上海百马房地产顾问公司万家国际广场项目前期策划报告(82页)-前期定位(编辑修改稿)

上海百马房地产顾问公司万家国际广场项目前期策划报告(82页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

三、合肥写字楼市场分析 由于近两年来合肥区域经济表现良好和房地产业高速的发展， 2020 年合肥写字楼市场趋于活跃。 具体表现在以下几个方面： ● 市场供应量加大 ● 项目档次提高 ● 出租率稳中有升 ● 售价与租金上浮 目前合肥市场上主要在售的写字楼共有 10 余家，总面积达 30 多万平方米，其中，有七成以上是今年新开盘面 市的写字楼，市场新增供应量有明显加大。 而 2020 年整个写字楼市场的施工总面积 45 万平方米中还有近 80%是属于在建面积，由此可见， 2020 年的供应量加大还只是市场的初步预热 .今年合肥写字楼的市场供应量仍将保持大幅上升的态势。 供应量的加大也是市场需求旺盛的表现，去年三季度的一项调查数据显示：目前合肥写字楼租赁市场上，各大写字楼的出租情况都比 较稳定，平均出租率达 92%。 而根据中房指数系统去年 11 月发布的办公用房指数，上海的甲级、乙级写字楼市场平均空置率维持在 %左右。 由此可见，合 肥的写字楼租赁市场目前需求较为旺盛，从而吸纳量稳定。 租金水平较去年同期有小幅上涨，目前合肥写字楼市场上的月租金水平多在 3080 元 /平方米之间。 总体来看，月租金均价为 元 /平方米。 如果将写字楼按照月租金每平方米 40 元以下、 4060 元、 60 元以上分为三个档次，可以发现，写字楼的出租率与其档次的高低（租金水平）明显成正比，其中月租金 60 元以上的高档写字楼虽然租金水平最高，其出租率也是最高的。 例如淮河路上的“邮电大厦”和三孝口附近的“盛安广场”、“金城大厦”，其平均出租率都在 98%以上。 市场对高档写字楼的租赁需求表现更强体现了租赁客户对于品质和档次的追求，这也是经济发展、租赁客户支付能力增强的反应。 而与需求相对应，从今年新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“仁和大厦”等为代表的高档纯商务写字楼正成为市场新的主角，以建筑面积来计，这一部分高档纯写字楼占到了目前在售总面积的五成以上。 显然，这一类型写字楼所占比重的增加迎合了市场需求的发展，同时也拉动了合肥写字楼市场整体档次的上升，这是经济发展的必然表现，同时也优化了投资环境。 是经济发展的利好。 品质的提升另一方面也带动了价格的水涨船高。 目前，合肥写字楼市场的销售价格大多集中在 30005000 元 /平方米之间，其中包括了一些综合楼。 如果以纯写字楼来看，其目前的市场销售均价已经达到 4500 元 /平方米。 根据国家统计局今年 11 月发布的数据：目前全国的写字楼平均销售价格为 4895 元 /平方米。 相比之下，合肥的写字楼价格总体上仍然存在着一定的上涨空间。 但另一方面，随着市场供应量的加大，项目间表现在价格上也必然拉开较大的差距。 合肥的写字楼市场，从分布来看， 号称“商业第一街”的长江路中段显然是一大热点，“仁和大厦”、“天徽大厦”、“科技大厦”和即将登场的“ CBD 中央广场”都位于这条黄金路段的沿线。 另外，一环路沿线，一南一北的濉溪路和屯溪路也汇集了“财富广场”、“万通大厦”和“安徽国际商务中心”等多个主力。 这两大区域各占了目前市场在售量的三分之一。 保持了整体的分布均衡性。 事实上，从租赁的角度看，外来进驻的企业、公司大量增多和本土中小型企业的迅猛增长是造成了合肥写字楼市场需求上升，档次趋高的原动力。 但从销售层面来看，这种需求的增长也早已引起了投资性买家的关注，纯 商务写字楼的推出更吸引了大批房地产投资性买家的进场。 因为从投资回报率的角度来看，写字楼的投资回报率显然较住宅高许多。 写字楼租户的支付能力普遍较强，是写字楼高回报的有力支撑。 况且，出租写字楼比较出租住宅，无需为租户提供配套设备，又免去了管理、很多项目前期还是发展商承诺返租的、当然更受到投资者的青睐。 市场的需求催生了众多优秀的写字楼物业浮出水面， 2020 年合肥的写字楼市场经过预热升温后，预计今年将迎来更热烈的发展。 四、合肥商业市场报告 2020 年是合肥房地产市场住宅投资 火爆的一年，进入 2020 年的合肥楼市，商业地产的投资无疑是异军突起。 纵观近期合肥房地产市场的投资主体和方向来看，资金流和市场关注度开始向商业区地产倾斜。 