中南国际商城项目可行性研究报告(37页)-地产可研(编辑修改稿)

中南国际商城项目可行性研究报告(37页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

人口是各专业批发市场的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。 这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。 因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。 商圈层次分析 （ 1）客流量分析 平日该地的车流量、客流量比较大，长沙居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境。 高桥附近的公交车有多路，交通十分便利，可以把长沙各地居民拉来这里消费。 （ 2）顾客分析 目前整个长沙市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。 特别在节假日里，拥挤的购物环境以及停车的不方便让长沙的市民消费者头痛。 （ 3）环境分析 中南国际商城四面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。 居民区比较集中，人气比较旺盛，由于各专业批发市场集中，商业竞争比较激烈。 根据有关情况：家乐福、华联等外资也要来高桥投资。 未来的高桥将会是商家的必争之地。 整个长沙的市场竞争分析：随着改革开放的深 入和市场化改革的逐见成效，长沙的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。 长沙的地理位置决定了它将是众商家必争的地方。 长沙出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。 友谊阿波罗、通程商业广场、麦德隆、新一佳、家乐福、平和堂、沃尔玛等的存在，长沙的商业竞争将会异常激烈的。 四、政策环境分析 建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。 中南国际商城的建立必将提高长沙商业的现代化国际化水平，为长沙的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了长沙城 市环境，增添了长沙的文化气息，增强了长沙的文化底蕴。 长沙投建中南国际商城是从长沙市城市经济发展的需要和住宅区东移后市民生活的需求出发，依照城市规划的要求建设的，是长沙市接轨世界商业的新开端，它代表长沙商业在新时期的新方向，呼应了市委、市政府提出“东市西文”的政策，因此能够得到长沙市和雨花区政府的大力支持，政策环境看好。 这为长沙的经济腾飞奠定了商业基础。 将为长沙的经济发展起到推波助澜的作用，为长沙的发展做出积极的贡献。 第五章 项目的市场前景预测 一、投资环境 1．经济环境 长沙市是 湖南的省会，是长株潭一体化的核心。 是全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。 在全国 219 个地级城市中排 19 位，已进入全国综合经济实力一类城市行列。 全市土地总面积 万平方公里，市区面积 556 平方公里，建成区面积 158 平方公里；总人口，其中市区人口 189 万人。 2020 年，全市实现国内生产总值 亿元，人均 GDP 达 1656 美元。 长沙市近几年来经济总量持续高速增长， GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。 1998 年至 2020 年 11月，全市共完成房地产开发投资 ，占全市固定资产投资的 1/4。 特别是 2020 年以来，长沙市实施“三 年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了广阔的空间。 2．地理环境 长沙市 地处华中腹地，扼南北要冲；东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。 素称“‘荆豫唇齿，黔粤咽喉”。 就城市区位条件而言，东为上海，南为广州，西为重庆、成都，北为武汉，在这些特大城市之间，是我国人口相对比较密集的区域，长 沙处于中心位置，人气比较旺；就地理条件而言，长沙地势开阔而相对平坦，一江两岸，没有阻隔，适宜于大规模城市建设；就基础条件而言，长沙的经济总量将近占全省的 1/5，财政收入接近全省的 1/3，并有加大分量的趋势，使城市具备了进一步扩大的基础。 3．政策环境 改革开放以来，长沙市政府充分发挥了区位优势，交通和流通迅速发展，市场不断拓展。 为了把长沙建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年进入全国十强。 市委、市政府实施大改革、大开放、大调整的发展思路，努力开拓，不断创新，开创了一个生机蓬勃、充满活力的发展局面。 一是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中的作用和贡献进一步凸现。 2020 年全市社会消费品零售总额跃上了 400 亿元的新台阶，与 1997年相比，五年时间增长近 1倍，从 1997 年实现200 亿元， 2020 年突破 300亿元，到 2020年达到 400 亿元，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式的三级跳。 根据规划，到2020年，长沙市社会消费品零售总额达到７４０亿元，商贸业增加值占全市ＧＤＰ的比重达２０％以上，形成一批销售额分别过５０亿元、２０亿元和１０亿元的专业批发市场、综合市场、大型综合商贸企业及餐饮企业。 发展一批实力较强的 第三方物流企业、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成现代物流产业；广泛应用电子信息技术，科技兴贸达到新水平；建立起与国际规则相衔接的商贸流通管理体系和规 范有序的市场体系。 二、市场现状分析 数据表明，近 3年来，长沙城市建设 300亿元巨额投资中，用于商业品位提升的占 40％；近两年，长沙固定资产投资每天高达一亿元，其中打造商贸中心的占 30％。 