中银国际项目全程策划运营报告(doc35)-其他行业报告(编辑修改稿)

中银国际项目全程策划运营报告(doc35)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

可以看到： 91110 平米的占最多达到 %，其二是 111130 平米的占 %， 7191 平米和 70 平米以下比例很小分别是 %和% ，随着生活水平的不断提高，人们向往更高层次的生活，本项目的顺势推出，将正好迎合这部分人群的需求。 4)、现住房购买单价（百分比） 调查显示： 900 元 /㎡以下的占最多达到 %，其二是 9001200 元 /㎡的占 %， 12002020 元 /㎡的是 %， 2020 元 /㎡以上的是 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 33 页 %。 2. 目标住房篇 1)、 区域偏好顺序 项目 禹都 市中心 城北 城西 城东 频率 11 77 13 14 2 百分比 通过调查，偏好于 居住市中心的有 77 人占到总样本的 %，第二位是城西有 14 人选择（ %），依次是城北（ %）、禹都区域（ ）、城东（ ）。 市中心区域看来是人们的理想居住区域。 2)、对住宅朝向偏好顺序 项目 朝东 朝南 朝北 朝西 频率 14 95 29 7 百分比 20 住宅朝向南自古就是一个中国老百姓的居住习惯，在这里也不例外，住宅朝南占绝对优势，占到 65%，其二是朝北 20%，朝东和朝西分别是%和 %。 3)、购房目的（百分比） 消费者追求消 费质量、生活质量的消费观念日益增强，此次调查中为改善居住条件自己居住而购房的消费者占总体的 82%， 将购房作为一种投资的占总体的 %。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 33 页 4)、你喜欢住宅哪种外观 色调清新、风格淡雅排首位，有 52 人选择；立面简洁、格调高雅为其二43 人选择；水中楼阁、浪漫温馨有 36 人选择； 5)、喜好的住宅风格（百分比） 田园风格的住宅是消费者的首选，占到 34%，其二是现代简约式的风格%，欧陆风格的其次有 %的选择。 6)、购买住宅所考虑的因素 项目 造型 服务品质与物业管理 价格 周边环 境与文化氛围 交通 绿化率和中心景观 升值空间和投资价值 其他 频率 28 68 68 63 37 43 21 1 缺省值 127 87 87 92 118 112 134 154 在 “购买住宅所考虑的因素 ”这一项中，服务品质、物业管理和价格是人们心中普遍关心的因素 , 提及率均为 68；周边环境与文化氛围提及率是 63排在第二；绿化率和中心景观提及率分别是 43 和 37；造型提及率为 27。 升值空间和投资价值、造型、交通反而不太被重视。 第二章 项目定位 通过《市场分析报告》大量资料的分析论证，无论本项目自身 要素或市场大环境方面，都是机会点与问题点共存、机遇和挑战同时共存。 作为中银大道同禹都大道的十字路口，作为高教园区、机场新区、东城住宅 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 33 页 区、运城政务区的交通口岸，总面积 2 万㎡的项目，此项目独享中银大道优势地段唯一的黄金绝版口岸，其项目虽然优势与劣势并存，却显示众多的突破口。 我们深刻领悟到要实现项目持续经营的销售，单凭硬件和产品自身是不够的，只有通过科学准确的项目定位，找到项目消费区间和竞争区间，才能深层次发掘品牌潜力，使品牌物超所值。 第一节 项目业态方案选择 我们设计了三种定位方案，根据其功能的不同，我 们将对其进行不同的分析和阐述。 根据三种方案比较，我们建议采用方案三进行项目定位。 三 种 定 位 方 案 方案分类 方 案 一 方 案 二 方 案 三 物业类型 2 百货，以上为住宅 2 百货， 4 宾馆，以上为住宅 餐饮、金融、购物、休闲、娱乐、写字间、住宅 定位 中银大道上首栋拥有配套商业的单体住宅 中银大道十字路口的地标建筑 运城首席复合地产口岸地标 项目盲点 商场过大，体量难以支撑 较为单一，同方案一盲点 口岸价值需要推广传播 项目印象 普通 一般 易成为运城地产地标建筑 评 价 较为单一 与所在位置不够协调 口岸价值，运城首席 第二节 项目定位方案 一、 项目 SWOT 分析 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 33 页 项目优势分析： 地段优势强： 位于运城市区金融一条街中银大道和商业一条街禹都大道交汇处，作为高教园区、机场新区、东城住宅区、运城政务区的交通口岸，此项目独享中银大道优势地段唯一的黄金绝版口岸； 交通便利，而且随着运城新城向东移动的发展趋势，具有较大的商业价值。 