上海市房地产-上海浦东世纪花园三期商业项目前期报告(doc36)-前期定位(编辑修改稿)

上海市房地产-上海浦东世纪花园三期商业项目前期报告(doc36)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

麦德龙 专业店 亨得利钟表店 大型专业店 永乐家电大卖场 专卖店 NIKE,ADIDAS 专卖店 百货店 太平洋百货 /第六百货 大型购物中心 南方商城 4. 商业物业的形态 随着外资连锁商家的不断涌入， 2020 年有一些新型商业地产物业出现，例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工厂直销店 )、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速 升温，成为市场的热点。 街铺 “一铺养三代” 这就是街铺的商业价值。 通常，街铺的价格都是不菲的。 市场上地段较好的商铺一般价格都很高，从现状上看 ,对投资复式产权街铺的前景看好，分上下两层，但在产权面积的登记上，仅按一层计算，花一个商铺的价钱买两个商铺的面积，实用率近 200%，从而有效地降低了投资及经营的门槛，出租或自我经营，可依市场经营状况灵活掌握，将投资风险降至最低，不仅保证稳收租金、稳收益，而且可使投资回报最大化，一铺双利。 底商 作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商 ,正在成为成为继公寓和写字楼之后 个人房产投资的新宠。 底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的 20%，且天然就有了一定的顾客源。 如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准 17 / 36 确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性 .。 无论是对投资者还是经营者都减少了风险。 反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。 商场铺（大商场、小商铺） 商场铺即是将大型商场间隔成小面积的商铺，形成大商场小商铺的形态，对外有大商场的统一形象，对内有小商铺的灵活经营，是目前市场上较为新颖的商业 物业形态。 买商场铺要有风险意识，商场铺一般售价较高。 另外如果没有统一经营统一管理的话，商场铺散卖后很难形成合力，铸造品牌，这样一来对投资回报也会产生影响。 因此统一经营统一管理将是投资回报的重要保证。 第二部分 上海区域商业市场篇 一、 上海主要区域商圈的发展情况分析 上海的主要商圈以传统的“三街” (南京路、淮海路、四川路 )和“四城” (徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城 )为代表。 在“三街四城”中有近 30%左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。 以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状 况： 1. 南京东路 南京路是上海近代商业的发祥地。 1843 年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称 大马路。 到了二十世纪三十年代， 十里洋场 的南京路已是蜚声中外。 整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。 据不完全统计，到上海来的中外游客 80％以上都要到南京东路游览，南京东路平时的日客流量为 80 万人以上，节假日高达 120200 万人，外地与外国的游客占 70％以上。 南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。 市场状况分析 老店名店多 市百一店和华联商厦就 是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国 18 / 36 内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。 张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。 品牌商厦集中 市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。 有时尚休闲步行街 南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。 每天吸引上百万的中外来客。 临近地铁，出入方便 地铁 2 号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁 2 号线有连接浦东的八伯伴商圈。 中档品牌为主，缺乏高档的品牌 南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。 因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。 这也因此造成南京路的商铺租金一般在 20~30 元 /平方米 /天。 比淮海路要低。 消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低 商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过 50 元，整体水准较低。 发展前景 市政府在 2020 年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出方案，实施“三段式风格设计”，重构南京路商业形态，力争 在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区，预计实施该规划总投入将超过 180 亿元人民币。 