上海市房地产-富阳新天大厦项目报告(doc32)-地产综合(编辑修改稿)

上海市房地产-富阳新天大厦项目报告(doc32)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

ov 02 N ov 03 N ov 04 . 小结  供应增长缓慢 ：自 2020 年 4 季度起上海办公楼供应量增长开始放缓，截止 2020年 3 季度市场总量为 370 万平方米。  需求快速增长 ：自 2020 年 4 季度起上海办公楼市场消化量连续增长， 2020 年三季度的市场消化量更是达到了 2020 年以来的最高水平。  空置率降低 ， 上海办公市场复苏 ：市场空置率水平呈以年为周期的走势，每年的年末通常是空置率的最高峰，然后空置率持续走低，但总体上看空置率的平均水平近年来持续降低。  上海市场对 800015000 价格段的中档办公物业需求最大，高档办公次之。  预计 20202020 年办公市场会出现供需不平衡，呈现供不应求的态势。 二、相关区域在售办公楼市场情况分析 由于本项目属于出售型办公产品，且位于次中心区域，那么就针对本项目的这些小户型、出售、次中心区域的特性，选取了目前上海在售的办公楼 个案来进行分析。 区域 案名 位置 当前 可售 主力户型 价格 强销 普通销 强销 消化量体 销售率 总量体 量体 面积 速度 售速度 时间 —— [单位 ] [M2] [M2] [M2] [元 / M2] [套 /月 ] [套 /月 ] —— [M2] % 浦东 银桥大厦 金桥出口区 36000 31000 7595 8000 20 8 2020 年 7 月 5000 % 2020 年 1 月 乐凯大厦 商城路 660 号 25400 24700 5565 12500 —— 3 —— 700 % 同盛大厦 福山路 458 号 25700 17500 90100 17000 40 30 2020 年 12 月 8200 % 130150 上安大厦 浦东大道 2164 5000 0 4560 9000 50 15 2020 年 9 月 5000 % 普陀 杰地大厦 中山北路 2790 17000 1000 110130 11000 88 25 2020 年 10 月 16000 % 富丽大厦 江宁路 1306 弄 7 5600 1900 100120 9800 25 16[小 ] 2020 年 12 月 3700 % 250 4[大 ] 大众河滨大厦 长寿路 834 号 17600 300 90 10500 28 8 2020 年 8 月 17300 % 黎金苑改建综合楼 光复西路 2077 弄 520 260 133 12020 —— 1 2020 年 6 月 260 % 振源大厦 中山北路 2052 号 10450 10450 7090 9500 —— 0 —— 0 % 7001400 虹口 天宝华庭 四平路 777 号 12300 3600 42 9500 72 70 2020 年 10 月 8700 % 金象大厦 华昌路 9 号 15000 1400 45 11000 133 65 2020 年 10 月 13600 % 闸北 众昌金城大厦 海宁路 1389 33000 8800 3550 12020 340 60 2020 年 12 月 24200 % 华舟大厦 沪太路 315 弄 22020 21000 105135 10000 6 3 2020 年 11 月 1000 % 林顿大厦 恒丰北路 100 号 22020 6000 4550 10800 150 80 2020 年 12 月 16000 % 建谊大厦 恒丰路 218 号 28000 6000 98120 10000 50 16 2020 年 6 月 200230 2020 年 10 月 22020 % 上海白马大厦 塘沽路 933 号 33500 14000 160190 13500 35 17[小 ] 2020 年 10 月 19500 % 250290 8[大 ] 2020 年 1 月 交叉分析一： 面积 消化速度[ 全市]6913 13950010203040506070804060 60100 100150 150200 200300 3 0 0 以上 面积 消化速度对比 面积 套数 /月 4060 69 60100 13 100150 13 150200 9 200300 5 300 以上 0 以上数据统计截止到 20200123日 从交叉分析一中可以得出，  从整体去化水平来看，小面积产品去化明显占到上风，得到相当好的去化；  同时，单元面积有放大趋势，分别集中在 60100 平米、 100150 平米两段；  大面积去化速度较慢原因较多，比如，产品品质、区域属性以及单价都可能导致大面积去化速度相对缓慢，但这并不意味着它与市场需求不符；  同时，从个案角度来看，部分次中心区域的小面积也因为品质不高去化速度也不甚理想。 交叉分析二： 价格 消化速度[ 全市]02345321900510152025303540455080009000 900010000 1000011000110001202012020140001400017000 价格 消化速度对比 价格 套数 /月 80009000 9 900010000 23 1000011000 45 1100012020 32 1202014000 19 1400017000 15 以上数据统计截止到 20200123日 从交叉分析二中可以得出，  1000011000 元 /平米的产品它的去化速度相当快，也可以说是这个范围段它的市场接受度较高；  紧随其后的市场需求价格段是： 1100012020 元 /平米、 900010000 元 /平米，而1202014000 元 /平米也有上升趋势，此这种市场表现来看，低总价的产品已经大势所去，越来越多的理性投资客在讲究价格的同时已在考量产品的品质、地段以及升值潜力，。