中原地产宝山区淞滨路商业地产项目市场调研报告(53页)-商业地产(编辑修改稿)

中原地产宝山区淞滨路商业地产项目市场调研报告(53页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

2） 9398 106131 销售情况：尚未开盘，但现已基本预订一空。 入住日期： 2020 年 1 月  物业评价情况 类别 内容 评价 地理位臵资源 位于宝山西城区，改建后的江杨北路边， 目前项目周边是农田，位臵较偏 景观资源 两面有小河流过，周边是农田和新建 项目周边基本是自 道路， 然景观资源 交通配套资源 无公交，设小区班车，到在建的轨道交通约 4 站 目前交通不便 生活配套资源 项目一公里外的宝杨路上有部分生活配套设施，其它均在规划中。 生活配套基本由小区自身承担 规划布局 大规模自成体系的规划，三个平行组团布臵， 满足采光要求，布局合理 建筑布局 建筑平行排步；立面采用三种色系 整体和谐而富于变化 小区环境 三条主题景观，动静分区 保证幢幢有景观 小区配套 车库、休闲步 行街、各项运动设施一应俱全 配套非常完备 售楼处包装 专门建设的售楼处，规模较大 大方美观，功能分布合理 其他 两幢间架空连通设计，变三房为四房 巧妙设计，利用空间 图 18 在建的四季花城 图 19 四季花城售楼处 吴淞新城  物业基本情况 区域地址：上海市宝山区同泰路 57 号 发展机构： 上海宝宸（集团）有限公司 （投资商） 物业规模： 150,000M2（总建筑面积） 销售价格： RMB3,1003,700 元 /M2（一期） RMB3,6004,500 元 /M2（二期） 房型面积： 类别 二房 三房 面积区间（ M2） 90100 120130 销售情况：开盘部分销售率 100%，还有部分未售。 入住日期：一期已入住。  物业评价情况 类别 内容 评价 地理位臵资源 位于宝山新城南面，松兴路旁，临逸仙路高架 离宝山新城区中心尚有一段距离，但靠向市区 景观资源 毗邻长江口和即将落成的吴淞开埠纪念广场 ，面江而立 以江景为主，景观资源上层，但江对面是集装箱码头，略显遗憾 交通配套资源 有到五角场、四川北路商业街、友谊路等处的公交车； 另外明珠线延伸段也将经过 目前要到市区的交通还不太方便，明珠线延伸段建成后会有所改善 生活配套资源 淞滨路沿线较为繁华，有超市、国美电器、银行等 各项生活配套齐全 规划布局 小区中心 1000M2 的主题广 规划布局合理，感觉舒展 场，将小区分为两部分 自如 建筑布局 一期规划的建筑由北向南层高逐步递减，屋顶采用流线型水波造型，勾勒出错落有致富于变化的天际线 同时满足了景观和采光要求 小区环境 目前小区周边多为老建筑 环境略显杂乱 小区配套 区内配有 200 个车位和 2 条步行街 配套设施较完善 售楼处包装 售搂处位于街口，装修一般 虽然较为宽敞，但整体感觉较差 其他 建筑外立面蓝白相间，线条简洁 建筑很有现代感，清新流畅 住友宝莲花园  物业基本情况 区域地址：上海市宝山区牡丹江路 1242 号（海江路南） 发展机构： 上海 住联房地产发展 有限公司 （发展商） 物业规模： 100,000M2（总建筑面积） 销售价格： RMB4,3005,600 元 /M2（三期） 房型面积： 类别 二房 三房 面积区间（ M2） 100 130140 套数比重（ %） 42% 58% 注：是三期两栋小高层的房型配比。 销售情况：三期销售率 95%，还有几套三房。 入住日期： 2020 年 1 月  物业评价情况 类别 内容 评价 地理位臵资源 位于宝山新城区中心，旁边是牡丹江路商业街 是宝山新城的黄金地段 景观资源 牡丹江路沿线改造，临白玉兰广场 感觉是一个现代化新城，绿化景观丰富。 交通配套资源 有四川北路商业街等处的公交车；明珠线延伸段也将经过。 目前要到上海市区房向的交通还不太方便，明珠线延伸段建成后会有所改善。 生活配套资源 所在区域商业氛围浓厚，有好美家、世纪联华 生活配套设施齐备 规划布局 呈两排分布，中 间设臵主体景观 一般化 建筑布局 建筑平行排布，立面采用浅 满足采光要求，立面美观大 色的天然石材 方 小区环境 旁边是新建成的道路和商业街 环境清洁、舒适，适合生活 小区配套 配有车库和会所 配套一般，主要借助周边的配套设施 售楼处包装 售楼处装饰风格与小区相近 外观较好，但内部功能分配不太合理。 其他 位臵很好 生活安静、舒适，但并不远离繁华 二、土地价值评价分析 本次评估的两个地块距离较近，位于宝山的中东部地区，目前周围以老式工房或二十世纪九十年代初期建造的商品房，几乎没有新建商品住宅小区， 目前周围无大型商业网点，虽然距离牡丹江路商业中心直线距离不远，但由于受到高架路的阻隔，区位形象就是与约 200 米之遥的淞滨路东段也有较大差距。 虽然两个地块整体情况比较接近，但在地理位臵、周边生活配套及交通等方面还是存有差异： 1. 地理位臵资源评价  91 号地块 该地块总占地 22530 平方米，整个地块被现有早期住宅分割成东西两块，如果通过对该早期住宅产品进行改造，使其与 91 号地块合为 一体，可形成一个方正规整的街坊。 91 号地块东侧隔宝山区成人教师进修学校与一小马路相邻，正对居民住宅小区，距离逸仙路高架约200 米 ；南面隔吴淞警署与松兴西路相邻，对面为新吴淞农贸市场、沿街小型商业及破旧厂房。 