写字楼、商务公寓、产权式酒店、建材商城、大型购物广场等商业地产模式纷纷亮相。 家乐福、普尔斯玛特等国际知名的零售企业也开始将目光投向合肥。 仅拟建和新建的大型购物中心 SHOPPING MALL 商业模式就有环球广场、商之都、元一时代广场等多家。 沉寂已久的商业地产投资再度升温，并迅速成为市场投资关注的热点。 合肥地产开始进入商业时代。 合肥商业地产的再度升温，应该说是 一种大势所趋。 受合肥对外招商引资力度的加大，整体宏观经济形势持续利好因素的刺激，居民收入水平的提高，消费需求和消费能力的增强，是拉动合肥商业地产尤其是零售业兴起的主要因素。 加上合肥的城市化进程加快，城市人口的增加以及旧城改造、新区建设和城市扩建等公共配套和社会服务的功能需要，这些因素都促进了各种商业类物业的发展。 另外单从地产投资的角度来看：合肥房地产市场这几年的住宅投资规模相对过大，市场竞争激烈，加上开发商土地储备普遍有限，其发展空间和利润空间相对较小。 而商业地产的开发门槛较高，对土地体量的要求也不是很大， 投资利润也相对纯住宅投资丰厚。 市场和利益因素永远是商家投资的一根无形指挥棒，商机和利润是任何一个开发商和投资商无法抗拒的诱惑。 因此对于一些有实力的外地开发商以及在住宅市场开发已分得一杯羹的开发商们来说，将投资目标转向商业地产显然也是一种市场行为的必然。 从目前市场的形势来看，合肥商业地产的良好前景在短期内似乎是毋庸置疑的，介是任何市场投资都是利益与风险同在。 按照国际惯例：一个城市的正常商业地产容量为人均 0。 5 到 1 个平方，按照这个标准，以合肥市现有常住人口计算，商业地产总面积应该控制在 100 万－ 200 万平方米 为宜，可根据有关数据表明，仅 2020 年一年，合肥仅写字楼一项施工总面积即达到 45 万平方米，再加上其他商业地产形式投资以及原有的商业地产面积，估计合肥城市抽能容纳的商业地产容量应该是比较有限的，而与此同时各类商业地产的投资却意犹未尽、方兴未艾，尤其在长江路及一、二环间的黄金地块内，新增的建筑类别大多数都和商业类地产有关。 其实新增商业的支撑主要还是依赖于城市产业经济和城市居民消费实力，但是合肥本地产业和居民实际购买力对商业地产支撑较弱，如果商业地产的开发量太大，很容易导致投资的盲目性。 除了市场接近饱和，有关业 内人士指出合肥商业地产的隐患还有：商业环境尚不成熟、商业地产同质化严重、商业布局和结构不合理、开发商只重视招商不重视经营等。 这些都将是影响合肥商业地产正常健康发展的潜在因素。 而且目前的这种随意无序和拾缺补遗式的开发，也不利于大的商业圈的形成和商业功能的集中，因此希望投资商以及有关政府部门谨慎对待。 合肥市的商业形态是主要以商厦购物商业为主，沿街消费为辅。 合肥的商业市场，从分布来看，长江路号称“合肥商业第一街”， 即将登场的“ CBD 中央广场”就位于这条黄金路段的沿线。 沿街消费商业 主要集中在 长江路沿线上。 商厦购物商业 主要分布在以下几个区域： 长江中路四牌楼地区 —— 合肥市的主商圈，集中了像金宝商厦、百货大楼、商之都等百货商厦。 以经营服装、家电等商品为主。 城隍庙地区 —— 主要以经营以副食品为主的小商品批发。 南七商厦地区 —— 以百货公司为主，规模较四牌楼地区要小。 合裕路东七地区合肥长江批发市场 —— 主要经营商品批发。 而与需求相对应，从今年新推出的商业项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“ 元一时代广场 ”、“ 环球广场 ”、“ 商之都 ”等为代表的 大型购物中心 SHOPPING MALL 正成为市场新的主角，显然，这一类型商业的出现迎合了市场需求的发展，同时也拉动了合肥商业市场整体档次的上升，这是经济发展的必然表现，同时也优化了投资环境。 是经济发展的利好。 本案位于合肥新火车站综合开发区，往北可以通过合肥火车站通往沿海地区。 往南可以通过合肥汽车站由胜利路通往合肥市的商务中心 —— 长江路，交通非常便利。 本区域是合肥市最早开发新建小区的区域，这两年建造了大量的住宅小区，但区域内尚无大型的商业购物中心和专业市场与之配套。 合肥新火车站综合开发区在经过 8 年 时间，成功地规划与孕育了“电子电器”、“书刊批发”、“日用面货”、“上海七浦服饰安徽批发市场” 等专业市场。 可以预见，随着近几年国民经济的不断发展以及人民生活的不断改善，传统批发市场的改造升级已成为必然的趋势，在现代新型市场的硬件不断完善的同时，经营的理念与模式也在发生巨大的转变，品牌化消费最终将成为市场消费的主导。 