上海市北京路片区城市拆迁开发可行性研究报告(doc32)-地产可研(编辑修改稿)

上海市北京路片区城市拆迁开发可行性研究报告(doc32)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

% % % 二人 % % % % % % 三人 % % % % % 四人 % % % % % 五人 % % % % 六人或以上 % % 从表 3 可以 看出，选择多层、花园式多层和别墅等物业类型的消费者以三口之家居多，选择小高层物业的以四口或三口之家多，而选择高层物业的则以两口之家居多。 四、 花苑（一期）的市场定位 第 页 13 考虑到项目地块处于市中心一环路以内，土地价值较高，面积较小（仅为 亩），为获得较好收益，只有选择建设高层住宅。 从上面的分析可以看到，比较能够接受高层住宅的人群主要集中在年龄 35 岁以下，学历在大专以上，家庭人口在 2~3 人的人群中；也就是所谓都市年轻白领。 这也就是本项目的目标市场。 而从消费承受能力分析来看， 目前大多数人（ 60%以上）能够接受的住宅价位在25~20 万元以内。 因此，考虑到该地段的成本及类似楼盘的售价；项目在户型选择上应该以 70~80 平方米 /户左右为主力户型。 第四章 项目建设规模和建设目标 一、 项目现状 项目用地原为 屋业开发有限公司豆腐厂 3号地块，面积为 平方米。 屋业开发有限公司已经办理完所有有关手续，付清了有关款项；取得了土地使用证（编号 No 010643607，见附件）。 完全具备开发条件。 项目于一九九八年正式开始启动，原规划是两栋八层的多层建筑。 后由于企业和市场变 动的原因，在完成建筑用地手续以及居民撤迁后停工。 后经过方案调整、再次报批后，于二零零二年一月再次动工，在完成部分基础工作后（完成 80%的桩基工程），由于政策原因（政府决定二环路以内只撤不建）再次停建至今。 经过市规划规划委员会的再次论证、批复后，复工条件已经具备。 现已经可以开始建设。 由于种种原因，项目拖延了较长时间，期间方案也做了多次修改。 市场情况已经发 第 页 14 生了较大的变化。 目前，由于 市二环路内原则上只拆不建 的政策 ，有 多 个 市内 房地产项目因此而被撤消。 该 政策的实施，除了会使 的整理城市环境有所改观外； 最为重要的是 将会使二环路内在建在售项目的价值提升而变得炙手可热。 由于上述政策的实施，使二环路内的屋业资源将变得越来越紧缺，长远看具有较大升值的潜力。 因此，市中心区域的住宅楼盘对消费人群的吸引力将有所增加。 从这个角度来看，由于拟建项目位于一环路以内，地处 市中心区域，交通、购物等居家条件优越，具有较好的发展条件。 二、 项目建设规模 项目原总占地面积为 平方米，经过总体规划设计，增加少部分二期用地后，一期实际建筑用地为 3039 平方米，建设直接投资为 8, 万元 万元。 总建筑面积 45,092 平方米，建筑占地面积 1,257 平方米，地下三层，地上 27 层。 其中：一、二层及地下一层为商铺，面积 3,073 平方米；地下二、三为停车场，建筑面积 6,146 米；其余为住宅。 整个建筑共 256 户住宅，车位为 105 个。 三、项目建设目标的确定 考虑到项目地块处于市中心一环路以内，土地价值较高，面积较小（仅为 亩），为获得较好收益，项目选择了建设高层住宅楼的基本方案。 从该项目的市场分析定位可以看到，比较能够接受高层住宅的人群主要集中在年龄35 岁以下，学历在大专以上，家庭人口在 2~3人的人群中；也就是所谓都 市年轻白领。 因此项目的目标市场就是 的都市年轻白领。 而从消费承受能力分析来看，目前大多数人（ 60%以上）能够接受的住宅价位在25~20 万元以内。 因此，考虑到该地段的成本及类似楼盘的售价；项目在户型选择上以 60~80 平方米 /户左右为主力户型。 第 页 15 市场定位为满足 都市年轻白领的特定需求，以 区位极佳、质量上乘、价位适中和个性化的生活方式为主要诉求。 整个方案突出都市白领公寓的理念， 力求避免 以往 产品个性不足，缺乏鲜明特色等的 缺点 ， 生态环境差 等的 缺点 ，在产品特色方面，针对 都市白领 消费者个性需求差异性 ，以环 境幽雅、区位极佳、质量上乘、价位适中和个性化的生活方式为主要 特点 ，通过与东面二期即将建设的大面积的 生态空中花园 和区内高大树木形成的城市森林 连接 ， 充分考虑住户 追求户外空间享受，真正考虑到人的感受。 推出了 花苑一期这一新一代的个性产品。 二期五千多平方米的区内绿化面积将以高大树木和草坪形成 市内北京路沿线除东风广场外最大的城市森林广场。 北京路中段 为 商务中心区，是城市最繁华的地段之一。 