上海市房地产-徐汇嘉庭项目报告(doc31)-地产综合(编辑修改稿)

上海市房地产-徐汇嘉庭项目报告(doc31)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

3 个月之间即可完成销售的 6070%，如上海领袖（爱建园）在开盘后的第二个月度就去化 2 万余平米，新大公寓、华元公寓也去化极快，自 2020 年第四季度开盘后至今销售已接近尾声。  在去化房型方面，面积适中面积的经济三房较受青睐，二房市场也较活跃。 客源分析  以徐汇、闵行及其他在市中心工作的客户为主，上海领袖 爱建园单价高，面积大，客户一般为高级白领、经理级人士及部分外籍人士，而其他中等品质的楼盘如徐汇龙兆苑等接近大众规划，客源也以普通白领以及中高 级技术管理人员为主。 其他楼盘简介 ARUN 安瑞 2020/3/10 13 ① 万科华尔兹花园  位于漕宝路，与光大会展中心隔路相望，周边有上海师大、冶金高专学校、第八人民医院等，公交线路发达，距地铁漕宝路站约 500 米左右。  占地 万 m2，总建筑面积 11 万 m2，整个小区中间低外围高，中心地块是 6 幢多层住宅，外围是 11 幢小高层住宅， 绿化率 50%,沿漕宝路还将建造 1000m2 的住户会所。  由南向北，分两期建造。 首期推出沿漕宝路的 5 幢多层和 6 幢 11 层，二期有 1 幢 68 层、 2 幢 611 层、 2 幢 911 层和 1幢 11 层。 一梯两户设计，两房 9398 ㎡；三房 121153 ㎡；四房 136155 ㎡；复式 160232 ㎡。  价格方面以位置较好的多层售价较高，达 56006200 元 /㎡，小高层 48006500 元 /㎡，于 2020 年 12 月交房。 ②申德公寓  柳州路 585 号。 西与柳州路相临、东与市六医院一墙之隔、南面为宜山路。 总规模 万 m2，规划有 2 幢 12 层和 1 幢 22层住宅。 小高层一梯两户格局，两房面积 104116m2，三房 150156m2；高层两梯四户设计，中间两套 104m2 两房，两侧是139m2 三房。 开盘价 45005600 元 /m2，预计 2020 年 10 月交房。 （三） 本案所处区域竞争市场分析  本案所处区域的范围北至漕宝路，南至沪闵路和虹梅南路与闵行区交界，周边为成熟的居住社区，生活配套齐全，居住环境适宜。 这里除地铁和轻轨和在建中的上海南站，公交线路亦较多，可达徐家汇、闵行和人民广场等市中心其他区域，交通极为方便，但进出徐家汇漕溪路高架车辆拥挤，堵车家门口的现象时有发生。  区内环境状况良好，有康健园、桂林公园、康健文化广场 等大型的集中绿化和公众休闲娱乐场所 和 上海师范大学、上海立信高等专科学校，世界外国语学校等著名教育机构，理想的休闲健身、娱乐场所众多。 因此，本区域虽属 环线以外，但优ARUN 安瑞 2020/3/10 14 越的环境仍为部分中心区域所不及，吸引了不少前来购房的其他区域客源。  区内别墅、高层、多层等建筑形式皆有，尤其是康健花苑村拥有大量的高档住宅，这为区内的房产市场的进一步发展打下了良好的市场基础。 新盘主要有中海馨园、康馨家园、中星虹漕华庭，另有天阔（胜利家园）、康惠花苑、桂竹香公寓等旧盘以及牡丹园、玫瑰园等别墅产品，区域基本状况分析如下： 规模分析 案名 胜利家园 中海馨园 康馨家园 康惠花苑 中星虹漕华庭 总建面积 28513M2 15 万 M2 28866M2 23430M2 万 M2 开 发现状 28513M2 15 万 M2 28866M2 23430M2 万 M2  2020 上半年，徐汇区内房地产开发集中体现在漕河泾地区。 政府对于该地区市政上的追加投资，使原本配套设施已较为成熟的漕河泾地区更具现代气息，无形中提升了地域房产的附加值。  区内较多为小规模物业，如桂竹香公寓、申德公寓、康馨家园、中星华庭 .虹漕公寓等，皆为 23 万 m2 的建筑规模。  区域供应量尤其是后期市场供应量较大：中海馨园总建筑面积逾 15 万平方米，另有一些中小量体的物业项目，在浦北路、柳州路口（中海馨园对面）尚有一片约 8 公顷的 拆迁空地，预计将于年内开发。 