上海广德大唐滨河商业地产项目可行性研究报告(36页)-地产可研(编辑修改稿)

上海广德大唐滨河商业地产项目可行性研究报告(36页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

的餐厅，属于高档次的消费场所。 中国 最大管理资源中心 在太极大道周围的立丹百货，是广德县上档次的百货公司之一，营业面积较大，总共有四层，超市、精品、服饰等一应俱全，是周边居民日常购物的首选场所。 立丹百货公司开办的时尚俱乐部是桃州镇唯一上档次的迪吧，在本地区享有较高的知名度。 （ 4）夫子庙，街区功能尚待明确 夫子庙是一个传统意义的交通干道型居民居住区，主要是建设厂职工家属区和一般居民区，它承载的 主要是一种区域联络和居住功能。 经过近几年的改造发展，该区域的商业配套性功能正在完善，同时该区域也是一个非常大的居民居住区。 从夫子庙广场到转盘大概 500 米的距离内，大大小小的各种店铺林立，营业面积都比较大。 而国美电器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、如海平价超市等都是比较有名的企业。 这短短的一段距离内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。 在联华的背面有桃州镇的镇文化馆、三家中档歌舞厅、迪吧。 还有一些小型娱乐场所及一家三星级宾馆。 这些都使该街区成为一个消费相对集中的一个商业、娱乐性街区。 总的来说夫子 庙正逐步成为一个以商业性消费为主，娱乐性消费为辅的商业型街区。 （ 5）广宁路，街区功能处于更新期，尚待明确 广宁路也是一个传统意义的交通干道型居民居住区。 该区域的市政配套较完备，医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。 其中广德中学是桃州镇最大的中学。 但由于历史沿革，该街区的配套老化，功能已经难以适应现在的居住要求，居住需求的品质提升必然 中国 最大管理资源中心 造成街区功能的更新。 此外交通十分便利， 1， 2， 6， 8，环 1，环 2 等等大中小公交线路通往市内各区。 地块 SWOT 分析 （ 1）项目地块优势分析（ strength） 第一，地段优势。 项目位于新城区最后一块临街宝地。 景观没有破旧房屋的干扰，地理空气质量高，适宜居住休闲。 第二，临近商业街大社区配套优势。 地块位于广德县的金融、商务中心区附近，离广德县政府和各职能部门的办公住所地点近。 周边的大型商家云集，有国美、联华、华联、立丹百货等。 拆迁后，旧建筑对该地块没有影响，无大的工业污染，并且空气清新，风光独好，这是一大优势。 而且夫子庙商业步行街是桃州镇的商业中心区，是 步行街、轻轨线复合建设的第一街 ，这一点使具有人口优势的商业步行街的商业地位优势更突出。 第三、教育配套优势。 小区拥有较为完善的配套，有幼儿园、试验小学、一小、天华中学、夫子庙广场等，可以避免小区的偏僻带来的不便，在推广上，应该渲染这一优势。 第四、建筑的景观优势。 周边建筑均为新建小区住宅，破旧房屋少，视野开阔，可以眺望夫子庙广场等城市景观，还可俯视具有浓郁皖南特色的小区环境，有利于形成高档物业的氛围。 第五、交通优势。 虽然没有茗桂花园的交通方便，但是较同类物 中国 最大管理资源中心 业，如上海城等小区的地理位置优越。 夫子庙商业步行街环行通道、广宁路等交通设施建设完毕，交通条件将更加便捷，有利于促进休闲、居住功能的充分发挥。 （ 2）项目地 块弱势分析（ weakness） 第一、地块东临衡山南路，南靠团结中路，西靠桃州水厂，北接迎宾大道，社区附近的商业配套不甚成熟。 商业步行街暂时还未投入使用，商业氛围还需进一步巩固。 第二、高压线、坟场、铁路、小工厂等对小区的环境是一种挑战，将严重制约价格的档次提升。 铁路可以通过整合包装，减少列车噪音的抗性；坟场一定要妥善安置，如果出现纠纷，将会不利于楼盘销售；对高压线的处理来说，应尽力避免影响小区的居住环境，否则将阻碍小区环境的附加价值的提升。 （ 3）项目地块的机会点（ opportunity） 第一、广宁路开 通后，夫子庙与新城区通过广宁路路相连，将为桃州镇聚集更多的人气，带动本项目的销售。 大唐滨河是纯居住区域，随着私车的逐渐增加，将降低僻静区域的交通抗性。 这将为项目的居住功能创造更多机会。 第二、广宁路等交通贯通后，城市的土地级差地租将有一个缩小差距的过程，在历史沿革的地价指引下，高性价比的地块的房地产开发将有重大突破，广宁路路沿线的城市人口将急剧膨胀，给桃州镇带来更多的富裕人口，从而促进桃州镇周边的繁荣。 