上海市房地产-上海星期五公社天第公寓房地产营销策划书(doc)-公寓住宅(编辑修改稿)

上海市房地产-上海星期五公社天第公寓房地产营销策划书(doc)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。 老子《道德经》曰：祸兮福所倚 ,福兮祸所伏。 同理，缺陷往往也可转为为优势。 关键在于，怎样合理利用 缺陷使之成为优势。 想要成为“大众情人”，除了产品的新鲜性，还需要在生活理 念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触及他们内心深处最柔软的地方。 那么，现在的都市人最喜欢什么样的生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢。 于是就有了下面一段概念的提炼： 「星期五公社」策划构想：后集体生活的概念由来 记得大学时代，一个同学是第一个到校外租房子，因为他觉得受不了男生宿舍的嘈杂混乱，可是最近碰到他，是在一个人群很多的俱乐部里碰到他，他说我受不了办公楼里那种气氛，我现在特别怀念大学时代，有那么多同学那么多朋友，不像现在的环境，办公室简直就是伏契克写的《绞刑架下的报告》，走过去是 七步，走过来是七步，我突然发觉自己是喜欢和向往集体生活的。 星期五公社行销由来…… 70年代，公社年代。 80年代，开放年代。 90年代，自我年代。 00年代，个性年代。 今天，个性＆群体共存的矛盾年代。 现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢。 因为我们渴望一个集体，就像我们曾经特别渴望一个私人空间一样。 我发现诸如俱乐部是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关心你的未来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依据个人的品位兴趣，在这里可以重温久违了的集体生活。 所 以，我愿意把它衍生为一种社区生活，而且称之为“后集体生活”，因为这样的集体是自发自愿形成的，不像大学时代或是公社年代的集体，多少带点不可抗拒的色彩，喜欢这种后集体生活的人，不要误以为他们不喜欢独处，其实他们更喜欢强调生活的自我。 他们是都市非主流中的非主流，他们喜欢集体，喜欢朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能找到他们的同类，有相似的品位，有相似的生活体验，有相似的生活观价值观世界观，然后他们可以享受到后集体生活的愉快。 在这种后集体生活中，他们容易忘掉日常办公室里的琐碎，人际交往的复杂，他 们可以任性地在这个空间尽情享受生活带给他们的快乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与长远。 当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就像星期五的感觉，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言，家就是能让人可以忘掉工作或是人际压力的地方，是可以快乐的、幸福的、轻松的、生活的地方。 这个地方对于一个在外打拼甚感朋友太少，刚结婚青年在付款条件压力少，办公室里小资白领品位相似的，更或是从知青年代走过来的人 是一种渴望，一种期待，一种这个时代轻松的怀旧，也是依 依不舍的告别，告别永远过去的学生时代知青年代公社年代，那充满理想主义充满怀念情愫和浪漫情怀的时光。 所以我将星期五赋以“生活”的概念，公社赋以“当代后集体”概念。 所以我把这种后集体生活的地方就叫 —— 「星期五公社」。 注：「星期五公社」是「天第公寓」的推广名。 就这样，一座城市新型的后集体生活宅邸诞生了。 这个崭新的概念被我用一句很感性的语句表达了出来，“金桥有个很生活的后集体，我们叫她「星期五公社」”。 这样一句温馨、幸福、甜蜜、轻松而又阳光的话无疑对任何人都具有神秘感和吸引力。 所谓万事开头难，既然策划上的 难点被突破了，接下来的事自然就好办了。 销售策略 以迅雷之势推销“大众情人” 在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应该与周边产品拉开一定距离。 这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，根据产品的格局和面积特性，我给「星期五公社」定下了低总价面向市场的价格策略。 我认为，尽管本案与周边个案有一定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必然会引起消费者的注意。 所以，在短时间内迅速出击的销售策略是比较正确的。 结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断，我们将以“短、平、快”的销售策略，经过 1— 2个月的前期准备 ，在正式公开 3— 4个月之后，销售率将达到 70— 80%。 广告表现策略 首创成人漫画作为本案广告表现符号 在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理和归纳，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中找到自己的表现突破点，先看看竞。