世联深圳市丽阳天下商业地产价格策略报告(23页)-商业地产(编辑修改稿)

世联深圳市丽阳天下商业地产价格策略报告(23页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

低的价格，配合形成开盘热销；  配合选房活动 ，保证最大程度地完成 VIP 卡客户的转化。 2）市场参考楼盘基准楼层差 珍宝公寓： 100 元 /平米 缔 馨 苑： 120— 150 元 /平米（小高层） 新新家园： 100— 120 元 /平米 东方雅园： 120 元 /平米 3）本项目的楼层差价设定 根据本项目楼层差设定的原则，同时参考其他同质楼盘的楼层差值，我们将本项目基准楼层差设定为： 60元 /平米 —— 偏低于市场其他同质楼盘，以维持销售的均衡。 同时，为了保证以较低的入市价格形成开盘热销局面，拉大了中间楼层的楼层差，以降低低楼层（ 10楼以下）的销售价格。 本项目的楼层差价设定 如下： 10 楼以下：差价为 60 元 /层 11— 18 楼：差价为 100 元 /层 19— 24 楼：差价为 60 元 /层 25 楼以上：差价为 30 元 /层 局部楼层跳差 1） 项目 18 楼以下东北向单位受缔馨苑和阳光四季的遮挡严重，在 19 楼时形成突变，跳差 200 元 /平米。 2） 25 楼以上东北向单位可越过阳光四季的高层，视野开阔，并有中心区景观， 跳差 300元 /平米。 中国最大管理资源中心 12 中国最大管理资源中心 13 第四章 实收均价试算区段分析 在确定了项目的内部调差后，我们分别按照 6000、 6200、 6400三个集中的均价值进行价格表的合成，对实际的价格分布进行分 类比较，以检验均价变化的对销售的敏感性，并确定项目最终的实收均价。 一、试算价目表 价格表一：实收均价 6000 元 /平方米； 价格表二：实收均价 6200 元 /平方米； 价格表三：实收均价 6400 元 /平方米； 见附件。 二、价格敏感区间  小户型楼盘因为面积基数小，总价的变化相对较小，客户主要对单价敏感；  对三种均价形成的价格表合理性进行比较，主要以其对单价的敏感性来评价；  客户对区域市场价格的敏感区间： 6500 元 /平米以上，尤其是 7000 元 /平米以上区间。 三、实收均价单价分布 三种实收均价对 应的单价分布区段 中国最大管理资源中心 14 0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6 5 0 0 6 5 0 0 —7 0 0 0 7 0 0 0 以上6000 6200 6400 三种实收均价对应的单价对比折线图 19%3%18%25%11%1%17%25%14%17%21%26%19%7%20%17%19%21%0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6 5 0 0 6 5 0 0 —7 0 0 0 7 0 0 0 以上6000 6200 6400 从以上三种实收均价对应的单价对比折线图上可以看出 : 1）在 6000 以上的单价敏感区间， 6000、 6200 的均价曲线基本一致，表明均价的变化对价格分布影响不大； 2）从 6200 过渡到 6400，价格曲线发生突变，表明 6200 到 6400 元的均价区段是一个均价敏感区段。 3）均价从 6200 过度到 6400，价格表中超过客户敏感价位的房号数量明显增加； 中国最大管理资源中心 15 4）汇总后的单价折线图进一步表明，三种均价标准生成的价格表，对中间价位的房号比例影响不大，而客户敏感区间（ 6500 以上）的房号比例则呈跳跃式增长。 从 6200到 6400，价格在 6500 以上的房号比例剧增 10%。 5）均价的变化，直接导致了高价房号的剧增。 均价为 6400 时，客户敏感价位内大房号比例达到 46%，给销售造成的难度可想而知。