世纪花园帝景苑住宅项目可行性研究报告(38页)-地产可研(编辑修改稿)

世纪花园帝景苑住宅项目可行性研究报告(38页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

设计以三室二厅二卫户型为主，全明户型设计，功能空间布局合理 ：企事业单位职工、周边的私营业主 本项目周边的大型企业较多，既有老城商业设施为依托 ,又与开发区政务中心时刻守望 ,集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身，周边私营企业较多，其住宅多在老城区，拥挤，空间小 ：周边学校老师 从小学到大学皆而有之，如市直机关第三幼儿园世纪花园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买 能力。 ：本区公务员 开发区政务中心，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而帝景苑的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光转移到世纪花园。 ：淄博在外地成功人士 目前，对于在外工作的淄博籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，世纪花园无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。 特别是个别名人的推广，对项目内在品质的提升是更大的促进。 淄博人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍 愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 ：各下辖县区、乡镇成功人士 “居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对世纪花园的销售也将起到很大的促进作用。 ：各地房地产投资人士 淄博房价目前在全国来讲都偏低， 2020 年全国地级市房地产销售平均价格 2700 元 /㎡ ,衡阳现在的水平还不到 2200 元 /㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买 [3]。 销售计划 鉴于目前工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 一期工程标准层住宅 720 套，总建面积 150800 ㎡，可销售额约 8 亿； 本项目预计 2020年 7 月初开盘： 开盘后一个月内，即至 2020年 7 月底，完成总销售任务的 50%，约 360 套住宅，销售金额约 4 亿； 开盘后三个月内，即至 2020 年 10 月 底，完成总销售任务的 70%，约 504 套住宅，销售金额约 亿； 开盘后六个月内，即至 2020年 1 月底，完成总销售任务的 80%，约 576 套住宅，销售金 额约 亿； 开盘后九个 月内，即至 2020年 4 月底，完成总销售任务的 90%，约 648 套住宅，销售金额约 亿； 开盘后十二个月，即至 2020 年 7 月底，完成总销售任务的 100%，约 720 套，销售金额约 8 亿。 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。 该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。 本项目将确定以下推广策略。 推广渠道 包括淄博日报、齐鲁晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 1－ 2 周进行 3－ 4 次推广既可。 成本低，覆盖面广，操作简单灵活 ，可以作为一种长期的营销手法。 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。 电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 贯穿项目营销始终的宣传利器，淄博张店地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 活动一：“新干线风光带竣工典礼”、“世纪花园开盘庆典”。 活动二：“炒房团淄博购房动”。 活动三：“新干线风光带”摄影图片展”。 活动四：淄博人说淄博大型文化论坛。 活动五：系列名人讲座。 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒 体，户外广告三大主力广告集中宣传世纪花园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。 开盘当月，公司会配合新干线带竣工，举办各种活动，扩大在淄博的知名度，加以促进销售。 开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。 影视广告：开盘前一个月高密度投放 ,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。 淄博报纸：开盘前一月投放 3－ 4 次，以及每次新货上市投放 1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式 ,力 求单张波及到衡阳的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发 4－ 6 次，开盘前每周发送 2－ 3 次。 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 1－ 2场，开盘后视销售情况举行。 第 3 章 建设规模与项目方案 建设规模 本项目总占地面积 78600 平方米，总建筑面积为 150800 平方米，建设总容积率为 ，建设密度为 %,建设内容为 11 栋 (111 号楼 )高层电梯住宅房（其中住宅面积 124300 平方米， 12层商铺面积 14700 平方米，地下停车场面积 11800 平方米）。 图 31 项目所处位置图 项目概况 地点与地理位置 世纪花园帝景苑组团位于淄博世纪花园居住区的东北角，北邻中润大道，东邻玉龙河和世纪路，地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市新城区发展中轴线方向上，既有老城商业设施为 依托，又集聚规划中的淄博市新区政务中心的文化中心、体育中心于一身。 交通辐射能力强大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90 路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。 众多学校遥相呼应，市直机关第三幼儿园世纪花园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学„„使得孩子的教育问题得到保证。 土地权属类别和土地状况 本项目开发建设的土地位于 开发区新干线 ，面积为 78600 平方米。 淄博市人民政府国用（ 2020）第 A102843 号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。 