中力名居园营销推广策划报告(doc22)-营销策划(编辑修改稿)

中力名居园营销推广策划报告(doc22)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

、市场定位：为年轻白领及中产阶级用心打造的中价位精品住宅 功能定位：泛城市景观住宅 身份定位：投资保障，品味象征 理由： 我们正处于知识经济知本时代，精神世界在无限扩大，物质世界在无限缩小，追求居住品味和居住 质量。 主题：泛城市生活，中心景观社区 泛城市生活：离自然很近，离闹市不远，有花（花卉市场）有园（梨园）兼有水（东湖），进则繁华似锦，退则宁静悠远。 中心景观：前有迎宾大道绿化走廊，后有中心景观园林（广场） 延展要点 关于泛城市生活 （ 1）用心打造泛城市生活新景观 与绿色更亲近 A、绿化率＝室外绿化＋底层全景架空绿化＋立面绿化及空中花园 B、注重营建投资，强调景观观赏性 C、注重设计投资，强调景观参与性 D、注重文化投资，强调景观延续性 E、尺度与色彩构造泛城市建筑景观 （ 2）倾心演绎泛城市生 活新体验 与时代更亲近 A、零距离商务接触：讲商业配套 B、零距离通达职场：讲交通便利 C、零距离养身休闲：讲居住环境 D、零距离社交维系：讲智能配套 （ 3）精心设计泛城市生活新居庭 与家人更亲近 A、超导户型，成就生活品质 B、功能分区，引领生活潮流 C、休闲阳台，领略四季风光 D、主流产品，引导居住品质 （ 4）潜心贯彻泛城市生活新主张 与社会更亲近 A、竞争：导致亚健康与城市病 B、选择：跳出优胜劣汰包围圈，寻求属于自己的生活领地 C、迁移：久在樊笼里，复得返自然 D、支配：支配自己的事业，支配自己的生活，支配自己的健康 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 8 页 共 19 页 四、产品包装 包装定位 徐东雅苑，合乎心愿 产品包装要点（见泛城市景观住宅演绎要点） 包装内容 VI系统 标识设计 标识的标准应用规范 标准色、标准字设计 标准色、标准字的标准应用规范 基础应用 名片 工作牌 信笺、信封 售楼车 礼品 请柬 销售工具 楼书 海报 购楼指南、置业计划 展板 销售磁贴 邮政广告（ DM 单张） 户外部分 户外广告牌 导示牌 停车牌 现场包装 形象墙 售楼大厅空间 气氛设计 售楼通道 路灯旗 条幅 彩球 样板间装修及菜单 平面广告 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 19 页 报版广告 杂志广告 夹送广告 五、营销推广方案： （一）目标客户细分 年龄细分 25－ 30岁占 35%。 31－ 45岁占 40%。 区域细分 武昌占 65%。 青山及汉口占 20%。 其他占 15%。 购买类型 一次置业者占 30%。 二次置业者占 40%。 投资客占 20%。 其他占 10%。 （二）诉求主轴 营造最优性价比。 在广告宣传中我们的卖点必须出位，让人耳目一新，将项目的主要卖点展现给目标客户以及社会公众，最大限度 地吸引口碑，提升项目品牌，哄托楼盘综合品质，提升目标客户的心理价格，储蓄销售势能（实际价格与客户心理价格的落差）。 广告语“徐东雅苑，合乎心愿”意味着选择和 支配自己的事业，支配自己的生活，支配自己的健康，与项目功能、地段优势、规划特色及居住环境方面的出众之处合盘托出。 泛城市生活品质。 项目宣传必须提出与项目质素吻合的“生活方式”，卖房子就是卖一种生活方式， 武铁徐东雅苑 所提供的生活方式具有独特性、新颖性、时尚性。 我司将在广告中穿插对“泛城市生活”的注释，引导目标客层认识自己，认识泛城市生活前景，将小康生活 与居住品质的内在要求联系在一起，通过泛城市生活新主张予以提炼和演绎。 