东方物业东方物业管理全套资料(doc)-地产综合(编辑修改稿)

东方物业东方物业管理全套资料(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

要求返工。 收集每天的各种单据进行分类记录后， 将单据上交物业部备案。 ５、在下班前十分钟，参加工作例会， 汇报各工种的维修工作，及存在的问题，接受第二天工作任务， 作好各工种之间的安排协调。 ６、作好每日工作记录，总结一天工作， 并安排好第二天的工作。 ７、每月２８日之前，提交本月工作总结及下 月工作计划。 每月３０日之前，召集下属员工月度工作例会， 总结本月工作完成情况评价下属员工工作表现及业绩，提出下月度工作计划及重点。 （二）维修电工日常工作内容及注意事项 １、早班人员 8:30 到岗， 8:45－ 9:10 各楼面照明插座送电， 9:20 全部人员返回值班室。 ２、 9:30 根据维修保养、巡检计划及维修申请单分配工作： （１）定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、 风机房、控制箱进行巡检并填写巡检表做好记录。 （２）领班安排计划性维修保养派工单 （３）对各楼面所送维修申请单 进行处理。 （４）楼面巡检应分别有序进行，巡检应在 小时内完成。 （５）维修人员维修应按规定填写派工单， 并注意填写清楚时间，派工单完成后应立即返回值班室， 以便接受新的派工单。 各楼面派工单不得拖延积压。 （６）离开值班室工作时， 应在留言板上注明外出地点，工作完成后返回擦掉，如无特殊情况， 维修人员不应在途中接受维修申请。 （７）值班室应经常保持有人员待命， （值班室电话 8611701） 维修人员不得在楼面闲逛。 （８）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 ３、 12:0013:00 分别就餐，值班室必须保留人员值岗。 ４、 13:00 全部人员到岗，开始进行工作，见第 2条。 ５、 15:30 之前早班人员返回值班室。 ６、 15:30 领班主持早中班人员每日工作例会。 ７、 15:4017:00，中班人员进行工作，见第２条。 ８、 17:0018:00，分别就餐，值班室必须保留人员值班。 ９、 18:0021:00 进行工作见第２条。 １０、（夏制 18:5019:00，冬制 17:5018:00 ）开启正面橱窗广告及外围路灯。 11 １１、（周五、六 21:5022:00，其它 21:2021:40 ）各楼面关灯（包括正面橱窗广告灯），并检查楼面夜间照明情况。 １２、 22:0023:00 夜班值班人员对各楼面进行一次巡视，并检查特殊不停电部位。 １３、 2:00 关外围路灯。 １４、夜班电工应保持在值班室值班， 如外出工作应向办公室值班人员说明。 １５、通讯系统管理制度 （１）负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。 （２）通讯线路应避开通道，符合走向横平竖直、 整齐美观的施工规范， 电话用户不经物业部批准不得自行改变及 增加通讯线路。 （３）购物中心内线电话发生故障时，通知物业部， 物业部在接到通知后电工应迅速到位，遇重大故障时保证在 24 小时之内将电话恢复正常。 （三）弱电各系统工作程序 １、广播音响系统 （１）负责广播室以外线路维护、广播喇叭维修。 （２）保证线路、广播喇叭完好率在 95％以上。 ２、保安监控系统 （１）负责监控室内监视器的设备的维护。 （２）负责购物中心分布摄像镜头、 云台解码器及线路的维护。 （３）保安监控系统设备完好率在 95％以上。 （４）监视器图象清晰，层次分明 ，云台转动灵活， 控制器切换自如， 监控室内每根电缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。 （５）若监控室内设备出现故障， 判断故障后与专业维修人员联系。 （６）若摄像头出现故障， 判断是机械原因还是电器原因；若是电器故障应对照接线图，从电源处查找起 ,更换有故障元器件 ３、红外防盗报警系统 （１）负责报警系统设备线路的维修。 （２）保证设备线路完好率在９５％以上。 ４、楼宇自控系统 （１）负责楼宇自控系统设备运行维修。 （２）保证设备线路完好率在９５％以上。 ５、消防报警系统 （１）负责 消防报警系统设备、线路、探头的维修 （２）保证设备、线路、探头完好率在９５％以上。 （四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项 １、早班人员 8:30 到岗，并根据季节要求开空气处理机。 ２、 9:00 根据维修保养及巡检计划以楼面故障维修单分配工作 （１） 9:00－ 10:00 对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头及外围排水、空调效果进行巡查， 并应填好巡检表作好记录。 （２）对领班所安排计划性维修保养派工单进行处理。 （３）对各楼面所送维修申请单进行处理。 （４）维修人员维修 应按规定填写派工单， 并注意填写清楚时间，派工单完 12 成后立即返回值班房， 各楼面派工单应按轻重缓急及时处理，不得无故拖延积压。 （５）维修人员离开值班房时， 应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。 （６）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 ３、 12:0013:00 分别就餐，值班房必须有人值班。 ４、 13:00 全部人员到岗进行工作见 2 条。 ５、 15:30 领班主持早中班全体人员工作例会。 ６、 15:4517:00 进行正常维修工作见 2条。 ７、 17:0018:00 分别就 餐，值班房必须有人值班。 ８、 18:0019:30 对各楼面水设施进行巡检见 2条。 ９、根据空调运行计划按时关楼面空气处理机。 １０、如遇大雨应加强对周边相关部位的巡查。 （五）楼面维修工日常工作内容及注意事项 １、楼面维修工全部为行政白班， 9:009:10 领班主持工作例会 ２、 9:0012:00 根据维修计划， 巡检记录及楼面故障申请单进行维修工作。 ３、 12:0014:00 分别就餐，值班室留人值班。 ４、 14:0017:30 进行正常维修工作。 ５、 14:0015:00 对楼面营业场所进行一次巡查，并填写巡检记录单。 ６、维修时应填写派工单，并注意填写时间， 派工单完成后应立即返回值班室，各楼面维修申请单不得拖延积压。 ７、离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点， 返回后擦掉。 如无特殊情况， 维修人员不应在途中接受维修申请。 ８、楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 （六）电梯维修工日常工作内容及注意事项 １、电梯维修人员实行两班制： 白班： 8:3012:00 上午班： 8:3013:00 下午班： 13:0019:30 ２、 8:309:00 检查所有直升梯，发现故障时应及时处理，不能及时处理的迅速通知电梯主管，并报告上级。 ３、 8:509:00 开启所有扶梯。 ４、不得任意关闭设备， 故障检修和保养时必须事先报告上级并通知电梯操作人员，立告示牌，做好记录。 ５、每小时巡视一次扶梯、直升梯， 每天巡视一次机房，作好巡视记录。 ７、做好设备故障、运行记录。 （七）设备三级保养制度 １、设备保养分为日常保养 ,一级保养、二级保养（小修）； ２、日常保养： １）日常保养由操作人 员完成，每班进行，并在交接班日志上，认真作好记录； ２）日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查，记录（温度、电流、电压、振动、噪声等）， 对设备进行擦拭、清扫，上油润滑， 及具体设备技术 13 说明上要求做到的内容，保持设备周围环境整洁； ３）发现异常情况及时排除，并在交接班日志上做好记录，如较严重应在５分钟内通知运行、维修主管； ３、一级保养： （１）一级保养由维修操作人员共同进行，属计划性保养，二至三个月进行一次，保养计划由工种领班制定， 并报物业部； （２）一级保养按保养单所列内容 进行保养， 保养单上所列内容由各工种领班制定，主要内容是对设备内外清理， 润滑洗油，对有关部位检查，拆卸、调整，对各电器元件、 线路进行紧固、清理、校测、补齐，最后清扫整理工作现场； （３）保养人员填写保养单，并交还给维修领班； （４）由维修领班或领班指定人员对保养情况进行检查，并在保养单上签字验收。 ４、二级保养（小修）： （１）二级保养属计划性保养， 应由领班事前一周填写申请呈物业部经理批准后进行； （２）二级保养以维修人员为主完成， 设备运行半年左右进行一次； （３）二级保养按 保养单内容事先准备好备件， 安排好人员及其它相关部门协调工作； （４）二级保养按保养单所列内容进行， 二级保养单内容由设备保养人员制定，主要内容包括完成一级保养规定内容；检查、修复、更换受损件；检查、 更换冷却润滑系统元件及线路。 