上海市商业地产-宝莲城项目营销策划报告58页-商业地产(编辑修改稿)

上海市商业地产-宝莲城项目营销策划报告58页-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

注点 • 环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求 • 产品 能够大大提升公司形象 • 价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多 中管网房地产频道 购买客户分析 —— 客户身份具有双重性  作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为 130180㎡ 左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；  做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。 中管网房地产频道 竞争对手的解读 安信商业广场 —— 大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心 项目商场效果图 项目鸟瞰图 安信商业广场占地约 57000平方米，总建筑面积超过１ 4万平方米。 建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近１ 000个。 中管网房地产频道 发展商背景： 安信置地（中国）有限公司成立于 1994年，是安信集团的全资附属企业。 目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 项目定位特色： 区域地标性的大型商业中心。 集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 只租不售的运作模式： 财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客， 品牌经营原则： 安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。 项目特色和经营方式：资金雄厚＋商业运作经验丰富＋精品运作模式 中管网房地产频道 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现 CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争。 中管网房地产频道 竞争对手的解读 祥腾国际广场 —— 社区型商业、办公综合项目 占地 8364平方米，总建筑面积 25199平方米。 建有 4幢 810层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积 100、147㎡ 两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高 ，可自行分隔。 4月 28日开盘销售， 2020年年底可交房。 中管网房地产频道 产品设计： 楼号 2号 3号 5号 6号 层数 8 10 9 6 面积分布 层面积 450㎡ 左右， 100㎡ 左右的 14套， 140㎡左右的 14套 层面积 450㎡ 左右， 100㎡ 左右的 18套， 140㎡左右的 18套 层面积 500㎡ ，暂未分割 层面积 1000㎡左右，单套面积 50㎡ ，每层20套 电梯 2部 2部 2部 3部 结构 剪力墙结构，隔墙不能打通，无 中央空调 框架结构，可分割，配中央空调 得房率 75%左右 70％左右 预售价格及物业管理： 楼号 2号 3号 5号 6号 均价 15000左右 售价 14000左右 整层出售， 16000左右 16000左右 物业管理费 基价 /㎡ /月 中管网房地产频道 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外， ，也增加了项目的卖点，同时削弱了其 15000元 /㎡ 的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。 目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置 中管网房地产频道 宝莲城与安信有着不同的 产品属性 、不同的 项目定位 ，决定了我们有 不同的目标客户群 ，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通。 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。 其目标客户与本项目有重叠 ，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔， 抢夺客源。 中管网房地产频道 营销策略： 借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道  借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的 CBD，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外； 建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手， 引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台， 开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。 中管网房地产频道 营销执行 第一阶段。