这种 城市中的花园、花园中的城市的设计 ，提供给每户业主一个随意与户外接触的机会，可以满足其运动、观赏植物以及散步等休闲的需要。 整个项目建成后，区域绿化覆盖率将达到 ％。 项目将凭借生态化的自然环境，使得该区域成为了“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化生态小区为。 使 花苑一期成为 市市区内以“生态商住楼”为主题的优秀商住小区。 四、项目设计方案 项目规划设计方案由 屋业开发有限公司委托日本黑川纪念建筑 .都市设计事务所设计。 项目总占地面积为 3039 平方米，范围呈方形。 整个项目建筑呈圆柱型结构。 建筑方案为地下三层，地上二十七层，总建筑面积 45092 平方米，建筑占地面积1,257 平方米，商铺总 面积 3,073 平方米；停车场建筑面积 6,146 米。 整个建筑共 256 户住宅，建筑面积为 56平方米的有 206 户，建筑面积为 102 平 第 页 16 方米的有 48 户，主力户型为 56 平方米。 地下室车位为 105 个。 第五章 项目开发建设地址及内容 一、 项目建设地址 花苑一期项目具体地址位于 市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临 花苑二期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场；该区域原属桃源村、大厂村农村住宅和部分单位宿舍，区内部分房屋尚为土坯房屋，历史上没有进行过合理的规划、建筑密度大，住房拥挤，无安全防火通道，居民生活安全保障性差， 临街面基本是以旧房、危房为主。 目前已经拆除。 二、项目建设内容 项目内容为：总占地面积为 3039 平方米，圆柱型结构；地下三层，地上二十七层，总建筑面积 45092 平方米，建筑占地面积 1,257 平方米，商铺总面积 3,073 平方米；停车场建筑面积 6,146 米。 整个建筑共 256 户住宅，建筑面积为 56 平方米的有 206户，建筑面积为 102 平方米的有 48 户；地下室车位为 105 个。 平面布局为圆型，层高 米 米，总高 100 米； 结构种类和使用材料为： 地上： 中心筒框架结构（在建筑物中央布臵核心筒作为剪力墙） 地下： 中心筒框架结构（在地下外周部分设臵连续的墙作为剪力墙） 住宅部分： 中央的筒部分作为墙体结构； 以中央布臵核心筒部分放射状延伸的粱和连接外围的粱所构成； 楼板为中空结构的 250 毫米厚的楼板，不设次粱。 这样可以避免顶棚出现粱的情况，又可以保证大面积楼板的刚性。 停车场： 和二期的地下部分不设变形缝，作成一体结构； 为减少挖掘量、作成无粱板结构，尽量降低层高； 第 页 17 使柱子之间的间距尽量均等、在大跨度之间设柱子。 第六章 项目建设的组织管理 一、工程建设组织管理 该投资项目为 屋业开发有限公司自建。 具体建设拟采用专业化合同分包方式进行开发建设，具体方式是： 工程施工建设由云南省建五公司按建设工程施工合同负责进行； 整个工程由云南省交通工程监理公司负责工程监理； 销售拟选定一家由经验和实力的房地产经纪公司，采用委托承包方式完成。 项目在管理采取的是准备采取一种类似于矩阵式管理结构的工作小组制度，在投资者（股东）的领导下，从集团各职能部门或社会资源中抽调或聘请各类专业人员，组成项目领导小组，同时聘请有经验、有能力的中介机构作为项目的财务顾问，统一协调、领导项目的实施。 对不同的问题，充分利用外部的专业机构来解决。 具体分工为：工程建设由专门的建筑公司负责实施，工程监理由专业的工程监理公司来负责监理，项目的财务由专门的财务顾问提供支持，地产营销由专业的地产经纪公司来进行。 这种管理模式的优点在于，工作小组由不同部门、行业的专业人员组成，加强了各 第 页 18 种资源的横向联系，所需各类专业人员、专用设备随用随调，机动灵活；能 够有效利用各种资源，使各种资源优化组合，增强了对整个项目管理的灵活性和应变能力。 但可能的弊端在于由于工作小组具有临时性，不容易建立责任心。 同时，组织中可能存在双重领导关系，若出现具体问题，可能难以分清楚责任。 二、 建设工期和进度计划 项目建设准备从 2020 年 1月开始，项目建设期十二个月。 时间计划为 2020 年 1月 2020 年 12 月。 其中： 1． 2020 年 12月完成打桩等基础建设； 2． 2020 年 34月完成地面基础建设； 3． 2020 年 52020 年 8月完成主体工程建设，二月底建筑工程断水，开始安装工程。 取得售房许可，开 始发售。 4． 2020 年 9月 12 月完成安装工程； 12 月底交房，。