上海市房地产-上海杨树浦路61号项目策划定位报告(doc105)-前期定位(编辑修改稿)

上海市房地产-上海杨树浦路61号项目策划定位报告(doc105)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

和发展，中小企业的数量和规模将不断扩大，由于他们正处于起步和成长阶段，资金有限，经营风险较大，因此难以承受甲级写字楼的高额租金。 比甲级写字楼档次稍低，实用性强、价格适中、交通便利的乙级写字楼，势必将成为中小企业办公场所的首选，从而为乙级写字楼市场带来无限商机，可以预计，这一市场将是极具活力并前景广阔的。 虹口区其它非甲级写字楼租金 区域 名称 地址 总楼层 租 金 管理费 可出租（平方米） 设备 虹口 上海渡边国际商务大楼 临平北路 ￥ 20177 独立空调，电话，标准装修 虹口 喜临门大厦 四平路 30 层 ￥ 147－ 1600 中央空调，电话，标准装修 虹口 晟隆大厦 东长治路 19 层 ￥ 2 37－ 605 中央空调，电话，标准装修 虹口 外滩老洋房 188 黄浦路 4 层 880 中央空调，电话 虹口 锦发商务楼 黄浦路 2 层 ￥ － 2 35－ 900 独立空调，电话，标准装修 虹口 新世纪商务中心 虎丘路 ￥ 含 100－ 900 中央空调，电话，标准装修 六、区域内其他写字楼租金价格表 七、区域内其他写字楼租赁情况表 01234租金（元/平 方米/天 ）晟隆大厦华联集团大厦远洋大厦上海滩国际大厦上海海湾大厦申茂大厦上海康翔商务大楼 020406080100120出租率（％）晟隆大厦华联集团大厦远洋大厦上海滩国际大厦上海海湾大厦申茂大厦上海康翔商务大楼 第三章 区域商业市场分析 一、虹口商业规划 :北外滩热推商贸服务国际航运 ２０世纪初，外滩的崛起成为上海的标志，２０世纪末，陆家嘴的崛起成为上海的亮点。 ２１世纪初，北外滩一旦建成，将和外滩、陆家嘴呈三足鼎立之势，北外滩，同时也将成为一个以 知识性和 国际航运为亮点的特色服务贸易区。 规划范围 区域面积是外 滩源１０倍多 北外滩的规划范围包括大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南北路以东、苏州河黄浦江以北，占地面积３．６６平方公里的区域，其中，沿江河岸长度达到３．５３公里。 区位优势 位于核心环和中心环以内 北外滩地区位于苏州河和黄浦江交汇处，与外滩、陆家嘴呈现出“黄金三角”之势，是黄浦江两岸综合开发条件最为成熟的重点地区之一。 整个区域坐北朝南，既可观赏浦江美景，又能充分沐浴阳光，区域优势十分显著。 根据上海市的城区规划，全市将形成四环相拥的交通格局，即第一环外环线、第二环中环线、第三环内环线、 第四 环中心环（大连路、东方路、张杨路、复兴路）、第五环核心环（新建路、银城路、世纪大道、延安路），北外滩地区就位于核心环和中心环以内，这一优越的区位优势赋予北外滩以巨大的开发价值。 规划定位 特色服务贸易区 适应上海建设国际大都市和中国加入世贸组织的新形势，北外滩地区将建成以知识服务和国际航运服务为特色的服务贸易区，大力发展楼宇经济，成为上海经济和社会发展新的增长点。 交通设置 三条市区地铁线由此经过 根据北外滩交通规划，这里将形成的二横六纵干道为骨架辅以若干支路的方格网状道路网。 经规划调整 ，地区道路系 统由主干路、次干路、支路构成，规划道路长约３１．３公里，规划道路网密度为８．５５公里／平方公里，规划道路面积为１．２平方公里，规划道路面积率约３３．６％。 届时共有２条市区地铁线通过北外滩地区。 规划保留黄浦江上现存的泰公路、其秦线等两条过江轮渡及轮渡站，今后根据客流要求逐步改进，向舒适化的水上巴士发展。 绿地配套 形成都市绿化系统 北外滩将形成适合居住与城市发展的都市绿化系统。 规划在国际客运中心北侧和海员医院西侧基地，设置总面积在２１０００平方米左右的大型集中绿地和广场；在吴淞路与 东长治路的交汇处，规划建设２５０００平方米的大面积绿地；规划在下海庙和摩西教堂之间建设一块面积约为２６０００平方米的大型公共绿地；在吴淞路西侧的商业居住综合区内，规划结合原有昆山花园设置了一处面积约４０００平方米左右的城市公共绿地以及１１０００平方米左右的沿苏州河的滨河绿地。 