东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群，建成 充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广 19 / 36 场，打造“都市时尚”，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化和多元化；西段打造新型综合消费圈，筹划“明日之约”，整合新世界综合消费圈（ 21 万 M2）和一百商城（ 16 万 M2）、新建上海世贸国际广场（商业为 6 万 M2），将构建成为市中心的商业航空母舰。 总结： 未来南京 东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的发展空间，使产业结构日益合理，综合功能更加完善。 整个南京东路商圈在 2020 年 — 2020 年将形成基本格局，在 2020 年— 2020 年完善并提高，使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街，届时南京路年营业收入将达到 400 亿元，超过目前的两倍。 2. 豫园商城 上海的城隍庙始建于明代永乐年间（ 1403 年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（汉大将军博陆侯）。 清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市 场繁荣。 市政府从 1991 年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心 豫园商城，一期改建工程将商场的营业面积由原来的 万平方米扩大为 万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。 2020年上海城隍庙的商业销售总额达 30 多亿元，净利 亿元，营运情况良好。 商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。 市场状况分析 建筑特色 在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁 画栋，具有浓郁的民族韵味。 新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其 外古内洋 的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉。 特色名店汇集 20 / 36 荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。 消费群体以旅游者为主 作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流动人口多，据统计目前日流量已达 25 万。  发展前景 豫园商城作为 上海特色的旅游购物区，知名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基础上进行的，地块的发展受到了制约。 豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。 黄浦区已将南起中华路、北到人民路的 119 公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中包括将 5 万平方米的庙前广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。 “二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。 二期改造将长达 8 年，商业营业面积将从原来的 10 万平方米扩大到 20万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商 旅结合、联动发展的商业中心。 第三部分 上海典型同类商业项目案例分析 1. 圣力数码广场  地址： 西藏南路 518 号（复兴东路口）  规模： 总建面 2 万平方米（ 5F）  定位： 中高档商场  经营类别： 品牌电脑和手机通讯类产品  经营方式： 统一招商，统一管理，自主经营  辐射范围： 全市  消费群体构成： 个人用户 /公司用户  租金水平： 1F 15 元 /㎡ /天 2F 13 元 /㎡ /天 21 / 36 3F 10 元 /㎡ /天  主要商户： 苹果的完全体验中心， IBM、 Dell 的笔记本体验店 ， HP、宏基、 联想、方正、清华同方、 TCL 等  运营商： 圣力数码市场经营管理有限公司  物业管理： （同上）  租售策略： 投资商整体买断，交由运营商运作管理  正式营业： 2020 年 3 月  经营规划： 由圣力国际投资 2 亿多元独家买断位于老西门的国际广场产权来做电子市场，初定于明年 3 月份开业，项目定位为 沪上首家高档数码卖场。 商场布局为笔记本、手机与中外品牌电脑设在一楼，二楼是电脑外设及高端数码卖场，三楼则是大卖场与 DIY、配件、软件、音像卖场及功能区，并辅以各个品牌的形象展示厅在四、五 楼。 该项目的运营者为原淮海路上“清华数码广场”的经营商，因为配合淮海路商业规划的调整，而圈定具淮海路不远的老西门国际广场作为新址对象；其拥有固定合作伙伴和丰富的运营经验，项目 招商 20 天，招商率 就 达到 76%，场面火爆。 圣力国际广场的招商如此成功， 原因如下： 一是淮海路上清华数码广场和百脑汇数码广场两家电子市场的撤出，其中大部分的经销商愿意搬到距离原来几百米之遥而且租金相对便宜的圣力数码广场；其二 在淮海路的周围，距离圣力数码广场不过 300、 400 米的地方高档写字楼里上万家中外企业与三十万白领，这都是 项目 潜在 的商务客源 加上老西门周边社区内众多高层次的电脑家庭用户，客户来源丰富 ；而原因之三，则是圣力数码 “无孔不入 ”的宣传攻势。 近期在 IT 各大主流媒体上，圣力数码即将开业的消息以及卖场所具备的优势被争相传送 ，其市场的知名度得到极大提升， 也为经销商和厂商了解圣力数码提供了多方面的渠道。 规模化、品牌化、加上准确的市场定位和适度的推广都是圣力数码 22 / 36 广场前期成功运作的法宝，值得本项目借鉴。 由于该项目为特色经营，而且随着 IT 广场淡出淮海路商圈，该项目将在区域消费者中的认知程度逐步上升。 2. 天使之城  地址： 人民路 777 号（古城公园旁）  规模： 总建面 6000 平方米（ 3F）  定位： 中档一站式主题消费商场  经营类别：。