中房集团北京公主坟大型综合地产项目可研报告(23页)-地产可研(编辑修改稿)

中房集团北京公主坟大型综合地产项目可研报告(23页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

型综合项目可研报告 9 西三环区域 金玉大厦 世纪裕慧大厦 世纪经贸大厦 4 赛迪大厦 5 广源大厦 久凌大厦 科原大厦 为公商务中心 金洲大厦 区域平均值 总平均 两个区域项目的平均出租价格有着明显的差异，西三环区域的平均租金水平明显高于西三环外的平均租金水平，一般而言租金水平能够反映几个方面的问题：区域的商务氛围浓厚程度、区域的整体市场状况以及项目的产品标准。 （二）需求分析 西 三环区域：民私营为主，拥有一定涉外企业 案名 公司性质 西 BD 投资客为主 世纪经贸大厦 中等规模中资民营、私营企业为主，少量合资企业 嘉豪国际中心 中大规模中资民营、私营企业为主，少量合资企业以及国有企业 牛顿办公区 小规模中资民营、私营企业为主，少量投资客及国有挂靠企业 金玉大厦 大中型企业为主，国有企业与民营、私营企业各占 40%左右，部分合资企业 世纪裕慧大厦 中等规模民营、私营企业为主，少量合资企业以及几个外资企业 赛迪大厦 小规模中资民营、私营企业 广源大厦 小规模中资民营、私营企 业 久凌大厦 国有大型企业 为公商务中心 中小规模民营、私营企业 中房集团公主坟大型综合项目可研报告 10 金洲大厦 中大规模民营、私营企业为主，少量国有企业 西三环区域企业性质统计63%18%11%8%民营及私营国有企业合资企业外资企业 由统计数据看出，西三环区域的商务市场上客群的主流为民营以及私营性质的企业，占据 60%以上的市场份额，由于此区域为中关村的核心区域，而科技类创业公司以及为这些科技类企业服务的第三产业在此区域非常活跃，造成区域内此类企业占据绝对的主流地位。 同时区域不乏一些知名的国有电子、电信等科技类企业，这些企业多数都为行业的领头企业，在中关 村的核心区域办公能够更好的发挥企业的效能，提升企业的品牌价值。 外资以及合资企业由于对中国 IT行业市场的看好，在中国 IT 业的核心区域办公也成为企业占领中国市场的必然选择。 此区域客群性质的主要特征为： 国内行业领头企业与国外同行业企业领跑区域市场，竞争激烈，区域内中小规模企业在这些领头企业的带动以及关联作用下发展迅猛，创业热情非常高。 因此，本案客户的主要关注点应该放在大型国资企业及部分外资企业上。 2 、西三环外区域：民私营企业为主，国有企业为数不少 案名 公司性质 道乐蒙恩 商务街 大型国有企业及市政府与 民营、私营企业各占一半 长安西点 中小规模民营、私营企业及少量投资客 中房集团公主坟大型综合项目可研报告 11 金源时代 商务中心 Shopping mall 商业办公 北京印象 中小规模民营、私营企业为主，少量驻京办事处 天行建 中小规模民营、私营企业 城乡商场 写字楼 小型民营、私营企业为主，少量国企 翠微写字楼 小型民营、私营企业 西三环外区域企业性质统计68%8% 3%21%民营及私营国有企业合资企业外资企业 西三环外区域的主流客群依然是民营及私营性质的企业，相对于西三环区域，本区域国有企业所占的比例较大，而外资企业及合资企业的比例却要小的多。 民营企业数量较多与北京的经济发展大环境紧密相连，因此国有企业数量相对较多。 对于本案来说，分清自己的主流客户群与从流客户群是十分关键的，首先我们因该抓住区域中的有实力的大鱼，在此基础上不断网罗适合我们的小鱼。 中房集团公主坟大型综合项目可研报告 12 西三环区域：科技行业为主，附属行业强大 案名 客群结构 入驻知名企业 西 BD 以投资客为主 尚未入住 世纪经贸大厦 科技、评估、建材、贸易类中型公司为主 东芝照明（北京）有限公司 嘉豪国际中心 大中型实力公司为主，包括贸易、科技、 IT 等行业，几乎全部为自用，有部分国字头企业 中国道路监 理公司 牛顿办公区 几乎全部为中小型企业，以科技、教育、律师事务所、会计师事务所、建筑设计等为主，有少量投资客 中国土木工程协会住宅指导工作委员会 金玉大厦 大中型实力公司为主，包括部分国企和民营企业，行业范围较广，包括金融、贸易、建筑、科技等等 城建、新松、元亨、中央电视台《同一首歌》、中国粮食贸易公司 世纪裕慧大厦 科技、医疗、文化、有少量外企 航天科工运载火箭发射系统技术有限公司，日本、荷兰商贸公司 赛迪大厦 自用、报社等文教类公司 北京假日学校 广源大厦 小型 IT、咨询、广告类公司居多 京 海科技企业孵化器 久凌大厦 中外运华北有限公司、中国技术进出口贸易有限公司 中外运华北有限公司、中国进出口贸易有限公司、对外贸易运输总公司 为公商务中心 以中小型科技、贸易、咨询、媒介类公司为主，多数较为稳定 歌华宽带、平安保险、北月软件 金洲大厦 中型企业为主，包括科技公司、通讯、房地产开发等 联丰通信技术有限公司 中房集团公主坟大型综合项目可研报告 13 西三环区域企业行业分布统计11%18%8%6%8%4%2%43%科技类贸易类咨询类媒介类文教类地产类投资类其他 统计数据显示西三环区域的科技类企业占据主流地位，这与中关村地区的产业发展状况紧密相连；文教类行业也占据一定比例，与区域内高 校云集有密不可分的关系；而作为主流行业的辅助或者为其服务的咨询、媒介类公司也成为区域的生力军；贸易类公司主要从事的是有关于 IT 类产品的商贸活动；同时伴随区域建设发展的地产类公司也应运而生。 整个区域的行业发展特征为： 以科技类行业为主导地位，带动以其为生的咨询、媒介类行业的蓬勃发展，同时区域本身的人文资源成为文教类行业聚集的区域。 西三环外区域：五类行业齐头并进，支柱产业稀缺 案名 客群结构 入驻知名企业 道乐蒙恩 商务街 2 栋楼被整栋购买，其余为散户，多数为中小型贸易、金融类企业 市政府（ 1 万平米 ），内蒙办事处（ 3000平米） 长安西点 自住多，投资少，客户多为 IT,贸易和中小企业 金源时代 商务中心 客户几乎全是 Shopping Mall 的商户 北京印象 中小型企业，办事处，科技公司，驻京办事处 天行建 绝大多数为中小型公司，主要从事教育、科技、贸易、医药、广告等行业 中房集团公主坟大型综合项目可研报告 14 城乡商场写字楼 小公司居多，银行，房地产，建筑设计，美容，律所，科技，文化 中小型企业投资咨询公司整层 翠微写字楼 小型企业为主，行业分布较广，包括旅行社，科技、商贸，美容，手机维修等 西三环外区域企业行业统计11%7%18%19%6% 25%6%6%2%科技类文教类媒介类咨询类贸易类驻京办地产类投资类其他 西三环外区域。