本项目土地的开发建设规 划，已经淄博市规划局审议通过 [2]。 设计依据 1.《城市居住区规划设计规范》 GB5018093（ 2020 年版） 2.《民用建筑设计通则》 GB503522020 3.《高层民用建筑设计防火规范》 GB5004595 4.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB5006797 5.《城市规划编制办法》 6.《淄博市城市规划行政技术准则》 2020 年城市总体规划 项目设计主题和开发理念 雄踞城市新干线 ,动静间赢运未来。 帝景苑地处世纪路与中润大道交汇 地段 ,真正身居淄博市中心城区发展中轴线方向上 ,无法复制的绝版地段 ,升值潜力无限。 雄踞城市新干线 ,既有老城商业设施为依托 ,又与开发区政务中心时刻守望 ,集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身。 重新定义淄博城市坐标 ,抢占新城市中心繁华先机。 交通辐射能力强大、交通便利 ,123 路、 137 路市内公交车直抵花园门户 ,十余分钟直达市中心。 众多名校遥相呼应 ,世纪幼儿园、八音盒幼儿园、世纪小学、世纪中学、淄博职业学院、山东理工大学„„使孩子从小便畅游在浓墨书香氛围之间。 淄博新区地标性景观 ,坐拥玉龙河优美景观 ,尊享亲水生活 ,动静间赢运未来。 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司承担景观设计。 严格的规划设计，保证了 1： 的完美日照间距，为您营造出一片温馨的阳光空间。 组团内绿化层次分明、点面结合，水系景观（小溪、喷泉）与新颖的雕塑小品有机的契合，给优美的环境添加了一道靓丽的风景，使组团达到了 42%。 项目总体规划方案 规划设计原则 ，以城市连营的商业视角规划社区； ，保证项目滚动有序运作； ， 以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； ，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 项目结构和布局 帝景苑组团规划总用地面积 公顷，总建筑面积 万平方米，其中住宅建筑面积为 12． 94 万平方米，公建建筑面积为 万平方米，容积率 ，建筑密度 %，绿地率 %，有 11 栋住宅楼，由 3 栋 16 层高层板式住宅楼、 8 栋 11 层小高层板式住宅楼组成，共 738 户。 住宅均配有高档电梯，具有良好的通风和采光效果，符合健康住宅的要求。 组团依附于整个小区，配套设施齐 全，建有幼儿园、超市、小区医疗设施、社区服务设施、多功能文体活动室、物业管理中心等。 道路交通组织和停车重点体现便捷、安全、景观三大特色，对道路及交通设施作了合理的布局，形成分缀有序、功能明确的道路组织。 采用组团级人车分流的手法，即在组团内部实行人车分流。 汽车、摩托车、自行车均设有独立的出入口，与人行入口区分开来。 这种交通组织方式可使车辆不进入住宅组团，组团内部结合景观设计健身小径，把组团空间真正留给居民使用。 绿化系统以点状院落绿地、块状组团绿地、带状城市绿化走廊等构成，形成点、线、面相结合的完整的绿化系 统，将整个区域组团连接成为有机的生态网络体系，以符合可持续发展的战略。 为适应地段狭长的特点，小区整体环境采用“一轴两心”的规划布局，“一轴”是一个中心主轴线，“两心”指两个庭院中心景观。 住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，布置联排住宅，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。 小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商 业氛围。 建筑设计 主要规范及标准 1.《建筑结构荷载规范》 [GB500092020] 2.《建筑地基基础设计规范》 [GB500072020] 3.《混凝土结构设计规范》 [GB500102020] 4.《建筑抗震设计规范》 [GB500112020] 5.《建筑桩基技术规范》 [JGJ9494] 6.《地下工程防水技术规范》 [GB501082020] 7.《砌体结构设计规范》 GB500072020 8.《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ32020 9.《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ699 10.《建筑地基处理技术规范》 JGJ792020 11.《人民防空地下室设计规范》 GB5003894 12.《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》 CECS51： 93 建筑风格及立面特点 “以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 ，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学 面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。 建筑户型特色 房型设计以三室二厅二卫户型为主，全明户型设计，功能空间布局合理，厨房、卫生间设施配套齐全，采光、通风条件良好。 住宅结构以短肢剪力墙结构为主，有利于平面空间的灵活分隔。 本住宅套内居住空间、厨房、卫生间等基本空间齐备。 套内设贮藏空间、用餐空 间以及阳台等空间，并配置有书房（工作室）、步入式更衣间、贮藏室、独立室、独立餐厅以及入口过渡空间。 每套住宅南侧居住空间均可获得日照。 每户均有两 个或两个以上居住空间获得日照。 餐厅、厨房流线联系紧密。 厨房有直接采光和自然通风，且位置合理，对主要居住空间不产生干扰。 结构设计 指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容：。 ，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 ，拟采取措施提高抗震能力。 结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限 50 年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 结构选型 6层以上的多层住宅采用框架结构， 46 层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。 楼层盖均休用现浇梁板结构。 地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。 地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极 S8。 使用工具及软件 中国建科院 PKPM 系列结构软件 2020 年新规范版。 节能设计 外窗 外窗 均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 屋顶 建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。