目前，长沙已形成火车站、袁家岭、五一广场、东塘、伍家岭、荣湾镇 6大商业中心；营业面积在 6万平方米以上的商场有 2家， 15万平方米的有 10 家；三湘南湖、高桥、红星、望城坡 4 大市场群体中，有各类市场 355 个、国家级大市场 6个；解放路、蔡锷路、黄兴南路步行街等 12 条商业街日益完善。 全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合的市场体系。 据统计，在全国人口过百万的城市中，长沙的商业网点、集贸市场和商业从业人数之多，占据第 7 位。 长沙是目前国内惟一的沃尔玛、家乐福、麦德龙世界商业前三大巨头齐聚的城市，结合实际情况，长沙将对一些传统大市场如马王堆蔬菜市场、高桥大市场等进行升级改造，还将重点扶持省粮油中心批发部、蔬菜物流配送中心、冷冻 食品物流配送中心、商业储运物流配送中心等一批物流企业的发展，加快发展物流大企业集团。 连锁经营的具体目标是，那就是力争到 2020 年基本确立连锁经营在长沙商贸流通业中的主导地位，连锁商业的零售额占全市社会消费品零售总额的 35%以上。 未来几年，长沙将把吸引外资的重点放在积极引进国际和省外知名的大型连锁商业和物流企业上来。 同时规定，凡外商进入新建大型商业网点的，应避免过度地集中在中心城市，鼓励在城郊结合部、新城区、新开发区布局和发展。 2．商品房 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步 发 展的势头。 2020 年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 2020年长沙房地产市场基本情况如下： （ 1）房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 2020 年，长沙市共完成房地产开发投资 亿元，与去年同期相比增长 %，长沙市房地产开发投资首次超过了 100 亿元。 占固定资产投资比重的 1/4 强。 （ 2）商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止 2020 年 11 月，长沙市房屋施工面积达 万 ㎡ ，竣工房屋面积 万 ㎡ ，分别比去年同期增长%和 %。 从销售情况来看， 2020年，全市共成交商品房 26727 套，成交面积 ㎡ ，成交金额 ，分别比上年同期增长 %、%和 %，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 （ 3）二手房交易放量增长，住房二级市场被激活 2020 年，全市共办理二手房交易 9189 起，成交面积 ㎡ ，成交金额 亿元，分别比上年同期增长 %、 %和%。 其中，房改 房成交 4263 套，成交面积 万 ㎡ ，成交金额 ，分别比上年同期增长 %、 %和 %。 长沙市二手房交易量在 60 万 ㎡ 左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到 118 万 ㎡ ，增长近一倍。 长沙市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是 2020年 10月长沙市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府 58号文）的具体措施的作用下，市场被迅速激活。 （ 4）房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障 2020 年，全市共办理房地产抵押登 记 29757 起，抵押贷款面积 ㎡ ，抵押权利价值 亿元，比去年同期增长 %、%和 %。 其中，个人住房抵押登记 28078 起，个人住房抵押贷款面积 万 ㎡ ，个人住房抵押权利价值 亿元，分别比去年同期增长 %、 %和 %。 房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从 98 年的 613 起至 2020 年的 28078 起，六年间增长了45 倍。 消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消 费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。 （ 5）城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长 2020 年，全市共动迁居民 5056 户，拆迁房屋面积 万 ㎡ ，分别比去年增长 %和 %。 其中，拆迁住宅面积 ㎡ ，比去年同期增长 %。 2020 年，虽然长沙已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。 城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能 ，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。 （ 6）经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理 2020 年，全市经济适用住房小区建设共完成投资 亿元，开工房屋面积 ㎡ ，竣工面积 ㎡ ，分别比去年同期下降%、 %和 %。 从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近 50%到调控后的 20%左右，使商品房市场结构趋于合理。 经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。 三、长沙市居民消费需求分析 1．长沙市人口及收入增长情况 长沙市人口至 2020 年到达 万人，其中市区人口 189万人。 人口增长趋势如下图 所示： 随着人口数量的增加，人口整体素质在不断提高，受教育程度结构发生变化。 第五 次人口普查资料显示： 在全市总人口中， 接受小学及以上文化教育的人口占总人口的比重由 1990年“四普”的 %上升到 2020 年“五普”的 %，增加 个百分点。 在全市 6岁及以上人口中，受教育程度情况分别为：大专及以上文化程度的人口为 ，占 %；高中（含中专）文化程度的人口为 万人，占 %； 初中文化程度的人口为 ，占 %；小学文化程度的人口为 ，占 %；未上过学和扫盲班人口为 万人，占 %。 随着从人口素质的提高及经济的。