上海市南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)

上海市南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

材标准 装修标准： 30004000元 /㎡ 配套设施 小区会所、建德酒店 备注 该项规划总建筑面积 70 万平方米，建筑形态独栋别墅，至今先后开发了 60幢，有 50多种房型，集世界各地的建筑风格，几乎每一幢房屋一种风格，一种房型，花园面积在 700900㎡，较大。 于 2020年 5月开盘，现签约合同已登记套数 41套，总销售率： %。 楼盘名称 诚功领袖 地址 惠南镇人民西路 1559弄 电话 58030030 开发商 上海诚功实业有限公司 行销企划 公司 上海甬星房地产销售有限公司 楼盘形态 独幢别墅 占地面积 1027 亩 总建筑面积 70 万 ㎡ 容积率 销售价格 14000元 /㎡ 实际成交 价格 9848 元 /㎡ 房型面积 住宅面积 320900 ㎡ 所占比例 花园面积 400600 ㎡ 得房率 交房日期 2020 年年底 层高 物业管理公司 物业管理费 元 /平方米 /月 绿化率 车位配比 车位售价 车位租价 地面： 元 /个 地下： 元 /个 交房标准 毛坯 建材标准 涂料加面砖 配套设施 小区会所、便利店等 整个小区占地面积在 1000 多亩，现开发的出第一期占总规划的1/10，于 2020 年 6 月开盘，一共有 32 套，现已登记的有 24 套，销售率 75%。 目前所剩房源的售价在 14000 元 /平方米，比该楼盘的所有成交平均价 10000 元 /平方米，高出了 4000 元 /平方米。 第 3章 项目 具体分析 SWOT 分析 项目优势 ◇ “ 惠南新城 ” 作为区政府主导的开发项目，得到了政府部门的全力支持和重视，保证了项目未来的发展前景是较好的。 ◇新城的建设改善了区域环境，完成了先期商业配套的建设，为区域高起点的房地产开发打下了基础。 ◇地块东侧紧邻高教园区，目前已经建成投入使用，大幅度地提升了新城的环境和价值，并且聚集了人气。 ◇项目步行 5分钟左右就可达正在招商中弘基休闲广场和人民东路美食街，随着这些项目的试营业，区域价值将得到提升。 ◇惠南镇作为一个老镇，一直是南汇的中心，有一定的人文积淀，目 前老城区基本没有新建项目，新区的接受度大大加强。 ◇在主干道附近，郊环、南六公路、川南奉公路等都在小区不远处，交通便利。 距飞机场和临港新城的距离都比较近， 2020年轨道交通 11 号线延伸段和浦东铁路都将在基地附近设立站点。 ◇惠南镇周边旅游、文化景点丰富，可利用资源较多。 项目劣势 ◇基础设施较差，生活配套较为简单低档。 ◇区域周边交通较为不便，一定程度影响了临近区域以及市区的客源的导入； ◇住宅发展处于初期阶段，加上前期有炒作的成分，因此未来人口导入量可能不大。 ◇新凤凰城一期价格定位偏高，在一定 程度上和市场有所脱离。 ◇目前客户对惠南新城东城区的认知程度还需要进一步提升。 ◇一期朝北沿街商铺销售情况很差，空关严重，影响潜在购房者的心理。 项目机会 ◇浦东发展的延伸给惠南带来机遇，国际国内航班从虹桥转移至浦东，张江、金桥、孙桥、外高桥四大园区不断发展壮大，园区规模和吸引外资、人材的实力不断增加，为区域高档住宅需求提供大量来源。 ◇芦潮港口的建设给南汇带来新的经济增长点，而惠南便利的地理位置在这次南汇经济发展中将起到举足轻重的作用。 ◇惠南新城是未来南汇区重点发展的中心城镇，享受较多的优惠政 策。 ◇周康地区房地产发展较快，建筑用地开发有限，建筑容积率较高，无法满足所有人群需要，惠南可以成为周康分流人群的选择。 ◇到 2020年，按市政府的规划，将有 100万市中心的居民迁出，对项目而言，在近几年中，远郊市场的逐步成熟将在一定程度上提高区域的市场容量，引致大量需求。 ◇随着上海其他区域的房产市场的日益成熟，市中心及其他区域的房产价格渐次上涨，投资机会减少，价格优势为新城项目提供了了增值空间和投资潜力； ◇惠南区域内暂时缺乏高品质的住宅产品。 项目威胁 ◇ 06年及以后来自周边市场的供应量较大 ，竞争压力加剧。 ◇宏观市场环境趋于理性，市场销售速度整体放缓，价格上涨幅度受到较大限制。 ◇全市同质地区较多，特别是远郊地区，南汇的土地面积广阔，待开发地区较多，从而削弱了惠南的发展优势。 标准对比分析表格 优势（ S） 企业品牌 片区规划：惠南新城东城区 片区环境：人民东路美食街、弘基休闲广场、河流 配套：起点高，规划完善，已经建成展示：大学园区等。 到交通主干道相当便捷 周边旅游景点多 劣势（ W） 位置远，片区生 交通目前障碍较大 周边生活配套简单落后 前期定价偏离 市场 较多物业空关 机会（ O） 片区的发展潜力 配套安居房带动片区发展 城市对生态重视度增加 宏观调控市场观望，消费者更关注价格和品质 两港发展给区域带来的勃勃生机 发挥优势，抢占机会 借势政策，强化片区优势，迅速出击 充分利用新城已建成的示范区及配套设施 打造高性价比、高品质的产品，丰富区域市场的产品种类 利用机会，克服劣势 增加现场吸引力； 主动接近客源，划定圈子，拓展渠道 威胁（ T） 全市同质、生活配套完善的大盘货源充足 来自周边市场的供应量较大，竞争压力加剧 发挥优势，转化威胁 针对目标群体，强化片区概念，体现自身价值 减小劣势，避免威胁 突出配套规划优势，突出环境生态和高品质优势 项目市场定位 充分利用本项目的各种资源，项目自身的独特风格、产品品质将对项目的 销售 起到极大的作用。 