工作暂停期和完成后，应对工作现场清扫，整理； （５）维修保养人员填写保养单，并交还给领班； （６）物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查，并在保养单上签字验收； （八）设备检修管理制度 １、设备检修分为中修、大修以及故障检修。 ２、中修 （１）中修 属计划性检修， 设备运行两年左右进行一次，视具体情况，可由物业部完成或外协联系厂家完成。 （２）物业部按计划，收集、整理、 研究设备技术资料，在此基础上编制中修任务书，按任务书作好人员、备件、 相关部门的协调工作； （３）按中修任务书所列内容进行检修， 主要内容应该包括：设备部分解体、检测、修复、更换老化元件、磨损元件。 部分解体重新装配、调试等工作，更换1030％的零部件，工作量为大修的 60％。 （４）设备检修后各项技术指标应达到中修任务书要求，验收工作由物业部组织安排，按中修任务书项目进行验 收。 ３、大修 属计划性检修，设备运行五年左右进行一次， 视具体情况可由物业部或外协联系厂家完成， 大修程序按中修进行，工作内容还应包括整机解体，零部件更换量 30％以上， 校正基准，外部重新上油漆，设备技术指标应达到出厂标准。 ４、故障检修 （１）该检修属应急性检修， 一般故障检修由维修人员完成，特殊故障检修可由物业部联系外协完成。 14 （２）一般情况故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准，故障检修申请单应按规定填写清楚， 在维修部门主管或下属领班收到故障检修单后，维修人员应在 10 分钟内到达故障现场。 （３）故障检修以排除故障为主， 在保证质量前提下要求及时快捷。 （４）完成检修后，应填写故障检修派工， 并将此单返回维修领班。 （九）设备巡检管理制度 １、巡检分为日常点检及专业点检。 ２、日常点检： （１）日常点检由操作人员完成， 楼面设备如电井设施，各楼面照明灯箱，各楼面洗手间、开水间及消防水设施， 空调风机系统由维修部门人员负责。 （２）按具体设备要求，及点检周期表周期时间， 以感官或仪表方式对设备日常运行状况进行检测。 （３）在交接班日志上做好记录。 （４）发现问题及时处理，较严重问题应在当天通知领班。 ３、专业点检： （１）由维修及操作人员共同进行。 按具体设备要求， 及检测周期表所定周期及内容进行。 （２）以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测，包括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情况等。 如有必要应对设备进行拆卸检测。 （３）大、中、小修之前，应安排专业检测， 对设备进行全面系统地检测，以判断设备整体技术状况。 （４）检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并作出检测结论。 （十）设备封存、启用管理制度 １、设备季节性停用或因其它原因停止使用三个月以上的，应给予封存，设备封存由维修人员、操作人员共同进行。 ２、封存要求按具体设备要求执行，其中应包括环境整洁；排空或灌满设备水系统，对各有关部位进行润滑、涂脂封闭。 设备内外清洁并加以遮盖，脱开有关电气刀闸或保险。 ３、作好设备封存记录，作好封存事项记录说明， 封存记录交物业部存档。 ４、定期检查封存设备，如有必要可进行定期开机运行。 ５、启用时应作好封存启用记录， 正常启用应由该设备封存人来进行，启用前应对封存项目，设备状况进行检查。 如检查合格 ，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通电气线路。 ６、试机运行正常，应在封存启用单上做好记录， 签字验收。 如有异常情况，应在封存启用单上做好记录， 并在当日通知物业部有关人员。 （十一）工具借、领管理制度 １、公司将根据岗位不同， 给维修人员和其它相关人员配备一定量的工具。 工具使用分为领用和借用。 ２、领用工具应填写个人工具领用单， 对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式，借用应填写借条， 非物业部工作借用工具应有物业部主管人员签批的借条， 借条上要注明归还日期，并按期归还，归还时保管人员应 进行验收。