上海市高档住宅简析(doc22)-公寓住宅(编辑修改稿)

上海市高档住宅简析(doc22)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

价位商品住房的用地安排和建设。 一种是配套销售给市区动迁居民，并在５年内不得再出售。 首批３００万平方米，在去年底陆续竣工销售。 2020年，安排３５０万平方米。 估计未来１～２年内，每年再安排３００万平方米。 另一种是定向用于农民动迁，今年开工４５０万平方米。 两种用房今年可能上市上千万平方米。 该项措施的作用，一是从价格结构上，总体降低房屋平均销售价格，抑制过高房价。 另一种是降低对于市场的供给压力，有缓和供求之效，最后抑制房价涨幅过快的弊病。 今年中低价位商品住房上市的量不小，其对供应和房 价的效应，将在下半年有所体现。 措施二，市政府决定降低旧城改造和动拆迁的力度，由去年的 10 万户降到今年的 8 万户甚至更少。 这一措施不仅是减少由动拆迁带来的矛盾和纠纷，而且也是减少动拆迁带来的对住房市场的需求压力，是完全有效的、正确的。 措施三，今年４月１日市政府宣布，开始实施商品房销售网上备案和登记制度。 该制度规定，在房屋被批准出售时，必须在网上公开权属、规划建筑设计、总量、平均售价和销售进度等实际信息。 其用意是信息公开和规范市场交易；同时，也自然地起到对房市的积极调控作用。 即，显示真实的供给、真实的需求 和真实的价格，显示转手信息、提高转手成本和抑制短期炒楼及哄抬楼价行为。 显然，它有利于市场的稳定运行，决无使市场有实质起落的可能。 措施四，今年４月２０日市政府宣布，开始实施期房限转措施。 即限制期房在峻工之前的转让行为。 该措施的指向是针对上海房市中的短期炒作行为，意图是减少短期炒楼行为，撇去虚假需求，调节供求矛盾，平抑房价，保护真实的消费需求。 这是一项温和的（不具直接的经济杀伤力）然而又是相对有效的调控措施。 预备措施五，降低预售房上市门槛。 多年来，国家规定的预售房上市门槛是，房屋施工高过地面即可预售。 但 是，近３年来上海的门槛比全国高，规定多层房屋要结构封顶、高层房屋要完成结构的三分子二，才可批准上市预售。 上海市政府设想对于普通商品房恢复到国家标准，以扩大供应量，缓解供不应求。 该项措施如能实施，有利于市场的稳定。 稍后，政府会视市场形势的发展决定实施与否。 再看一下中央和上海地方调控措施对上海房地产市场的具体效应是什么。 可以分三个时期来讲。 短期效应 ——供求矛盾趋缓、价格趋稳。 人们承认目前的上海房地产市场存在着一定程度的供不应求，尤其在住宅。 中央和上海调控措施的合力，会促使供求的平衡，也导致价格的稳定，这 是必然的结果。 我个人的看法，在下半年，最晚在明年的上半年，这些效应会慢慢地体现出来，持续１～２年，或许更长。 中期效应 ——供给有不确定性，需求仍乐观。 上海的调控措施是控需促供双管齐下的，应该不会对中期的供应产生困难。 但是，中央调控的重点在控制供给，控制供给的效应在２～３年以后才会表现出来。 假如，上海的措施能够在稳定中期供给的问题上进一步和中央的措施互为补充的话（似乎较难，主要是土地和开发资金），那中期的供给才不会有问题。 总之，中期供给有不确定性。 这是地方政府需要特别留意的，因为中期的供给及与需求的平衡，影响着世博会，或者更多。 对上海的真实需求我多年来是一贯看好的，当然中期需求仍乐观。 长期效应 ——应该讲这次宏观调控持续的时间不会特别长，对于上海房地产市场的长期效应（一般是指５年以后的事儿）也会逐步收敛，严格而言谈不上长期效应。 因此，似乎也可以脱离本次调控说上海的房地产市场长期前景。 我的看法是，进入２１世纪以后（自2020年始），上海房地产的大好时机还有１０～２０年。 综合上述政策变化和心理预期对上海房地产市场的影响，可以得出如下结论：上海房地产市场的短期供求矛盾有所缓和，有利于价格的稳定。 只要不发生突发 性的事件，上海房价指数的上升幅度有所减缓，但实际总体房价不会下降。 