上海市产权式小户型写字楼的开发前景分析(doc18)-商业地产(编辑修改稿)

上海市产权式小户型写字楼的开发前景分析(doc18)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

60 起 60% 20200 南证大厦（旧） 南京西路 580 号 49 60 起 66% 23000 8 峻岭广场 成都北路 500 号 38 153 起 68% 12020 9 格力 HOME2OFFICE 浦东大道 1139 弄 25 115~190 80% 7500 10 星河大厦 武宁路 1135 号 21 98~122 70% 7300 [案例 1] SO 时代 SO 时代位于中山北路、白兰路，是一个全新概念的 SOHO 升级版全产权小户型写字楼，它完全 为中小型企业度身打造，每套写字楼建筑面积从 60 平方米到 120 平方米不等，且可自由分割、可大可小，亦可整层贯通至 900 平方米，适合中小型企业的个性化需求，为中小型企业节省办公每寸空间。 在设计上， SO 时代独辟蹊径，大胆创新，每套房间配有独立厨、卫。 SO 时代并不是 SOHO 概念的翻版，在功能设计上它比 SOHO 更加完备，它的独立厨、卫以及短进深、大面宽的房型设计塑造出创新的全功能小户型理念，将 SOHO 概念向人性化更迈进了一步。 [案例 2]国科大厦 国科大厦坐落在杨浦区控江路、双阳路上，以“和平公园”为卖点，主推观景写字楼的概念，规划面积 89－ 140 平方米的带装修小面积写字楼。 [案例 3] 格力 Home2office 格力 Home2office 位于浦东新区桃林路、浦东大道，是一例公寓＋办公的物业，濒临黄浦江、近轨道交通的地理位置和浦江两岸开发使项目占尽“天时、地利”之势。 6 目前，其 3 栋 25 层的物业已销售一空。 二、产权式小户型写字楼开发的有利因素 1．上海良好的经济环境和发展速度 1991 年以来， 上海 已经连续 11 年 GDP 实现两位数增长， 国民生产总值从 1991年的 105 亿美元激增至 2020 年的 660 亿美元。 2020 年上半年 在非典影响下，全市仍然实现国内生产总值 亿元，同比增长 %，增幅比 2020 年同期提高 %，这表明上海的 经济大环境正呈现良好的运行态势，稳定性和抗波动能力大大提高。 在此形势下，上海的 一些公司在不断地扩张，新公司也不断涌现，对办公用房需求量随之增加。 此外伴随银行利率的不断下调，许多客户将考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，对写字楼的购买需求将由此增加。 2．上海第三产业的兴旺发达 第三产业的兴旺发达是现代市场经济的一个重要特征。 商品写字楼的需求主要产生 于第三产业，当第三产业比重加大时，办公用房的租赁市场需求量就会增大。 上海市政府“十五”规划中 提出要 进行 经济结构调整，加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重， 同时还把房地产业定位于上海国民经济发展的六大支柱产业之一，这必将对上海写字楼市场的发展起到非常深远的积极影响， 直接刺激 了 写字楼需求的增长。 3．上海 优越 的 投资环境 上海地处长江出海口，具有天然的区位优势，在改革开放尤其是实施浦东开发战略后， 上海 的 竞争优势 更加 显露，并且在政策、投资环境等方面比中国其他城市更具吸引力。 随着中国加入世界贸易组织、 2020 年成功申办世界博览会、 F1 赛车场、环球乐园的立项和近期市政府对 SARS 疫情的成功控制，外资对上海的信心倍增，许多企业纷纷将总部迁至上海， 刺激了上海 写字楼需求 的 增长。 4．中小民营企业的崛起 据上海市工商局统计，至 2020 年 2 月底，上海已有民营企业超过 23 万户（每两家上海企业中就有一家民营企业），其中注册资本超过亿元的已达 182 户。 另外，全国7 还有大批企业将创业基地源源不断地移师上海，仅 2020 年一季度，进入上海的注册资本达 100 万元以上的外地企业就有 2130 户，比 2020 年同期增加 %。 目前浙江 在沪企业不下 5 万家，温州比较知名的民企业 80%在上海有投资项目。 外地企业大举进入、民营经济不断发展，为产权式小户型写字楼的兴起奠定了坚实的消费基础。 据基强联行对目前在售的产权式写字楼业主构成的专项统计数据显示，除 15%的不动产投资者与 5%的国有企业外，产权式写字楼的买家 80%是民营企业，其中 30%是外地新近来沪企业。 入世后的三至五年内，服务贸易分类表中的商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，服务贸易的壁垒将渐渐消融，写字楼市场将迎来更多的中小型客户。 与外资企业相比，这些民营企业更愿将写字楼作为一项 资产投资，短期内既控制了企业的日常运作成本，长远看又能获得可观的资产价值回报。 5． 内外 销 并轨政策 的出台 3 月 1 日，《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》实施，从而取消了本市各类非居住房屋租售对象的内、外之分，使境内外自然人、法人和其他人均可购买和租赁商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等。 取消非居住房屋租售销售对象的限制是对商品房内外销并轨政策的补充和完善，它降低了外商进入上海的门槛， 此项措施不但开放了商办楼市场，促使其发展并成熟，而且对市场具有积极的隐性作用。 2020 年 7 月上海内、外销 商品住宅的并轨，极大程度地刺激了住房消费，因而此次商办楼的并轨，能够自然地获得较高的投资信心和热情，推动市场的发展。 6．发展商开发思路的转变 以往上海的写字楼尤其是甲级写字楼多数只租不售，但由于近年来上海房地产市场火爆， DTZ 认为，目前大量写字楼发展商（包括复工建造 亚洲金融危机期间停建写字楼楼盘 的发展商、 不具备房地产运作经验介入商业房地产领域 的发展商、 通过住宅开发发展壮大的房地产 发展商） 以国内资金为主，考虑资金实力、成本、投资回报和分散风险 ， 使得发展项目 85%以短期投入并快速收回资金为主。 因此，发展商会 考虑出售全部或部分 写字楼物业以回笼资金、分散风险。 三、产权式小户型写字楼开发的风险 1． 租金涨势有限 ，售价可能下调 8 由于全球经济的放缓，世界经济出现较大转机的迹象不明显，以 IT 业为代表的部分新兴行业面临调整，国内外许多公司的扩展计划被搁置，因而对高档写字楼的需求难以有显著增长。 2020 年 末 ，上海 甲级 写字楼 租金 出现了回升迹象，但是为需求量所限制，其租金预计短期内将保持稳定。