北临松滨路，正对早期开发的商品房小区，距外环路不到 200 米，西面与早期住宅小区松滨路 860 弄相邻。 该地块因毗邻农贸市场，外来人口较多，环境嘈杂。  92 号地块 该地块占地 19494 平方米，南北方向看呈反“ L”形，地块东隔工房临淞滨支路，南侧紧靠泗东小学和一老式三层办公楼（现有人居住），对面为二纺新工房，西侧紧邻泗东新村住宅区，与南泗塘相距约 200米，北侧为老式住宅小区及一小型公共绿地，距泰和路约 200 米。 该地块被环抱在旧式工房内，周 围居民以工薪阶层为主。 2. 生活配套设施  91 号地块 周围生活配套设施齐全，地块南侧紧邻宝山分局吴淞警署，正对马路有农贸市场、五金维修类等杂货店、餐饮、工商银行等生活配套。 地块北侧有餐饮、中介、银行、邮局、便利店等生活配套。  92 号地块 东南侧为泗东幼儿园，北侧为区域口碑较好的泗东小学，教育配套设施较为齐全。 南侧有农贸市场，北侧有快客便利店及其他零星商业。 两个地块对于大型商业主要依托牡丹江路，另外淞滨路东段具有良好的办公及商业氛围，工商银行、房地产交易中心，新建的沉降式步行休闲广场等，距离 91 号地块距 离较近。 3. 交通资源  91 号地块 该地块临近 2020 年竣工的轨道交通三号线，距离规划中的吴淞镇站距离较近，并且基地东面和南面的高架道路为私车所有者提供了捷运道路。 地块南北两侧的淞滨路及淞兴支路为该区域的副马路，出行相对便利。 并且地块附近有多条公交线路，其中， 75 路、 125 路、 711路是终点站。  92 号地块 该地块被住宅环绕，出行相对困难，所依赖的公共交通同 91 号地块，但不如 91 号地块便捷。 表 21 基地附近的主要公交车 线路名称 起始点 51 路 宝昌路 —— 凇兴路 —— 宝杨路码头 53 路 宝山镇 — — 泰和路 —— 共和新路 75 路 五角场 —— 淞滨路 90 路 控江路 —— 水产路 101 路 鸿兴路 —— 泰和路 —— 水产路 116 路 曲阳新村 —— 淞兴路 —— 东林路 125 路 国和路 —— 凇兴路 711 淞滨支路 —— 铁力路 719 共康新村 —— 泰和路 —— 海江新村 淞嘉路 吴淞码头 —— 嘉定汽车站 4．地块土地价值比较 从地块规模、土块形状等六个方面比较两地块的土地价值。 表 22 两地块土地价值评价之比较 91 号地块 92 号地块 地块规模   地块形状  (( 教育设施 ( ((( 生活服务设施 (((( (( 交通条件 ((( (( 环境质量 ( (( 综合 ((( (( 综上所述， 91 号地块的土地价值优于 92 号地块。 三、两地块财务评价分析 在本部分中，将对两个地块分别进行产品定价、成本估算和财务评价，最后得出两个地块的总投资利润率。 1. 91 号地块财务评价分析 91 号地块产品价格定位 下面将对 91 号地块的小高层住宅、多层住宅和底层商业分别进行定价。 （ 1）定价思路 本案价格的确定采用以下基本思路：  市场比较法推算单价（均价） ① 估价思路： 市 场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 ② 样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。 我公司在实践中总结出以下样本选取原则： 相近原则 ，相近地段会有更多的相近因素 成功原则 ，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则 ，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案有可比性的新建多层、小高层住宅，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的参照对象。 另外，由于竞争区域的可比新建项目较少，我们进一步调查 了地块所在地的存量住宅交易情况，以存量住宅为比较对象对产品定价，作为有益的修正与补充。 ③ 修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素 4 个方面。 但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况因素，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时期内发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。 另外，在项目定价中，又依据了同一项目中两种物业类型定价不冲突的原则。 （ 2） 小高层定价 遵循以上定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，选择了近期销售的三个楼 盘 —— “吴淞新城二期”、“住友宝莲花园三期”、 “明月花园四期” 作为样本。 表 31 小高层价格拟合系数表 比较内容 权 重 吴淞新城（二期） 住友宝莲（三期） 明月花园（四期） 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 小区规模 10% 5 区域位臵 20% 外部环境 10% 5 5 社区景观 15% 5 8 立面设计 15% 5 房型设计 15% 配套设施 10% 5。