保护环境、减少污染，才能获得 可持续发展；而开发和引进绿色建材技术，研究和开发绿色建材产品，是使建材工业走上这条健康发展之路的正确途径。 据建设部科技司的分析，到 2020 年底，全国新增的 300 亿平方米房屋建筑面积中，城市新增 130亿平方米，如果这些建筑全部在现 本 资料来自 有基础上实现 50%的节能，则每年大约可节省。 在 400多亿平方米的既有建筑中，城市建筑总面积约为 138 亿平方米左右，普遍存在着围护结构保温隔热性和气密性差、供热空调系统效率低下等问题，节能潜力巨大。 项目资源利用分析 本项目总用地面积 ㎡ （合 ） 本项目主材用量估算： 钢材： 1246吨 水泥： 3269吨 黄沙： 8252吨 木材： 700m3 本 资料来自。