人居环境与人居质量并重。 在房地产不同的发展阶段，住宅功能及其对住宅需求的满足经历了不同的递进式的发展进程。 由 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 19 页 公房、筒子楼到初级商品房，主要解决一个“住”字；再往后开始着眼小区规划，提供“部分人”共同的居所，进入有草的“平面”绿化阶段；伴随住宅开发的升温，针对一个社会阶层开发建设的“社区”开始出现，并营造集中式功能区如会所、中心花园或广场，居住环境得到重视，提出了“立体”绿化；当房地产成为支柱产业以后，由于地价的无竞争性，开发商谋求住宅的 “个性”，此举将带来新一轮住宅品质的提升，与此对应，我们提出“ 人居质量论 ”来适应“ 全面建设的小康社会 ”，但又不脱离“ 人居环境 ”这一基本理念。 新白领宣言：工作生活化。 在上述综合诉求树立项目形象以后，通过 工作生活化 来缩小客户面，集中出击中轻年白领及私企老板、精英管理层及自由技术人员，而且，工作生活化与国家倡导的有薪休假趋势吻合，与上述目标客户的消费心理也是吻合的。 其可能性有多大呢，我司调查统计，现徐东地区各楼盘业主入住率仅 %，按正常建有业主委员会的小区入住率六成计，每个小区的出租率应在 8%左右， 按经验法则，选择 800元租金其对应月收入当在 2400 以上，乐观的储蓄额应在 3 万元左右，这群人将是近二年的主要置业群体，他们承受总价不能突破 35 万元。 此外，徐东对水果湖地区由各地市州调入的公务员、江南商圈的就业白领、本区域就业白领均属上述诉求的重要潜在客户。 （三）主要营销障碍及其弱化思路 现场环境 建议 两边临路地段通过围墙及户外喷绘进行整体包装。 为弥补期房销售之不足，先期将徐东路入口及中心花园的环境建起来，商场做到二层，布置一些喷绘，确保按时销售期房。 素质营造 物业管理 为了提升本物业产品形象，其 管理内容如下： （ 1） 保安方面  于 会所 、 服务中心、 电梯间、停车场均设电视闭路，进行 24小时监控，安设红外线报警系统，保安员 24小时值班、不定期巡逻，通过以上三层安全防护系统向业主郑重承诺安全保证，以此坚决杜绝 “ 防盗网 ” 的产生，使 小区 成为 城 市一道靓丽的风景线，并成为我们推广炒作的题材；  检查小区设施情况，保证闭路电视系统、防盗报警系统的正常有效运作；  设消防自动报警系统，消除火灾隐患； 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 19 页  电视及通讯系统： （ 2） 保洁方面：  随时对 会所等 公共通道 、场所 进行清洁；  定时打扫电梯及过道；  定时清理生活垃圾；  大厦外墙 实行定期清洁；  修葺花木，保持小区绿化整洁；  定期进行灯饰检查、排水沟检查，除去花草垃圾； （ 3） 社区服务：  商务 服务中心：代理代办函件、包裹邮寄或铁路航空货运及票务服务 ， 代理住户打字、复印、传真及其它咨询；  家政服务：室内清洁、接送儿童上下学、保姆服务、快餐、送餐服务 ， 自助洗衣，衣物干洗专人收送；  日常生活服务：申报户口、申请订报送报、送牛奶等；  家庭水电设施维修；  小区电脑联网服务： 宽带与局域网配置， 网上沟通，传达信息及其他网络服务。 项目智能化标准建议  住宅智能化系统： 户内安防报警系统； 住宅门禁对 讲系统。  多媒体信息服务系统：一个家庭装上一台多媒体电脑终端，通过智能小区的通信网络，即可与 INTERNET以及其它话音、数据、图像信息服务终端相连，可以享受多媒体信息服务。  小区监控中心：小区监控中心用来对小区智能化系统、住宅智能化系统和多媒体信息连接的枢纽，在小区监控中心设有综合显控台。 （五）价格策略与。