当然，也不排除个别街坊、个别品种、个别楼盘实际价格某种程度的下降。 如果从上海中期、长期房地产市场的发展趋势来看，实质需求长期旺盛的格局基本不变，供应除中期稍有不确定性之外，长期也不成问题。 可见，上海房地产市场的长期稳定和兴旺是完全可期的。 浅析商铺与住宅的互动开发 一、商铺和住宅的相互关系 对于一个沿街的房地产项目来说，如果沿街面有人流、有商业价值，那么，该项目就往往会出现住宅和商铺两种产品形式。 经过我司对上海房地产市场众多产品的研究， 从实现开发商利润的角度出发，目前在沪上中高档住宅附带商铺的个案的具体操作中，对于住宅和商铺的关系有两种处理方式。 在具体介绍这两种方式之前，首先要说明一个商铺招商的基本原则：那就是在商铺招商的过程中，那些档次较高或具有较大影响力的商家如 STARBUCKS 等所能承受的租金往往较低；而真正能实现商铺利润最大化的、出得起高租金价格的往往是一些二线品牌的商家，如真维斯、 BALENO 等。 因此，在很多情况下，商铺的档次和它的利润率是成反比的。 以下就来介绍目前上海较为常用的两种商铺和住宅的处理方法： 以商铺来拔高住宅档次的模式 概念描述 这种方式仍然是以较为传统的开发思路为基础，把住宅的销售利润作为开发商主要的利润来源，在这种开发模式中，商铺所充当的角色有类似于形象广告，开发商通过拨高商铺的档次来为其楼盘树立良好的形象，并提高楼盘在客源心目中的品质感和档次，最终提高楼盘的价格，实现利润的最大化。 分析 这类操作手法在沪上的最成功案例当推 ” 新天地 ”。 瑞安集团在其新天地一期石库门式商铺的招商过程中严格把关，其所选择的商家不是国际知名的公司，也是消费档次很高的商家，虽然这些商家所 愿意承受的租金相对较低，而以新天地的区位条件和鲜明的风格其商铺的回报率可远远高于目前的水平，但 “ 新天地 ” 以商家的知名度和档次作为考察的第一依据，通过这些高档次的店铺和其自身鲜明的特色和风格在上海建立了很高的品牌知名度，不但大大提升了太平桥地区的整体档次，也打出了瑞安和新天地的品牌形象。 而瑞安集团所做的这一切，就是为了其在太平桥地区后续的综合商场、办公楼和住宅项目。 有了其一期商铺巨大的品牌效应后，目前太平桥地区的地价已有了显著的提升，估计其后期的办公楼和住宅将会因为一期商铺的蓄势而在价格上提升 50%左右。 “ 新天地 ” 个案在市场上取得的巨大成功给上海的房地产界上了较为生动的一课，我们看到了商铺规划若操作得当对一个楼盘，甚至一个地区的价值提升会起到多么巨大的作用，而瑞安在牺牲了一期商铺的利润之后，将会在其后期的办公楼和住宅的开发中获得丰厚的回报。 因此，这种操作方式就是通过把商铺做成品牌，用商铺来创出知名度以及提高整个项目的品质和档次，然后通过抬高后期住宅的价格来实现开发商的利润。 商铺和住宅并重的模式 概念描述 这种模式适用于商铺所占的体量较大的项目。 其操作方式相对简单，一言 以蔽之：就是在不炒作商铺概念的前提下，将商铺和住宅的利润同样实现最大化的方式。 分析 由于一些高档住宅其所处的区位在市中心的闹市区，其本身沿街商铺具有较大的商业价值，而如果商铺的体量较大，占总建面的比重也较大的情况下，将商铺以高价出售，争取商铺利润的最大化，这样，即使住宅的价格没有因为高品质的商业形象而走高，也会因为其商铺价格的拉动，而使项目的总销金额达到一个较为满意的水平。 在目前上海的房地产市场上，商铺的投资价值已日益为人们所重视，特别是目前整体经济情况较好，消费力旺盛的时候，投资商 铺的利益更为明显。 所以，在近几个月，上海的一些高档楼盘的底层商铺受到了市场的追捧，在售价持续走高的情况下，仍然被抢购一空。 因此，在目前经济形势和房地产形势都比较乐观时，采用此种方式也能够取得较为理想的市场效果。 两种模式的比较 以商铺来拔高住宅档次的模式 商铺和住宅并重的模式 简述 通过高档次商家的引进和特色商铺的设立，在前期树立良好的形象，来提高整个项目的品质和档次，从而拔高后期住宅的价格，实现利润。 将商铺和住宅都作为常规产品来操作，通过商铺的利润最大化来达到整个项目的利润水平。 