中山市“君悦广潮初步策划建议书doc25-营销策划(编辑修改稿)

中山市“君悦广潮初步策划建议书doc25-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

表四 社会消费品零售总额（按行业分） 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 10 页 共 23 页 单位：万元 年份 1998 1999 1999 比 1998 变化 % 社会消费品零售额 855266 951506 批发零售贸易业餐饮业零售额制造业零售额其它行业零售额 5714941676103028185881 6575851776852482791409 因此 ,如能适当地引导中山市民的消费及投资 ,应成为本项目营销策略的重点。 2 项目所在位置有人行立交桥，阻挡项目的可视面，亦减低消费人群的购买欲望。 因此，在消售或租赁上有技巧地向买家或租户解释。 3 目前停车位置数量 500 个左右（包含住宅部分），对于一个二万平方米的商场是远远不够的。 应尽量加大车位数量，确保商场有300 个车位可供商家及客户使用。 4 项目地块空置多年，使中山市民对本项目的信心不足，因此项目应该尽快将前期工作作好，如拆迁及 周边环境的整治，售楼部的兴建等。 三、项目定位 本项目既要为人们日常生活增添方便，又要有各地名牌连锁店、中高档男女士服装、精品供人们随意购买，成为中山市人民 “购物、 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 23 页 饮食、娱乐、悠闲 ”首选的去处。 以这样的形象定位才能吸引大量消费人士。 从而体现商场商铺有升值的潜力。 项目功能分区 建议项目首、二期分作两个部分考虑，在外观上要统一形象。 A、 项目首期主要是作为本项目住宅的配套 首期功能分区 首层 大型超市、西式快餐、银行、通信 二层 中式酒楼、西餐 三层 发展商预留 四 层 证券、美容、健身 B、 项目二期是综合购物中心 二期功能分区 首层 化妆品、首饰、钟表、眼镜、中高档服饰、皮具及精品 二层 中高档服饰、皮具休闲服饰 三层 儿童服饰、玩具、男女内衣、家居饰品 四层 娱乐天地、美食广场、卡拉 OK 四、营销策略 （一） 项目总体营销概念设计 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 23 页 1． 营销概念实施的原则 一个商场推广的成功是一个集合发展商、代理商、业主、大小租户、公关广告公司和传媒所组合的一个群体行动计划方案的结果，而其中是需各方面的全力合作和支持订立这一个方案， 并不代表由发展商策划或参与人生议定，就是完美无暇，无需修改，而是需要按市场情况竟争不断作出修正和补充，再配合各商户的积极参与，始能发挥最大效用。 2． 本项目营销的总体概念 商场从前期推广到开业，以及开业后的运作，管理，需要多方面的参与，需要不同的力量在该过程中扮演不同的角色。 而该过程，基本可视为该物业的所有权与使用权在不同阶段的操作和转移过程。 物业的开发，初始的所有权和经营权是统一控制于发展商手上的，而随着该物业的出租，物业的使用权便转移到租户手中。 同样，随着物业的出售，物业的所有权亦同样 会发生相应的转移，发展商的利益，就是在所有权和经营权的转移中产生。 返观市场，商铺的所有权和使用权会有不同的受众，亦即在营销推广时应针对不同的目标客户。 商铺的租户，关心的是商铺的使用权，亦即经营权，商铺的买家，亦即投资者，关心的是商铺的所有权。 租户擅长的是经营，他们熟悉零售业的运作，了解市场的需求，清晰商品的流通途径和过程。 因此他们会将有限的流动资金投入到经营中，拓宽市场，开设分店，因此他们更为习惯于租用商铺，而不会将流动资金用作购买商铺。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 23 页 投资者所关注的却是商铺本身的升值潜力，投资后的租金回 报，以及投资该商铺所承担的风险。 他们不擅长经营，没有开店的经验，所以在投资时会比较关注商铺比租的可能性和难易情度。 在解决出租商铺的疑虑后，他们才会有投资的信心。 所以，商场营销策略的重点，应该是针对经营者与投资者的不相同的心理特质，分别采取不同的策略和手法。 亦即租售分离，以租带售。 3． 营销策略的实施步骤 （ 1） 商场的招商出租 商场的商家组成，应由品牌店铺，特色店铺，本地品牌及个体经营者组成，以品牌店铺及特色店铺架构出商场的架，以本地品牌及个体经营者作为有力的补充，有机地营造出商场的 整体形象和商业氛围。 a. 引入品牌店铺以确立商场的风格和档次 商品在市场中要占领市场份额，就必须具有其独特的销售主张和准确的市场定位，以及鲜明的风格。 品牌店铺的引入，就正是将其品牌所蕴含的形象和风格延伸，由多个品牌的形象共同描述出商场的风格。 b. 引入特色店铺以确立商场的个性 特色店铺所面对的消费层面并不宽广 ,但其商品的特色却非常鲜 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 23 页 明 ,通过特色店铺的引入 ,可以将商场的个性更充分地展示 ,而在消费者心目中树立起鲜明而特别的形象。 c. 引入本地品牌以加强消费者的吸引力 本地品牌 法指一些仅在当地具有一定知名度及拥有固定的顾客群的品牌。 本地品牌的加入，会加深商场对当地消费者的影响，同时利用此类店铺的客源，占领更大的市场份额。 d. 招引本地个体经营者对商场作有效补充 个体经营者是最为接近平民大众的群体，具有极大的积极性和灵活性，同时，此群体并无固定鲜明的经营方向，易于跟风，因此应通过加强对商场的整体风格把握以带领个体经营者沿商场的发展方向发展。 （ 2） 商场的出售 商场的出售，客户基本可分为两类，即纯投资和购铺经营。 A． 纯投资 此类投资者最为关注投资 的回报和风险。 因此要令其作出投资行为，必。