第三、广德经济开发区的进一步扩大，对广德县的城市集聚能力 中国 最大管理资源中心 会有更为显著的促进，开发区内的居住需求将会有部分 分流到桃州镇，带动桃州镇城市功能的进一步完善。 （ 4）项目地块的困难点（ threat） 第一、地理目前地理位置掉角。 难以迅速聚集人气。 第二、面对周边市场价位不太高的情况，迎宾大道区的开发量激增，强手林立，特别是近期将要开发的上海城、广厦城、南方新城等项目，大唐滨河周边的市场争夺将进一步扩大化。 第三、火车噪音的污染，不容忽视。 地块经营的适宜性分析 为了树立广德县的现代城市形象，吸引外来投资，提升广德县的城市经济竞争力，在最佳使用原则的前提下，结合广德县的城市经济发展的整体利益，从上述地块的 SWOT 分 析，可以看出近几年内，地块适合单一的用途，最佳的地块经营方案应该是作为 中高档住宅 的使用。 第十一章 项目规划及总体布局 一、 建筑规划方案 平面布置（附图） 小区通过城市道路分隔为三部分：东面规划为绿地，北面地块作为拆迁还建用地，布置点式高层建筑 1 栋，由城市道路和山体围合而成的西南地块为天宝小区的主要部分，由三个各具特色的庭院组成。 社区中心南侧为“竹”之庭院，北侧为“水”之庭院，“水”之 中国 最大管理资源中心 庭院以西为“人”之庭院。 小区顺应南低北高的地势，中间部分以小区中心绿地为核心，通过小区入口广场、弧形社区中心和爬坡廊道形成小区的主 轴线。 根据用地地形特征，小区车行道呈环行布置，在布局上注重人与自然的亲和与沟通。 小区的平面布置为沿街数层较低的小高层（ 11+1F）。 建筑物根据用地地形错落围合布置，停车场采用地面与地下、集中与分散相结合的方式人车分流方式。 建筑立面图（附图） 户型比例 户型 面积（㎡） 一室一厅 二室一厅 二室二厅 三室二厅 跃 层 整体比例 备 注 45－ 55 44 ％ J=44。 70－ 80 150 13％ J=150 80－ 90 240 21％ D=240 90－100 150 236 33％ C=150。 F=236 100－110 100 100 17％ E=100。 H=100。 110－120 68 6％ D=68 中国 最大管理资源中心 120－130 42 ％ D=42 180－250 10 ％ M=10 户 数 44 150 490 446 10 100％ 1140 二、 项目规划的主要技术经济指标 新建总面积 147886 ㎡，其中住宅面积 127591 ㎡，车库面积 12052㎡，商业建筑面积 ㎡，幼儿园 ㎡，会所 ㎡。 其他主要规划技术经济指标如下： 绿地率： 31% 覆盖率： 22% 停车位： 364 个 总户数： 1182 套 居住人口： 4137 人 三、 景观设计方案（附图） 小区道路及绿化 考虑到小区以人行为主，在从小区入口到车库入口这段路上隔一定距离设草砖减震带，以减缓进入小区的机动车车速，保障小区居民的安全。 处于对人的尺度考虑，在路中央设一米宽草砖带，在不影响行车的同时减少路的尺度，做人性化的处理。 会所及广场 中国 最大管理资源中心 由小区步行入口进入，面对的是由会所半围和铺地广场以及顺势而下的数级 台阶和叠水。 正对视线的是一架水车，体现了长江的小区特色。 引流的水成为 A 区水体的源头。 由于东面有如画江景，因此把会所入口朝东南方向设置，以取得良好视线景观，同时与一道草坡组成半围的广场空间。 小区的上行道路与下行道路间有十米高差，设多级台阶连接两条道路，体现地方文脉。 折线成为一条呼应会所趋势的行为轴线，与人进入小区的视觉轴线穿插交错。 “泛会所”分别赋予棋牌娱乐、读书品茗、游泳池和网球场管理等功能，将人们常参与的部分融入到景色之中。 幼儿园及飞地 在幼儿园的场地中，结合幼儿园的实际需要，布置跑道、小操场及器械活动 场所等。 结合绿化，给幼儿园设置一处比较独立的外部空间。 还建房周围由于用地紧张，设计简洁的植草停车位，以及少量的绿化，使其在有限的范围内得到更有效的使用，也能形成自己独立的外部环境。 第十二章 项目投资估算 本项目成本估算根据 2020 年 112 期《安徽建筑工程造价信息》、《简明造价工程师手册》、《安徽省建筑工程 99 定额》及政府规费、销售税费收费文件，按照稳健性原则综合编制而成。 （一） 开发直接成本 中国 最大管理资源中心 1. 土地费用（固定成本 C） ① 土地出让金： 万 /亩 ② 拆迁安置及补偿费：计入土地费用。 2. 前期工程费（固定成本 C） ① 地形、 地质勘测费： 5 万元 ② 市场调研及可行性研究费： ~1 元 /㎡ ③ 规划设计费： 1020 元 /㎡， 根据设计合同取 元 /㎡ ④ “三通一平”费：按设计概算，平基 400 万元，边坡整治 万，另外。