东沙地块市场潜力研究报告doc17-销售管理(编辑修改稿)

东沙地块市场潜力研究报告doc17-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

游基础设施 也 有 了 较大改善 ，海陆空立体旅游交通网络业已形成，改变了过去单靠海运与外部市场对接的被动局面，海运朝着安全、快捷、舒适的快艇方向发展， 航线增多，航班增加 ， 市区、海岛景区交通等级提高，岛际旅游交通改善明显 ； 旅游接待能力成倍增强，全市现有国内国际旅行社 41家，其中导游人数 506 人，旅游饭店 45 家，其中二、三星级以上 24 家，星级饭店床位数4280 张，基本满足海内外游客的需要。 朱家尖旅游资源概况 朱家尖岛位于舟山本岛东南海洋上，距宁波 85 公里（汽车车程 2 小时），据上海165 公里，距杭州 210 公里。 全岛陆域总面积 72 平方公里，海域面积 45 平方公里，现辖一镇 29 个行政村，总人口 万人。 朱家尖岛具有丰富的风景资源，山海风光秀丽迷人。 岛上金 沙连绵，碧波荡漾，奇石峻拔，洞礁错置，海光迷幻，空气清新，有“海上盆景”“海上雁荡”之美誉。 在 平方公里的国家级风景名胜区内，分布有乌石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景区 (各景点客流量统计详见附录表 3)。 其中，十里金沙景区拥有华东地区最大的沙滩群 —— 青沙、里沙、千沙、南沙、东沙五大沙滩，湾湾相连，绵延 5 千米，景色极为壮观，滨海旅游资源十分丰富。 而且还现存有保圣寺、七星寺、碧云庵遗址等文物古迹。 同时，在人文资源方面也极为丰富。 渔家风情浓郁，自然形成了众多的社会民俗，比如祭海、迎神赛会、胞瓶飘浮等 等；岛上还有各种不同类型的渔村风貌，有各种不同类型的水产品养殖基地，比如泥螺养殖、梭子蟹养殖、对虾养殖等等；另外，盐场、普陀佛瓜、桔园等也曾有一定知名度。 这些都为朱家尖岛新添了游览观光的好去处。 朱家尖在“旅游金三角”中的地位 在整个舟山旅游市场中，普陀山 —— 朱家尖 —— 沈家门的“旅游金三角”是其最吸引来客的区域。 该区域 以 “海天佛国 ”普陀山为中心，以 “碧海灵山 ”朱家尖岛、 “东海渔都 ”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛 为辐射支点，共同组成了 集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多 种旅游功能于一体 的大规模 此资料来自 , 大量管理资料下载 7 的旅游功能带。 在这个三角形中，沈家门作为舟山本岛的一部分，已经逐渐形成了游客去往普陀山、朱家尖以及桃花岛的集散中心。 而朱家尖作为与普陀山和沈家门均隔海相望的小岛，其地位也表现的越来越突出。 尤其是随着朱家尖（至沈家门）跨海大桥的建成通车，朱家尖民航机场的建成通航，朱家尖蜈蚣峙码头至普陀山快艇航线的开通（ 5 分钟直达），以及朱家尖本岛旅游风景点的大力发掘、每年一届的国际沙雕节的成功举办，朱家尖的枢纽地位将显得更加明显。 以此为依托，朱家尖旅游风景点的人气指数也将呈现急剧上升态势，其在旅游 金三角中也将扮演举足轻重的角色。 朱家尖旅游客源分析 从目前朱家尖乃至整个舟山的旅游客源结构来看，主要以国内游客为主（从表 1可以看出），其中浙江本省以及周边省份比如江苏、福建和上海等地区的游客占总量的60%以上。 因此在结构上是很单调而且是不合理的。 旅游地开发必须以旅游客源市场为导向，以独特的旅游资源为基础，对旅游六要素进行优化组合，从而形成旅游产品的卖点。 从世界海岛、海滨旅游市场发展的经验和朱家尖现有旅游市场的特点，朱家尖旅游客源市场的定位在相当长的时期内，仍需要以国内游客为主，并在旅游市场开发上应优 先考虑上海经济区沪宁杭等近程市场，再吸引京、沪、穗等大城市的市场，拓展沿海经济发达地区市场。 从长远角度看，朱家尖的国际旅游市场迎面向国外市场，以汉文化区的日本、韩国以及新加坡等东南亚国家为主，香港、台湾地区也作为今后潜在市场培育。 朱家尖旅游产业现状特点 旅游季节明显。 受地理气候环境的影响，“温光同期”效应限制了游客的活季节，导致旅游淡旺季差别明显。 每年 9 月份的游客人数占游客量的 60 以上，而在淡季大量服务设施闲置，供需矛盾突出。 景观体系单调。 目前朱家尖旅游开发的景点数量少，规模小，旅游项目不多，旅 游产品老化的现象比较严重，而且旅游各景点分散，景点间的交通联系不畅，制约旅游的发展。 此资料来自 , 大量管理资料下载 8 服务设施滞后。 目前仅有朱家尖旅游开发公司、朱家尖旅行社，服务范围不广泛，设施不完善，远不能满足旅游发展的需求，还缺乏上档次的大型旅游购物中心，游客人均消费水平普遍偏低。 三、旅游房产现状分析 国内外旅游房地产发展概况 旅游房地产的发源始于法国地中海沿岸在本世纪初开发的大量的海滨别墅，这些物业使得欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。 