房型规划分析 案名 胜利家园 中海馨园 康馨家园 康惠花苑 中星虹漕华庭 房型结构 平层 平层、错层 平层 平层 平层 规划面积 108127M2 88250 M2 112143 116163 M2 135160M2 二房面积 108127M2 88116M2 112M2 116130 M2 —— ARUN 安瑞 2020/3/10 15 比例 80% 40% 50% 33% 0 三房面积 123M2 133150M2 143M2 138163 M2 135136M2 比例 20% 55% 50% 67% 67% 其他房型 —— 复式、四房 —— —— 复式 比 例 0 5% 0 0 33%  从区内在售的楼盘列表中可以明显的看出，区内是典型的三房市场，绝大多数物业项目都是以三房为主力，三房比例一般在 50%左右。 三房的主力面积一般在 130150 平米之间，面积稍显偏大。 区内也有部分物业是以二房为主，如胜利家园的两房比例高达 80%，区内两房面积一般控制在 100120 平方米之间。  区内一房较不多见，如前所述，区内还有部分别墅规划，如牡丹 园、梅花园等，但这种类型的物业目前基本已经建成入住，后期市场影响力不大。 价格分析 案名 胜利家园 中海馨园 康馨家园 康惠花苑 中星虹漕华庭 单价 37005200 48006500 43005300 42805630 34005600 均价 4600 5300 5000 5000 5000 主力房型 二房 三房 三房 三房 三房 主力总价 5058 万 7787 万 6070 万 万 6768 万  最新的一份统计数据显示，近半年内，漕河泾地区一手房平均单价上涨约 800 元 /m2，中海馨园 2020 年底开盘时销售均价不过 4800 元 /平方米，二期上涨到 5300 元 /平方米，尾盘甚至拉高到 5800 元 /平方米；二手房平均单价上涨了 200 元。 目前区域内公寓房价格一般均价在 50005500 元 /m2 之间。 中海馨园依托其高人一筹的环境、规模、景观和实力，其楼盘单价ARUN 安瑞 2020/3/10 16 在区域内式公寓房中的最高。 460053005000 5000 50004200440046004800500052005400胜利家园 中海馨园 康馨家园 康惠花苑 中星虹漕华庭地块所在区域销售均价表（元 / 平米） 规划分析 案名 胜利家园 中海馨园 康馨家园 康惠花苑 中星虹漕华庭 房屋类型 高层 高层 /小高层 小高层 小高层 高层 房型排列 一梯五户 一梯两户 一梯两户 一梯两户 两梯六户 外墙立面 粉色涂料 瓷砖 高级涂料 高级涂料 三段式设计 防水涂料 毛石基座 米黄面砖 小区巴士 无 无 无 无 无 会所 有 有 有 无 有 绿化 30% 40% 35% 32% 35% 车库 车位 /车库 车位 /车库 地上 /地下 地上 /地下 地上 /地下  区域内建筑形式多是高层和小高层，除在桂林路、钦州路附近有一部分建成的高档别墅外，较少多层房和低层房。 区内尤ARUN 安瑞 2020/3/10 17 以小高层居多。 目前尚 没有超过 30 层的高层建筑。  周边个案档次一般居中，社区环境也较好，另外本区域交通方便，故没有小区巴士配套。 社区规划和物业管理在本区做的都较好，大多物业都设有社区会所和车库， 但由于大多社区规模较小，故小区内的公建配套除中海馨园做的较好外，其他均较普通，倘若区内有新楼盘在此弱项上有所突破的话，将有望一跑走红。 去化分析 案名 胜利家园 中海馨园 康馨家园 康惠花苑 中星虹漕华庭 开盘日期 2020 年 1 月 2020 年 9 月 2020 年 1 月 2020 年 1 月 2020 年 9 月 工程进度 现房 准现房 结构将封顶 现房 现房 销售率 99% 98% 70% 87% 80% 适销房型 小三房 二房 /小三房 二房 /小三房 二房 三房  本区域楼盘的销售周期一般不算太长，如中海馨园一、二期的房源均在推出后当天即被认购成交 60%以上，从而成为 2020年上海十大“最有影响力楼盘”之一，其三期房源在 2020 年公开发售至今也取得了 98%左右的佳绩；康馨家园也是甫一推出的当月就销售 6000 多平方米，快速去化约 40%；中星虹漕华庭在 2020 年 9 月以现房的形式公开发售，尽管房价较周边同质楼盘高了一 截，但至今也取得了近 80%的销售率。 唯有胜利家园由于产品规划落后在前期严重滞销，至今已有 34 年的销售周期。 客源分析  客源主要来自于徐汇区和徐汇周边区域内，因为这些购房者对徐汇区有较强的认同感。 该区客源收入以中层以上或高收入者居多。 目前已售完的几个小区入住率都很高，客户多为自用。  目前该地区的购房者还是以自用为主，投资者的比例不高。 但由于本区域近徐家汇，交通方便，配套日益完善，相信今后ARUN 安瑞 2020/3/10 18 本区域投资客户会有一定幅度增长。 其他楼盘简价 ① 康健星辰苑二期  位于浦北路桂林西街口，地块呈东西向狭长状，规划 6 幢。