区位优势不断增加： 尽管本项目体量有限，但是由于处于五大区域交汇口岸，区域优势将随运城城市发展不断得到增强。 价值趋势走向将凸现本项目未来 潜值： 禹都大道是贯穿在运城新老城的一条枢纽公路，而中银大道又是将新老城划分开来的一条主要道路，围绕南风广场的休闲娱乐商业中心以及运城市政府的建设，以及东区的新城区建设和经济开发区的配套完善，商业地区必然将向东进行辐射，本项目的商业的氛围日渐浓厚，商机无限。 项目劣势分析 项目是由商场与住宅两部份组成，周遍的商业配套不是很完善，所以楼下四层的商业配套对于住宅的销售价值提升非常重要。 南风广场周围以及新城区的新天地广场已有较为丰富的业态，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商 的压力也大。 项目入住阶段可能在 2020 年 3 月，正是春节结束的商业淡季，对 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 33 页 招商工作带来一定影响 项目机会分析 与南风广场相隔不远，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。 毗邻市政府一条街，凝聚了一群休闲、娱乐的人群，这个人群也为项目带来一定的商机。 进入新的市场，纵观运城市现时的住宅项目定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个综合性的商业、办公（迷你 OFFICE）、住宅项目，可扩大潜在的消费群。 现 时运城传统商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。 4 层的商业在运城是非常少见的，虽然招商比较有难度，但是项目规模较大，自身可设置的内容很多，如果招商中引进了有准备开展大规模休闲娱乐的商家，使楼下商业项目开发为运城市有代表性的休闲娱乐新天地，对整个项目的也带来了一定的品质提升。 项目威胁点分析 市中心成熟商业区和新城商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。 运 城在业种经营上已较全面，商业档次上差别不大，多是中小型的经营，就给四层的商业招商带来了一定的挑战，令推广宣传阶段市场对 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 33 页 项目主题性或特色性要求较高。 由于商铺所占比例较大，所以必须和住宅同时推广，导致推广过程中信息点过大，信息分散，给宣传推广带来的困难。 二、项目定位的目的及模型 定位就是将项目的差异化做出来。 差异化就是竞争优势。 本项目的定位目的是找到消费区间和竞争区间。 目标群体和竞争者是定位的依据。 与此对应，其宗旨在于造成联想（品牌营销）和形成差异。 本项目的总体定位基本模型如下图： 项目功能定位 本项目所处的位置，决定了项目本身的功能定位及所能依存的业态。 功能定位 “运城首席以商务住宅为主体，配套购物、餐饮、娱乐休闲为一体的复合地产 ” 定位演绎 “运城首席以商务住宅为主体，配套购物、餐饮、娱乐休闲为一体的复合地产 ”，由于其定位层次比较高，价格更需要更多的上升空间来支撑本功能定位。 在商务住宅中，将全面引入办公信息化网络体系，并建立 “中银国际 ”网络空间网站 ，同时发布入住公司的各类供求信息，在互联网络上统一形象为其作全面的系统性宣传，既可以提高其 “中银国际 ”的品牌形象，也可以最大价值的提升入伙 企业及置业者的价值。 功能定位及具有互补性，又具有很强的可扩充性和可操作性，同时可以使得招商成功后能够顺利实现价值的可持续升值空间。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 33 页 依照价值最大化的原则，本项目将集中进行商业的包装，做到统一规划、统。