60 年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售（即 出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。 旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。 一般而言，旅游房地产包括以下形式： 时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年５１周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。 消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。 产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。 一般情况下，投资人 均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 养老型酒店：是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。 委托管理公司经营管理直至退休后自用。 管理期间，将获取一定的投资回报。 一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售。 收益归其家人所有。 高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指高尔夫球场附近，登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。 他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度 假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。 消费者不拥有使用权或产权。 只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。 “分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 此资料来自 , 大量管理资料下载 9 对于目前的中国旅游行业，旅游房产的市场空间是显而易见的。 中国房协秘书长顾云昌前不久在参加第一届中国旅游房地产峰会时，对这一市场分析认为：我国一年中有114 个节假日，足以引发假日经济造就的强大消费热潮，而这类物业的开发在目前却是市场的空白点。 他还算了一笔帐：一个拥有 100 万会员的分时度假系统，可促进国内市场每年实现 50— 70 亿元的消费额。 与此同时，其可盘活 300－ 500 万平方米的存量房，解决 2－ 3 万人的就业。 目前，旅游房产在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。 其中杭州乐园、成都芙蓉古城、青城白鹭洲等已成为这类旅游房产的率先尝试者。 从市场反馈情况看，休闲度假房产已经得到了市场的认可。 比如位于秦皇岛的“维多利亚港湾”、海南产权酒店、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。 另据了解，北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过３０个；以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲别墅超过５０个。 朱家尖旅游房地产发 展现状 目前整个朱家尖的旅游基本上还处于初级开发状态，旅游景点周边生活娱乐配套设施极为贫乏，因此在旅游房地产的开发方面也仅仅是处于“小荷才露尖尖角”的状态。 朱家尖开发有限公司是最早介入朱家尖旅游房地产开发市场的公司，该公司自1988 年成立以来，投入了大量的资金，在朱家尖南沙先后开发和建设了淡风林、南和山庄、竹深小院、梦园、普陀宾馆和金沙度假村等一批有影响的旅游度假村、宾馆，在一定程度上完善了南沙作为旅游度假小区的基础设施，同时也掀开了朱家尖岛旅游房产的开发热潮。 据统计，截至 2020 年年底，全岛共有宾馆、 旅社（饭店） 70 余家，共计客房总数约 1400 间，客房床位总数约 3200 个。 其中个体宾馆占总数的 60%左右，因此在一定程度上限制了开发的规模性。 （有关各大型宾馆的具体情况详见表 4） 目前白山景区、乌石塘景区以及漳州湾景区均无度假村、宾馆、旅社（饭店）等物业，建筑物主要以当地村民的民居为主。 旅游物业主要集中在十里金沙景区的南沙地段之内，主要有宝钢梦园度假村、普陀宾馆、淡风林度假村、金沙度假村、怡心楼、金沙滩酒店、海鸥旅社、南沙休闲屋、近海旅社、东南旅馆、海边人家、金沙滩旅社、幽兰 此资料来自 , 大量管理资料下。