适用范围 商铺面积在小区总建筑面积中占少数，小区的主体仍以住宅为主。 商铺面积在项目的建筑面积中所占比重较大，能够通过商铺的价格来提高整个项目的均价。 开发顺序 商铺作为首期开发，住宅后开发。 无开发顺序的限制。 前期投入 由于需要营造一个高档次的商业形象，并将之作为主要宣传的素材，因此前期的投入较大。 其开发模式类同于普通住宅项目的开发模式，相对来说，前期投入较小。 品牌效应 此种模式操作成功，将会为项目本身和开发商带来极大的品牌效应，并会提升区域的价值。 品牌效应相对较弱。 风险性分析 由于前期投入大，操作方面有一定的难度，有财务的风险和操作失败的风险。 风险相对较小。 由比较表格可知，以商铺来拔高住宅档次的模式，是属于一种高风险、高收益的操作方式，这种方式如果成功，将会为后期住宅带来很高的知名度和影响力，并会使住宅的价格有所提升，但如果因操作不当而失败，也将会给开发商带来一定的损失。 而第二种方式相对来说比较保险，操作也没有太大的难度，但是，如果商铺在项目中所占的比例不大的情况下，即使商铺价格走高，其对项目整体均价的拉动作用也不会很明显。 中凯城市之光 从今年 1 月 16000 多元 /平方米的销售均价起，到 9 月份，均价已达 22020 元 /平方米，即使从今年 4 月开始宏观调控算起，上涨也超过 2020 元 /平方米。 其它市中心城区的楼盘也出现了类似房价大幅上涨的现象。 有关专家分析，从目前的市场供求以及土地储备情况来看，中心城区房价的上涨趋势不会改变，在今后两三年还有加剧的趋势，而房价下跌空间有限。 平稳缓涨中持续高走 业界今年谈论最多的话题就是宏观调控。 可以看到，旨在对房地产等出现过热苗头的行业 “ 降温 ” 的宏观调控政策已对楼市产生了一定影响，上海房价从原先2020年间的持续大涨变为平稳上升。 研究中房上海指数办公室提供的数据，３月份中房上海综合指数显示升幅为１．４％，住宅指数升幅为１．５％；４月份时，中房上海综合指数升幅已为１．８％，住宅指数升幅为１．９％。 到５月，中房上海综合指数的涨幅降为１．４％，住宅指数涨幅为１．４％；延续至７月间，数据显示变化较为明显，中房上海综合指数涨幅降为０．８％，住宅指数涨幅同样达到了０．８％的 数值。 看得出来，房价涨幅已明显趋缓。 但值得一提的是，与上海总体房地产市场价格平稳缓涨的态势相反，中心城区的房价却 “ 置若罔闻 ” 般持续高走。 据统计，从４月底到８月，全市商品住宅平均涨幅为７．６％，外环线外为６．３％，内外环线间为３．８％，而内环线内的房价涨幅仍然达到１１．９％，竟接近全市平均水平的两倍。 据最近一份安邦房地产研究报告显示，８月份，内环线以内新盘供应量较前几个月大幅上升，共有１３例新盘位于内环线以内，占新盘总量的近三分之一，与内外环间的新盘所占比重持平；其中，市中心新盘量增至９％。 但是，集中上市并 没有导致房价下跌，反而提高了中高价物业比重，大量高档楼盘的出现使得内环线内的平均房价大幅上升。 高开高走 “ 牛 ” 气十足 随着城市发展规模的扩大，内环线、中环线、外环线在上海的地图上无形中 “ 圈 ” 起了不同的地域。 内环线已经从原本的交通构架概念，提升为一个抽象的区域划分范畴。 凡房地产业界谈及这个词汇，更多的意义就是代表了交通方便、配套成熟的市中心地段。 一位业内人士曾向记者举过一个例子，同一开发商在不同环线都有楼盘销售，将内环的楼盘均价定为每平方米１2020元，中环线附近的楼盘均价为每平方米８０００元， 外环线外的楼盘均价定为每平方米５０００元左右。 出乎意料的是，１2020元以上的楼盘居然最快 “ 消化 ” ，地段而不是价格显而易见地构成了主要促销因素。 不同地段所被赋予的不同附加值是不一样的。 以同一地块内类似品质、定位的楼盘来做分析，静安南部板块的地位十分特殊，附近是上海最高档的 “ 梅泰恒 ” 金三角商圈，四周拥簇着甲级写字楼和高级酒店，本身的定位便指向了国际化，因此该地块中楼盘的均价大大超过１万元被认为十分自然。 位于北京西路、石门二路的国。