建筑风格 现代、简洁、高科技 北外滩在建筑总体上要求现代、简洁、高科技为特色，在保护建筑集中的地区和提篮桥历史风貌及现代商业街区应体现传统建筑的特色和风格 . 规划内容 五大功能区域 根据北外滩首期规划，北外滩将分为 五大功能区域进行开发建设。 滨江休闲区 东大名路以南，东起秦皇岛路，西至虹口港东侧，沿江东西长约２公里，规划面积约１６．６公顷，将形成阶梯的植物绿化、休闲广场和亲水平台，交通接口、轮渡码头、滨江大道实行无障碍设施；还将兴建国际客运站，发展国际客运、邮船、游艇、旅游服务、航运交易、货代、船代、物流服务和航运中介、金融、保险、海事服务。 现代商务区 虹口港以西、吴淞路以东地区。 该地区定位为知识服务产业区，将大量吸引国内外中介类和设计类等现代服务业，建成各类国际性机构相对集中的办公区和滨江旅游区域。 坐落在这个功能区的世茂集团投资的双子楼北外滩世茂酒店目前已经开工建设。 航运商贸区 虹口港以东、公平路以西、黄浦江以北、长治路以南地区。 依托国际客运中心建设和上海航运交易所，提升北外滩地区的航运服务功能，使其成为上海国际航运中心建设的重要组成部分。 在这一定位为航运服务产业区的范围内重点发展国际客运、邮船、游艇的旅游服务；航运交易、货代、船代的物流服务；航运中介、金融、保险、海事服务，成为国内外知名航运企业总部和办事机构集聚地。 该区域的白玉兰大厦将是一幢综合性的商住酒店，白玉兰大厦从中部开始逐渐缩小，直 至到形成一个很高，类似哥特式的尖顶，与隔江的东方明珠相映成趣。 高尚住宅区 周家嘴路以南、汉阳路以北、大连路以西、吴淞路以东的地区。 目前重点建设区域是现代商务区、航运商贸区和滨江休闲区。 规划现状 六大重点项目启动 近期北外滩地区已启动和即将启动的六大重点项目是： —— 已开工建设、高１２０米的商务姐妹楼北外滩世茂酒店。 该酒店由两幢姐妹楼组成，集酒店、会议、娱乐、餐饮、 休闲购物于一体，建成后将成为北外滩地区最具景观效果的豪华酒店服务设施。 —— 今年年初开工建设的、占地１６万平 方米、总建筑面积３１万平方米的国际客运中心。 至2020年，高阳港区原址上将建成集国际客运码头、办公、商场、酒店、滨江开放绿地于一体的２１世纪黄浦江标志性建筑群，建成后的客运中心将包括国际客运综合大楼在内的各类宾馆、商业、办公等建筑设施和超大绿地空间。 —— 东长治路拓宽工程项目，全长３．４６公里，首期从大连路到虹口港区域。 —— 滨江绿地建设项目，虹口港东侧到秦皇岛路岸线２．１公里，结合景观、休闲、防汛一并考虑 样板段高阳－公平段滨江绿化已开工。 二、本案周边商业业态分布 本次主要针对本案周边 5002020 米范围的区域内商铺市场进行调研，主要从该几大主要区域的主力业态、人流量检测、商铺租金价格、交通市政规划、区域消费状况、商场分布状况及经营业态进行调研与分析。 数据统计 本次调查商铺对象总数为： 1069 个 其中： 6351991321093零售业 服务业 餐饮业 旅馆住宿 其它(公共设施等)本案 零售行业中：在零售行业中 13428216752服装 百货 便利店 办公用品、耗材等 服务业中： 12, 6%40, 20%62, 31%16, 8%57, 29%12, 6%洗浴 美容 信息、中介 通讯 娱乐 维修 餐饮行业的调查结果为： 80, 80%20, 20%快餐类 饭店 旅馆类的调查结果为： 星级 50, 50%50, 50%星级酒店 旅馆 三、商铺租金分析 目前，本案附近的杨树浦路的沿街 商铺租金保持于４元／平方米／天以上，而且，有继续上升的趋势。 统计资料显示，上海商业2020年每平方米年租金在９９３美元，2020年为１０４３美元，2020年为１１０７美元，年平均增长幅度达５．７５％。 虽然受宏观调控因素影响，2020年的数字仍上涨到１１２７美元，以2020年租金为基数，较2020年的水平又增加了２％。 