中环财富广场写字楼项目价格策略研究报告世联地产(33页)-商业地产(编辑修改稿)

中环财富广场写字楼项目价格策略研究报告世联地产(33页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

禧中心 ＊ 随着价格每增长 100元，销售速度每月减少 30套 ＊ 随着价格每增长 100元，销售速度每月减少 7套 ＊ 随着价格每增长 100元，销售速度每月减少 6套 ＊ 随着价格每增长 100元，销售速度每月减少 18套 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 13 市场分析结论 东莞写字楼市场 供应大于需求 ； 2‘、东莞写字楼客户有两大类，一是 投资客 ，约占 70%；一是 自用客 ，约占 30%； 东莞写字楼写字楼销售速度取决于投资客户成交的比例： a、 凡投资客户占据主导则销售速度快 ，如第一国际、华凯大厦、华凯广场； b、 凡自用客户占据成交主导则销售速度慢 ，如东莞国际商会大厦、腾龙商务中心； 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 14 均价测算方法选择 市场比较法 市场比较法通过将查估对象与在查估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算出查估对象的客观合理价格或价值的。 优点： 1）市场比较法查估过程依据为市场而定，有较强的说服力； 2）参照物及查估对象的可比指标、技术参数等容易收集，且确定性大； 房地产均价测算方法，主要有以下三种方法； 市场比较法； 租金收益还原法； 成本收益还原法 □ 客户主观判断写字楼市场空置率高，租金收益无法保障； □ 客户对于写字楼的成本缺乏认知，成本收益法说服力不强； 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 15 比准均价的形成 本项目核心均价测算方法：  本项目拟采取 『 市场比较法 』 测算核心均价；  选取原则： 市场上同时段有类似房地产交易实例； 同类房地产交易情况相似，具备可比性；  比准楼盘选择依据： 目标客户相似、推售时机接近、区位特征类同、卖点类似；  比较对象： 华凯广场 国际商会大厦、腾龙商务中心 第一国际二期 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 16 比准均价的形成  比准均价的测算过程  比准楼盘指标分析 楼盘名 权重 实收均价 销售率 备注华凯广场 25% 4000 95%同位置，物业形态接近，较具参考价值腾龙商务中心 25% 4200 30%同片区，开盘时间接近，具参考价值国际商会大厦 15% 4100 50%同片区，标榜硬件，具有一定参考价值第一国际二期 35% 4250 40%区位相同，产品定位接近，推售时机吻合，为主要参考依据权重说明： 区域因素 25%；个别因素 50%；附加因素 25%； 其中：区域因素包含道路条件，交通便捷程度、周围景观、城市规划及公共配套等； 个别因素包含物业位置、朝向、层高、使用年限、建筑结构、装修标准等； 附加因素包含开发管理公司品牌、沃尔玛商场的进驻等附加增值； 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 17 项目名称 权重 实收均价 比准分 比准均价 权重均价 华凯广场 25% 4000 98 4082 腾龙商务中心 25% 4200 96 4375 东莞国际商会大厦 15% 4100 4418 第一国际百安中心 35% 4250 4328 中环均价 市场比较法 现楼与期楼的价格差异 考虑到中心区的写字楼都是在现楼状态下发售，而实际上客户在购买的过程中，还是相当看中现楼因素。 按照年利率 6%计算，客户每多供一个月的楼款需要向银行多付 %的利息； 假设东莞中心区写字楼的施工速度一致，那么客户在解筹当天购买中环财富广场，需要多付 2个月的利息，即客户预期需要 1%的优惠。 因此，均价需要在此基础上减少 50元 /平米 本项目的写字楼均价市场比准的均价应该为： 4250元 /平米 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 18 若干价格突破办法的探讨 延长蓄客期 □ 客户积累量可能增加，但客户诚意度贬损严重； □ 接近年底，实际的销售期缩短，年前回款压力大； 返租 □ 某种程度上可以提高项目的售价； □ 返租发展商面临经营风险、政策风险较大； 降低首付 □ 对销售速度有较大帮助，但对于实现高实收均价作用不大； □ 两成首付难操作； 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 19 本项目具备的条件 ☆ 节能型 LOWE中空玻璃幕墙； ☆ 10米阳光大堂； 本项目的卖点 ☆ /秒上海三菱电梯； ☆ 1000平米架空层景观；； ☆ 豪华顶层精英会所； ☆ 弹性商务空间； 东莞中心区首个全落地的玻璃幕墙 东莞中心区最高的写字楼大堂 东莞中心区最快的电梯 东莞中心区生态写字楼典范 东莞中心区配套最全的写字楼 东莞首个提出 “ 弹性商务空间 ” 的写字楼 阳光大堂在验收前是不存在的。 1000平米架空层景观是不确定的。 本项目卖点具有太多不确定性，客户在接受上尚且需要过程。 本报告属保密级文件，请在限制级范围内传阅。 20 本项目硬件优势 楼盘名称 中环财富广场 华凯广场 腾龙商务中心 国际商会大厦 鸿禧中心 第一国际百安中心 景观资源 45 180 15 0 0 0 外立面 LowE玻璃幕墙 普通玻璃幕墙 进口花岗岩与玻 璃幕墙组合 深圳白璃 玻璃 +铝合金装饰 裙墙大理石，上层玻璃 +瓷砖 大堂 验收前无 2020m2大堂。