因此需要特别注重创造项目的品牌，做好前期推广，吸引自住客源，创造轰动效应，形成良好的口碑，是本项目成功的基本思路。 由此，我们建议将本项目塑造为： 充满生活情趣、创新设计和灵动空间，具有独特品质的居所 — 一处远离都市繁噪，但交通便利，生活方便，还原自然生态环境，具有 创新性建筑特色，享受和谐、温馨、浪漫的人居氛围，安全、周到的物业服务， 以 板式 低密度 、高层住宅为主 的生活空间 整体走创新路线，设计一种全新的产品，塑造产品的独特性、唯一性。 在产品风格上，以新鲜的元素营造出产品的特色，这些元素建议体现在四个方面： 1）外立面； 2）景观绿化； 3）建筑选材；4）房型设计。 结合设计师的建筑观、生活观、价值观去实现生活方式与生活空间的营造，满足目标客户群的生活需求。 不建议建造独立别墅，同时可设有会所，但尽量减少商业面积。 项目客源定位 1）本项目位于南汇惠南新城东城区总体规划开发区内，属城市商务居住区范围。 周边产业园区众多，如：南汇工业园、科教园、物流园、临港产业园等等，依托惠南中心镇的地位和发展，是上述区域极佳的居住后花园。 2）通过对在售楼盘的客源分析可以看出，在惠南镇，普通公寓和联排别墅都以本地购买者为主，独立别墅则客源较广，因此本地客源将是首选。 3）浦东、黄浦、卢湾、静安、徐汇等区历来是购买力较强的区域，且购买别墅的客户大多会在上述区域内拥有一套物业，因此本项目具备对上述区域客户的市场吸引力。 4）随着上海经济的高速增长，本市周 边江浙二省及其他省市进沪经商、定居或投资的人士增多，特别是浙江籍和福建籍等经济发达城市尤为突出。 5）南汇其他区域及奉贤的私营业主、外企及三资企业中高级管理人士。 6）政府部门、事业单位从业人员。 7）其他区域市场客户。 目标市场预测30%15%5%20%10%20%周边园区客户本地普通客源市区客源外地客源南汇其他区域公务员 事业单位 项目产品定位 项目理念及定位 惠南 新城 华钜御庭 欧式 欧式规划、高端配套 产品设计元素 生态 湖、天然河流、 绿化 项目规划理念 关系 是项目的支撑平台 是区域的标志 欧式风格生态居住区的高绿化率、高品质、高附加值的低密度、节能洋房休闲社区 根据本项目在区域市场中 的优势及劣势，该项目应立足于市场空白点，供应区域市场目前较少的 中高档住宅楼 ，通过控制面积和总价来规避风险。 建议本项目的建筑形态以 高层住宅 为主，配以高级公寓和 低密度 住宅 为辅的建筑形态，采用多种物业类型来丰富本项目的产品形态。 建筑风格采用现代风格，塑造一个精英社区的概念。 综合来看，本项目不适合做独立别墅，同时不适合做大体量的商业物业，应设有会所。 面积范围 低密度 高层 面积分布（平方米） 210320 80115 主力面积（平方米） 210280 8690 总建筑面积中 比例 28% 72% 在研究市场和细分客户的基础上，本项目提供差异化、创新产品提高项目的竞争力和价值价格比。 本项目 拥有多种建筑形式 ，低密度产品的巧妙组合，创造出优质、舒适、自然的生活氛围，消费者的居住感受与周边较高容积率的社区形成鲜明的反差。 第 4章 设计方案 总体布置 华钜御庭住宅商品房项目用地分为三大块，分布于 新川南奉公路 两侧，公路东侧 的 二块报建标号为 A15 A152，沿 路 南、北排列 ，中间有景观河道隔开 ； 公路西侧 的 一块报建标号为 A145，与 A152地块 隔路相对。 根据国家“ 7090”政策 规定 的 要求，本项目 规划建筑类型以高层住宅为主，兼有低密度 低密度住宅，以达到土地利用率与环境获得平衡、 可持续发展 与 宜居性 和谐兼顾的设计目的。 A145与 A157规划为高层住宅， A152规划为低密度住宅， 总计高层住宅 16幢 ， 低密度 住宅14幢。 住宅建筑设计 房型设计在对上海市场调查的基础上，吸取国内外新型房型，注重朝向，明厨卫，大厅中卫，以 二 房 一 厅和 二 房 二 厅为主，并备有少量的复式房型，以满足不同层次的购买力。 提高建筑的科技含量，如积极应用新型墙体材料，灵活分割，二表出户，宽带网技术及智能化管理等。 装修标准 建筑外墙采用优质石材 贴面 ，商场、门厅、电梯及保安、消防控制室等内墙采用大理石或内墙涂料，设备用房采用水泥砂浆抹面刷白浆；出入口、楼梯、电梯厅和平台等公共部位楼地面采用地 面砖或部分花岗石饰面，其余配套用房石屑水泥地面，地下室采用防潮防霉涂料。 出售的住宅内部只做基础装修，由用户做进一步装修。 总 技术经济指标 项目 单位 数值 用 地面积 M2 76230 总建筑面积 M2 174806 地上建筑面积 M2 132280 架空层 建筑面积 M2 1236 地下建筑面积 M2 41290 建筑。