调查显示 ，以２００平方米左右、同等位置商铺的租金价格为参照，特色商圈的投资收益远高于上海商业投资的平均水平，如雁荡路休闲街从2020年到2020年的年 租金增长率为１２．５％，吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率为１６．７％。 同时经营管理公司的介入使得租金增长更上一层楼：弘基休闲广场在2020年到2020年的年租金增长率为２２．２％，新天地更是高达１００％。 所以拥有特色商圈概念和实力经营管理公司两大因素是特色商业街未来发展重要趋势。 商铺租金走势图表 02468101214162020年 2020年 2020年 2020年2020年2020年2020年2020年 四 、区域商业现状分析： 提篮桥板块商业氛围较浓 本区域的商业用房主要集中在提篮桥地区，区域内的商业设施多为早年建成的沿街商铺，常用生活配套设施很是齐全。 商业类型有餐饮酒店、服饰专卖店、美容美发店、超市便利店等，一些便民服务小店在该区域的分布也比较均匀，如眼镜店、服装百货店、书店、音像商店、药店、诊所、洗衣店、照相馆、冲印店、网吧、家具装潢等，同时邮政局及各家商业银行也均在区域内开设了营业所。 区域内的商业供需平衡 提篮桥是区域内主要的商业圈，商业环境较为成熟，此处沿街商 铺的使用率已接近饱和。 从各家商铺 的客流量、装修、分布等方面来看，此处商家的经营状况良好，从商铺的供需两方面来分析，应当是该地区的商铺供应与商铺的需求基本平衡。 五、 消费倾向分析 主力消费群体的消费倾向单一 区域内的消费倾向比较单一，以满足日常生活消费为主，这一点从业态分布上表现得较为明显，区域内的商业业态呈两极分化的态势，主业态一是零售业，二是快餐业，而其他商业业态分布不完整，缺乏完整的休闲设施。 目前，区域内的消费主力是占区域人口 60%的原居民，这些居民的消费能力并不是很强，多以生活实用为消费标准。 应该说，现在区域内的商业配套设施 ，已经能够基本满足他们的生活需要。 而近年来刚刚迁入此地的新居民，由于年龄层次较低、受教育程度较高，对商业环境和市场配置等往往有较高的要求，除了满足平时生活必需的条件外，他们对休闲时尚也有一定的需求。 从目前区域内的商业条件来看，新居民的消费要求可能暂时得不到解决，于是，这部分消费群体的目标，常常转向其它周边区域。 随着周边住宅小区不断吸引新的居民进入该区域，以及居民的生活素质的提高，预计区域内的新居民们会需要更高档次的商业气氛和休闲娱乐场所。 中老年人士的消费对价格敏感 顾客自身的特点（包括家庭、年龄等因 素）对顾客的购买行为有 很大的影响，该顾客代表了一个群体的消费特点，这个群体具备这样一些特点： 5060 岁的老年夫妇，和第三代生活在一起；基本的收入是退休金和子女提供的一 些 帮助，负责照顾第三代。  消费主要以家庭为主，所购买的商品家庭实用性要求很高，因此，相对的购物频率就很高，而消费单价就相对较低。  是其他家庭成员的购买决策的购买主体，购物特点体现其他家庭成员的消费特点。  很会精打细算，对促销商品很感兴趣，因此对价格很敏感。 周边在校学生的消费特点 学生的基本生活消费和心理整体上是现实的、合理 的，但离散趋势明显，个体差异大。 主要归纳为以下几个方面：  学生消费有其不理性的一面 学生没有经济来源，经济独立性差，消费没有基础，经济的非独立性决定了学生自主消费经验少，不能理性地对消费价值与成本进行衡量。 学生没有形成完整的，稳定的消费观念，自控能力不强，多数消费都是受媒体宣传诱导或是受身边同学影响而产生的随机消费、冲动消费。 这也正是学生消费示范效应的结果。 拿手机产品来说，目前，有手机的学生中，一部分有通信的需要，且家庭经济条件允许；另一部分有通信需要，但是家庭经济条件负担不起的情况下“趋前”消费； 还有一部分是既无通信需要又无家庭经济条件负担的“奢侈”消费。 而“奢侈”消费则是由学生消费的示范效应，攀比心理导致的。  学生对品牌的忠诚度很高 学生消费在一定程度上会相信自己的真实体验，如果使用某种品牌产品产生好的体验，就会坚持使用，从而逐步形成固定偏好，最终形成。