中国与德国城市拆迁赔偿差异doc16-地产综合(编辑修改稿)

中国与德国城市拆迁赔偿差异doc16-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

或建筑面积 70 平方米，而在德国地籍簿上记录的是土地面积 667 平方米和 833/10000 的土地使用权，但并未直接注明住房居住面积或建筑面积。 德国地 籍簿上记录的 833/10000 的土地使用权来自第 6 号公寓的 70 平方米建筑面积是总建筑面积 840 平方米的 1/12（或按居住面积 56 平方米是总居住面积 672 平方米的 1/12 计算），住房居住面积或建筑面积是通过建筑划分图上注明的第 6 号住房来保证。 中德两国之间土地使用权登记方面的这个看来只是技术层面的微小区别，将对第 6 号住房及其土地使用权的价值产生很大的影响，特别是在征地和房屋拆迁的情况下，下面要着重讨论。 在中国，土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由后者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城镇政府受土地所有者国家的委托，通过公开拍卖，出卖土地使用权，居住用地的使用期限为 70 年。 在实际操作中，出价“最高”的开发商获得土地使用权。 开发商可能继续转让土地使用权，也可能直接投资建设，最后将建成的住房连同割小的土地使用权出卖给顾客。 在前面提到的 2020 年国有土地使用权每亩价格高达 1 亿元人民币的杭州市，该市 2020 年的住房价格高达 8 千元／平方米，而面向西湖的住房价格超过 1 万元／平方米。 在这 8 千元／平方米的价格中，既包括了每平方米中的建筑价值，也包括了每平方米建筑 面积上所包含的土地使用权的价值。 根据传统的地租理论，土地的价值 v 等于地租 r 除以利息，即 v=r/i ，地租 r 等于土地价值 v 乘以利息 r=v i ；土地使用权x 的价值等于利息乘以折现因素： x=r （ 11/（ 1+i ）∧ n ） /i=v i （ 11/（ 1+i ）∧ n ）/I（其中 n 为使用年限） 当使用年限 n 为 70年、利息 i 为 4％时，土地使用权 x 的价值就等于 v ；也就是说，当使用年限 n 为 70 年、利息为 4％时，土 地使用权的价值相当于土地所有权价值的 94％。 换言之，当土地使用权以 1 亿元／亩的价格出让时，土地所有权的价值约为 亿元／亩。 在德国，土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。 但是德国法律也允许一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情况下，法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。 在中国，房地产开发商可以通过下列途径获得土地使用权：向城镇政府购买（政府出让土地使用权），开发商支付土地使用权出让金；或向城镇政府取得征地 拆迁许可，支付被涉及者拆迁赔偿。 在法律形式上，这属于被拆迁者向开发商转让土地使用权。 四、征地拆迁过程中应该如何赔偿。 在中国之所以会如此大规模地发生被拆迁户的抗争，是因为在拆迁过程中政府官员与房地产开发商通过权钱交易合谋侵夺拆迁户的利益。 究竟被拆迁户损失了多少，下面通过一个具体案例来加以解释。 假如上面提到的第 6 号住房连同其他 11 户住户以及其他建筑中的几百户居民在 2020 年被通知要征地拆迁。 拆迁之后，在这 667 平方米的土地上将新建 18 层的住 宅楼，总建筑面积将达 7，200 平方米，总居住面积为 5， 180 平方米，共 50 套住房，平均每户建筑面积为 144 平方米，居住面积约 104 平方米。 如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为22， 490 元人民币／平方米，即 1， 500 万元人民币／亩。 如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第 6 号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商以当地一手房 8 千元／平方米的价格作为赔偿标准，支付 70 平方米 56 万元人民币的征地拆迁赔偿费；其二是给房，开发商在房屋建成后，在原 区位提供 70平方米建筑面积的新建房作为征地拆迁的赔偿，住户在拆迁建设期间需自己另找住房。 如果住户要求一个更大面积的住房，则必须按 8 千元／平方米的价格向开发商购买超过 70 平方米以上的面积。 中国的。