预计本项目的建成不仅仅 是合肥新火车站商圈的扩容与补充，更代表了以品牌化消费为主体的新一化商业理念已经形成，以品牌化发展为导向的新商圈正在崛起，而“本项目”以其超前的理念与规划，将成为新商圈的 缔造者。 但鉴于现阶段本区域商业环境还不太成熟，像本项目如此规模的商业要吸引合肥市民来消费的话，势必需要一个商业前期的培养和引导消费这两方面的工作。 五、合肥房地产价格报告 2020 年商品住宅价格走势逐月攀升 根据合肥市 2020 年房产跟踪调查数据显示： 2020 年合肥市的商品住宅的平均价格已经达到 2341 元 /平方米，与去年的商品住宅平均价格比较，上涨幅度达到 16%，略低于刚刚发布的全国商品房 2450 元 /平方米的价格。 与去年相比， 2020 年 整个合肥楼市的价盘保持了稳定上升的发展态势。 可以看到合肥的房产住宅市场在 2020 年的时候已经进入了一个高速稳定发展的时期。 从 2020 年合肥的各月平均房价分析， 3 月份平均价为 2200 元 /平方米， 4 月平均价 2270 元 /平方米， 8 月平均房价升到 2300 元 /平方米， 10 月份涨至 2310 元 /平方米，而 12 月份高升到 2430 元 /平方米，可以看到商品房销售价格是逐月追涨。 “三高”住宅比重增加，促进房价上涨 房价的走势受着多方面因素的影响，包括房子的自身成本、市场供求和宏观的经济环境。 房子的自 身成本最大的影响因素又包含有土地的出让金和各种建筑成本，而随着众多的开发商瞄准合肥市场，大举在本地的圈地运动，合肥的地价也是风升水起，频频拍高，无形中增长了住宅的建筑成本；而在今年的下半年时，建筑材料价格的上涨，无疑也成了住宅价格上涨的重要原因。 以上这些都是影响房价本身上升的重要因素，那么除了这些成本中的因素之外，还有就是在 2020年中“三高”建筑（高规格、高品位、高质量）比重增加，促进房价上涨。 根据合肥市 2020 年房产跟踪调查数据显示： 2020 年合肥市在售的商品住宅面积有近 700 万平方米，其中 多层住宅占 74%，小高层占21%，别墅占 5%；与 2020 年相比，多层住宅占比由去年的 82%下降了 8%，小高层和别墅则分别上涨了 6%、 3%，而这一部分高价的建筑类型占比加重，必然会直接拉升整个楼市的平均价格，因此无形成为合肥商品住宅价格增至 2341 元 /平方米的一个重要因素。 另外，在 2020 年上市的新盘中有一些规模较大，开发商知名度较高的中高档楼盘，如 5 月时开盘的“浙江绿城”的“绿城桂花园”，“上晦绿地”开发的“国际花都”以及“元一集团”推出的“美邦国际”等，这些住宅不论是建筑设计、配套设施还是施工的水平都与 以前不可同日而语，质量有了明显的提高，因此开盘价都不低于 2300 元 /平方米；还有一批去年底低价入市的楼盘，现在周边的配套环境等都已初具雏形，房屋有些也都变成了现房，出现了正常的价格上涨，这些都成为影响今年市场价格的总体上扬的因素。 多层住宅价格涨幅最高，别墅价格略有回落 中高档住宅增多，影响价格变动 根据合肥市 2020 年房产跟踪调查的数据显示：以 2020 年合肥市各类型商品住宅的均价与去年各类型的价格比较，多层上涨 %，小高层上涨 %，别墅略降 4%，多层住宅的增长幅度最为明显。 而从各类型住宅近一年来的走势曲线图来看，多层住宅的价格走势亦是最为平稳的。 究其原因，需从供需双方进行分析。 引用近期经典市场调查公司对今年购房的消费群体的调查表明，多层住宅目前仍是大部分工薪阶层首选的住宅类型，大部分的购房户认为多层住宅性价比较高，且多年在多层住宅中居住，已经有了良好的居住习惯，需求度很高。 而从开发商的角度来说，无疑是需要迎合消费者的这种消费需求，同时在今年的多层住宅中我们也发现，有部分的多层住宅只建到 4 层、 5 层，进行了一些低密度多层住宅的建设，无形中增加了多层住宅的开发成本，提升了多层住 宅的品质，也提高了多层住宅的价格，同时因受到这些品质的影响，多层住宅的价格也出现了明显的层次化。 从三种建筑类型一年来的变化中发现，小高层住宅是一年来变化幅度最小的一种建筑，据安徽经典市场调查公司的数据反映 ， 以 2020年 1 月的小高层的价格与 12 月比较来看，小高层价格的增幅达到 9%，特别是在高层住宅的推广月活动之后小高层住宅的价格虽然并没有出现大的涨幅，但一直处于平稳发展的轨道之内，从价格的平稳的攀。