东莞市商铺市场现状考察报告(doc30)-销售管理(编辑修改稿)

东莞市商铺市场现状考察报告(doc30)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

色华庭等楼盘交楼，周边的人流量势必增大，消费能力上升， 因此有不少投资者和商家都看好该路段的投资前景。 东城（纵）大道商铺区： 商铺量过大 部分 “ 旺铺 ” 难旺 【商铺现状】 东城（纵）大道商铺区以东纵大道、东城大道两路为双轴线，形成一个椭圆形商铺片区。 2020 年以前，本片区的大多商铺租金在 120140 元 /平方米，部分商铺 甚至不到 100 元 /平方米，但是 04 年之后，除了百佳附近租价格外高，达到近 300 元 /平方米之外，本片区从 04 年开始，租金大多是在 150 元 180 元 /平方米，几乎没有 100 元 /平方米以下的商铺。 记者从多家地产中介了解到，该片区经常有租户租了两三个月经营，就退掉了铺位。 未来地产的负责人告诉记者，该片区在很多市民眼里，是繁华至极，但是事实上，是一种虚妄的繁华，繁华的表层下。 饮食类的店面在这个片区相对来说是生意好些的，但是这只限于那些比较有特色的店。 本地人对于饮食比较讲究，要么在家吃营养家常饭，要么就是 朋友聚在一起，去一些非常有特色的店，本地人大多有车，经常是慕名而去一些特色饮食店，所以就不会局限于这一片地方，而往往会开车去镇区或者别的区域。 服装店情况相对更糟一些，许多高消费人群钟意的品牌。 这个片区压根就没有，而且也没有什么特色的店子，所以他们都不大愿意去那里购买。 但是因为也都是品牌店，对于低收入的人群来说，他们又只能是可望而不可及。 [NextPage] 【商铺分析】 记者在调查中发现，问一些东城大道和东纵大道周边楼盘的一些居民，他们购物是否喜欢在东城步行街或者海雅、天和之类的商场， 他们大多是否定的回答。 而周边的一些出租房的住户，他们的回答，也是否定的。 答案是一样的，原因是截然不同的。 东城附近的社区业主们，大多是高收入者，他们除了买一些日常用品或者储备食物愿意在附近的商业地带去购买，其余如服饰、珠宝、化妆品之类的产品，他们更加愿意去广州、深圳或者香港。 “ 东莞近几年发展是非常迅速，但是没有哪一个地方让我觉得购物舒服，因为我觉得目前东莞还没有一个好的购物环境和购物氛围，买东西没什么感觉，而且很多我喜欢的高档品牌这里根本就没有。 ” 金湖湾花园的一位叶女士这样告诉记 者。 而居住在欢乐时光附近的一套出租屋的陈小姐则告诉记者 “ 太贵了，只能是看看不买，最多也就是偶尔拿了奖金去奢侈一下买套漂亮的衣服。 ” 高收入的嫌没有好的购物环境而选择开车去别的城市买东西，而附近低收入的居民更愿意选择南城步行街之类的购物场所，他们能接受。 东城步行街是个很好的例子，定位尴尬决定了看似旺盛的商业地带，其实隐藏着冷清。 【分析展望】 房产专家表示， “ 商圈越大，越有发展前景。 ” 而从这个片区来看，也不难看出，如果只是局限于现有的这个小片区，依照目前的 发展趋势来看，该段铺位的租金应该不会见涨，而如果政府规划将这个商圈扩大，其实对这个片区更加有利，商业环境更浓厚了，铺位的租金也会随之上涨。 商铺篇（二） 【商铺现状】 南城商业街商铺区东起胜和路、元美路，西至运河三路，南靠新基路，北到建设路。 据了解，南城步行街共有商铺 300 余间， 面积以 2080 平米为主，小 部分面积在 100 平米以上。 2020 年 1 月试业的南城富民商业步行街，起初在南城政府免税政策的扶持下，负责经营的富民集团提出了对铺租租金进行一年全免的商业策略。 这一招吸引了不少商家前来租铺投资， 300 多间商铺全部租赁完毕。 商铺每月出租价格一般在 80100 元 /平方米之间，也有个别商铺高出这一出租价格，如一间 20 平方米左右的商铺其月租金为 4000 元。 有一些面积过大的商铺其租金相对低一些，如一间 100 平方米的商铺其每月的出租价格为 6000 元。 银丰路美食街主要是经常特色美食 为主，商铺面积 601000平方米不等。 商铺每月出租价格一般在 120180 元 /平方米之间，位置好一些的价格还会更高一些。 一间 90 平方米的商铺每月的出租价格为 18000 元，每平方米的出租价格为 200 元。 据调查结果显示，莞太路段的沿街商铺售价在 18000— 25000 元 /平方米左右，租金大约在 80— 120 元 /平方米，例如靠近银丰路一间 120 平方米的临街铺面，每月租金为 9600 元。 在宏远酒店附近一间 80 平方米的商铺，其租金为每月8000 元。 在调查中记者了解到，也有一些沿街商铺因为不方 便停车而没有很好的租金。 例如一间 70 平方米的商铺因为周边停车不方便，出租好几个月都一直无人问津，最后店主不得不低价出租， 70 平方米每月租金 4500 元，每平方米 65元左右。 【区域展望】 未来步行街商铺价值有望提升 业内人士分析，广州的北京路和深圳的东门都是从传统的商业街演变而成，有悠久的历史和强大的关注度，最重要的是它已经成为市民消费习惯的一部分，加上其名声在外，因而吸引和集中了很多外地游客前来消费。 东莞不同，由于原来的交通压力较大，如果把原来的传统商业街改造成步行街 ，势必加重交通的压力。 在这种情况下，政府和商家于是开发了新的步行街，可惜，一条步行街的真正成型，是需要时间和市场去培育的。 目前政府和商家在不断思考和探索。 南城和东城的步行街增加了咖啡店和西餐厅后，人流量明显增多，不少服装商家的生意非常好。 于是有人提出，步行街应多吸纳一些饮食店铺来增加人气，让市民先接受步行街的购物环境。 也有人称，从目前情况看，如果步行街只是一条单纯购物的街道，恐怕很难和传统的商业街竞争，如果在该街道上能够引入一些休闲娱乐场所，同样会吸引更多的人来步行街娱乐，这样做，对于引导更 多消费者到步行街购物无疑是大有裨益。 [NextPage] 行政中心商铺区 : 消费市场不足制约商铺发展 【商铺现状调查】 租赁价上升 消费力有待提高 行政中心商铺区东临簪花路、东莞大道，西至莞太大道，南靠三元路，北接体育路。 据了解，行政中心商铺区的形 成主要得益于新城市中心的建设与开发，大量商铺的面世时间在 2020 年以后。 早期商铺主要集中两个地方，一个是稻花村、菊香苑、石竹花园组成的商铺区，共开发住宅数约 2300 多户，以环绕楼盘的沿街商铺为主，并配有一个肉菜市场。 另一个地方以塘贝市场的商铺为主，并向莞太路弧形延伸。 商业业态相对单一，以经营居民日常用品为主。 业内人士表示，行政中心周边商铺街在 2020 年底。