东营市房地产市场全面介绍(doc)-地产综合(编辑修改稿)

东营市房地产市场全面介绍(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

管理公司之间缺乏竞争；管理手段单一落后；从业人员少；业务水平低；服务意识淡薄；收费与服务不对称等诸多因素，使 市场与消费者对于专业的物业与高品质的服务需求处于空白状态。 ◎楼盘无整体策划的概念。 就楼盘供给市场的情况可以看出，目前东营区市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，往往只是抄袭大中城市的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全过程，给人感觉不伦不类。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ◎楼盘营销手法较为落后。 在对东营商品房市场的调查中，我们发现，东营大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，大部分采用传统较为落后的营销手法，宣传方式与手段较为单一。 ◎总体规划落后。 排列式或单排沿街的总体楼盘布局，大部分楼盘规模较小，相对容积率较 低，文体设施、康乐服务设施等配套相对缺乏。 小区配套主要依赖市政配套。 大部分楼盘建筑造型表现与色彩运用较为传统和单一，园林规划设计与布局相对滞后。 （三）、东营房地产市场趋势 趋势特征： ◎ 东营的城市发展及对城中村的改造，为房地产市场释放了大量的消费群体。 近年来从周边县镇（广饶、河口、垦利、利津）等地以及各县城往东营迁移的人数不少。 一部分外地人来东营的创业者（招商引资引进）这就形成了一个庞大的消费群； ◎ 品质、品牌项目空置率低。 且新开发的商品房空置率几乎为零，处于全国最低水平。 ◎ 诸多政治经济利好因素要 抓住这个不可多得的时机。 98 年后的房改、黄河三角洲大开发使东营成为出海通道而获益非浅 （ 渤海湾区是我国仅次于长江下游和珠江三角洲的发达地带，拥有京津塘工业带、锦州锦西盘锦营口大连工业带、以及胶东工业带，是华北、东北、西北乃至华东部分地区进入太平洋，走向世界的主要对外通道，是我国经济由东向西扩散、由南向北推移的纽带 ）、人均收入达 39528 元、人均可支配收入突破 元大关等诸多利好因素均为房地产业的发展提供了有力的保证。 ◎ 品牌价值的提升。 随着房改的深化，住房货币的推进，购买向个人消费转化，房地产市场 也会由卖方市场向买方市场转变，可以说房地产品牌的创立是市场经济发展的必然规律。 ◎ 东营房地产正处于快速增长时期。 东营的房地产业约在 2020 年左右才开始正式启动，比全国大多数城市要晚些，从房地产市场的周期（ 57 年为一个周期）来看，东营的房地产业还处在一个快速增长阶段，还有 24 年的发展时期。 ◎ 东营市对自身发展有着高要求。 自 1993 年以来的 10 年间，东营市国内生产总值的增长幅度一直保持在 11%以上。 东营位于胶东经济区与京津塘经济区的结合部，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部，成为东北与中原两大经济区的通道。 因此房地产的开发与城市的规划建设要站在高起点、高要求的角度来考虑。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ◎ 在大规模开发的同时开始打造东营自己的特色。 东营区东西城向中间结合处进行的较大规模建设开发也风起云涌：西城的旧城改造、东赵经济开发区、耿井居住小区、小城镇项目、东城的清风湖社区、明月湖社区、经济适用房的成片开发。 其中就有不少发展商或项目走上了品牌之路，打造品牌与就需要有自己的个性特色。 一些项目不论在开发模式或形象广告推广方面，还是营销手段方面非常新颖超前，这主要在引进了广州、深圳还有北京、上海等地房地产运作的较新操盘手法的同时，结合东营房地 产自身的元素，打造有东营特色的房地产市场。 ◎ 规模化开发成为东营楼市的主流模式。 东营的房地产已从零星小规模，转向规模化成片开发建设，不具规模的开发建设已开始淡出东营楼市。 ◎ 东营正在积极地推动其迈向大型发达城市的进程，随着城市规模的不扩大，人口将突破 60 万，这对房地产行业的发展提供了发展的空间。 需求趋势 ◆需求分析 物业整体要求日渐提升。 根据调查结果表明，东营被访人士对目前他们的居住环境不太满意的主要原因是：居住环境不好；家庭居住面积偏小；户型设计不合理；物业管理较差。 有超过四成的人表示购房的主要目的 是为了改善现有的居住环境。 ◆需求预测 ◎农村进城经商务工人员的住房需求。 东营区撤市建区后，加强城镇化建设，将会吸引至少 30000 人进城居住、就业。 ◎城镇居民改善住房的需求。 在东营约有 8%的城镇家庭有改善住房的要求。 随着经济的快速发展，居民消费观念的改变，这一比例将大大提高。 ◎拆迁安置需求。 东营加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 ◆需求趋势 ◎对产品要求越来越高 随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物 质生活向有品位精神生活的过渡。 在住房方面具体表现在对居住社区环境和外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注重追随时尚、高档消费，体现身份，对消费的场所也将看重。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ◎需求的区域也将发生变化 虽然西城在居住环境方面有着便利性、传统性和商业聚集性的优势，但东营的城市规划，将东城区作为行政文化中心，其优美的环境，便利的交通，更适宜居住，将吸引大部分人作为购房的首选之地。 供给趋势 ◎复合地产供给日趋增长。 随着城市商品经济的发展，商品住宅结构将发生变化。 如许多商品房物业的规划用途为商业。 预计商品住宅的市场供给将 维持在 75%左右，商业用房比例将维持在 20%左右，商务用房的比重将有所增加。 ◎其它空白物业的供给将有所增加。 随着人民生活水平的提高以及城市用地的日益紧张，东营大众性物业的市场供应量将相应减少，代表城市整体生活品质提高及城市高度发展水平的高层住宅、小高层住宅等高层数、。