东和湾项目定位报告doc29-前期定位(编辑修改稿)

东和湾项目定位报告doc29-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

陵江边，周边无高层建筑阻挡，视野开阔、两江美景尽收眼帘。  地块周边建筑不密集，活动空间较大。 无“钢筋水泥森林”淹没之苦。  地块悠久的历史文化和浓厚的人文底蕴将提升项目的文化内涵及综合品质。  项目临江而建，距嘉陵江最近，不会有建筑遮掩，是永恒的“绝版江景”。 （ 2） 项目劣势分析  朝干路目前缺乏公交线路，故出门乘车须步行几分钟，稍显不便。  项目地块目前的认知度不够，凝聚人气具有先天不足的遗憾。  江边船只汽笛声和公路汽车会对项目造成较大的噪音污染。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 Page 13 of 29  地块周边破旧建筑物较多，视觉效果差，有损项目整体的档次与形象。  二码头江岸边垃圾众多，脏、乱、差现象严重，为一大隐患  嘉陵江高驾滨江路之下面破败不堪，环境恶劣，让人不忍目睹。  项目户型面积设置以及跨度太小，户型面积可供选择的余地不大。 （ 3） 项目机会分析  项目位于重庆最具号召力的“永远的”渝中，对于具有浓厚“渝中情结”重庆人来讲，具有与生俱来的影响力。  重庆及渝中区正以有效的房地产促进措施，项目开发环境 大好。  “赏江景、品生活”已成为房地产消费的一种时尚与潮流，面向市场的江景楼盘得到市民的极大认同，东和湾恰逢其时。  千厮门地区城市面貌较差，正进行旧城改造，东和湾将有望成为该地的标志性建筑或“旧貌换新颜”的代表。  渝中区、解放碑、朝天门沿嘉陵江滨江地块资源的稀缺性使东和湾地块更显珍贵，更有开发潜力。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 Page 14 of 29  随着市政配套的成熟，消费能力的增强，东和湾将更加“奇货可居”。 （ 4） 项目威胁分析  项目 4F 室内地面标高为 米，若遇嘉陵江洪水发作，有被淹之嫌。  周边居民生活条件较差，个人素质堪忧，与本项目的档次格格不 入。  区域内不少高档江景楼盘的开发对本项目造成极大的竞争压力。  千厮门属下半城，其脏、乱、差现象在不少市民心中已产生一定的负面影响。  政府对渝中区高层住宅密度及容积率等指标要素政策的变化，在投资回报率不变的情况下，会对东和湾的开发带来一定难度。  项目二期开发涉及 30 余户拆迁安置，若处理不当会滋生一些不必要的是非。  嘉陵江水质目前不佳，若继续受到污染，江景优势将大打折扣。  项目户型配比、布局设计、通风采光、层高设计等人性化尚待提高。  项目与小区的部分硬件优势如容积率、绿化、园林等是不可比拟的。  室内停车位仅 124 个 ,而总户数为 512 户 ,停车位偏少。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 Page 15 of 29 四、 东和湾项目定位分析 （一） 项目总体定位 根据重庆市政规划和瑞尔特市场实态调研结论，结合东和湾的特征，瑞尔特项目组认为东和湾的总体定位应是： “重庆中心商务区的中高档精品水岸住宅，具有浓厚的特色文化底蕴，提供星级酒店的物业管理服务，让消费者以尊荣享受的心理感受”。 该项目定位为中高档主要是指价格而言，东和湾在推广时以“高档形象面市，价格为中高档推出”给人以实惠的心理感受。 如果东和湾申请涉外楼盘成功，项目可以定位 “ 渝中区（中）高档的精品国际水岸住宅”。 东和物业集团 的大力打造，物业管理引进酒店式服务理念，力图让该项目变为渝中区旧城改造的“示范工程”和“形象工程”，力争获得政府的大力支持。 并以此提升东和湾的区域形象与重庆东和物业（集团）的品牌价值，为公司可持续性经营开发盈利作好铺垫。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 Page 16 of 29 （二） 项目产品定位 鉴于东和湾项目设计方案已报批通过，不亦做太多改动。 瑞尔特将站在市场营销的角度在如下方面提出建议（仅供参考） 建筑风格定位 东和湾值得居住的现代高尚住宅社区，其建筑风格必须是经得起时间检验的，楼盘造型经典而又不失个性。 考虑到香格里拉的文化特征，建议 项目整个建筑设计应简略、明快、亮丽，尤其在外立面面色彩、窗户及屋顶造型等方面下工夫，力图体现作家詹姆斯希尔顿所描绘的香格里拉那“遥远而美好的蓝月亮梦境”。 建议请专业的设计师对建筑外立面颜色、建筑造型和灯光进行设计。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 Page 17 of 29 功能设计定位 由于目前项目周边的商业配套非常完善，东和湾作为商务中心区的一个 高档的高层物业，其功能选择和布局一般考虑在项目会所里。 考虑到东和湾总户数及居住总人口的数量，结合东和湾的总体定位，会所功能设置可选择如下内容：（仅供参考选择） 商品供应系统：生活小超市 餐饮服务系统：咖 啡厅、特色餐饮、品牌连锁快餐店。 医疗服务系统：药店、保健中心。 邮政金融等服务系统：不考虑，但提供相关物管服务。 文化教育系统：网上图书馆、阅览室。 市政服务系统：不考虑，但提供相关物管服务。 休闲运动系统：游泳池、健身室、棋牌室、桌球室、乒乓球室。 其 它 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载。