上海峨山路浦江印象地产项目广告推广提案(47页)-地产广告(编辑修改稿)

上海峨山路浦江印象地产项目广告推广提案(47页)-地产广告(编辑修改稿)内容摘要：

楼盘销售一路看好，人气、文气和商气正在形成。 经过调研分析，该区域的主要消费群结构如下： 陆家嘴贸易金融区的白领和金领人士； 张江高科技园区、金桥出口加工区的外籍高级管理人士和创业人士； 在沪投资的外省市各类民营企业人士； 港、澳、台等地区置业、理财投资人士； 海归派人士； 当地政府及机构的公务员； 社会中高收入人士； 二、本案潜在目标客群分析 调研及访谈显示，外籍人士和江浙一带的外省市人士占到 50%以上。 这部分人士比较青睐那些价格适中、具有升值潜力的楼盘，而对于每平方米价格在 2万元以上的高价楼盘，在购买上持谨慎态度。 外籍人士对上海目前的房价虽然尚能接受，但他们在正式购买时仍会仔细考虑；外省市人士（包括港、台人士）对价格在 1800020200元的楼盘比较感兴趣，他们买房主要用于出租。 价格过高，不但对租房人难以接受，成本也不容易收回。 因此，沪上购房的外地及外籍人士都十分理性。 表一： 客户构成 所占比例 高级管理人员 26% 私营业主及经商人士 35% 境外及外籍人士 20% 政府干部 10% 其他 9% 年龄构成 所占比例 30岁以上 12% 3540岁 22% 4045岁 36% 45岁 50岁 30% 月收入 所占比例 8000元以上 9% 1202015000元 18% 1500020200元 28% 20200元以上 45% 购房目的 所占比例 改善居住现状 20% 为了结婚 9% 第二居所 17% 投资保值 54% 三、客群定位建议 本案与周边同类高档楼盘的目标消费群有相当一部分是互相交叉的。 为此，本案对同一层面的目标消费群加以细分是必然的，而不是创造新的客层。 只有在十分清晰地了解了目标消费群的结构、特征以及区域分布等的状况下，才能精确地制定和把握相应的市场定位、营销策略，乃至广告策略、媒介策略等，我们的诉求才能准确，策略方能取得良好的市场效应。 我们建议将总体目标消费群划分为海外和海内两个主要层面，进而又将海外层面确定其主要居住地区、区域，以及目标消费群的职业及身份等；海内层面根据市场调研，确定其主要省份、区域及目标消费群的职业和身份等；在此基础上再进行总结、归纳和分析，如此对本案的目标消费群的划分就十分清晰了。 对本案的目标消费群细分如下： （ 1）海外主打目标： 台湾、香港、澳门、日本、东南亚等海外经贸人士； 各类跨国机构、财团、企业的 CEO人士； 海外侨界著名人士、海外叶落归根华侨； （ 2）海内主打目标： 在沪外商独资、合资企业的中、高级管理人员； 本市及外省市企业、经贸界人士； 海归派人士及文化艺术界知名人士和社会名流； 江、浙两省发达地区目标消费群； 理财投资者； 肆、项目定位建议 一、项目环境分析 二、项目 swot分析 三、项目难点、机会点分析 四、主题定位达成 五、价格策略 一、项目环境分析 本案位于塘桥板块与小陆家嘴板块交界处，临峨山路、临沂路。 上连陆家嘴、下接世博板块。 距离八百伴仅 5分钟车程，周边生活、金融、交通设施都比较成熟。 二、项目 swot分析 S O W T 本案是目前区域内唯一将发售个案，具有唯一性； 项目所处区域是较为成熟板块，生活配套、交通设施都较齐全； 本案临黄浦江，受陆家嘴、世博板块双重辐射，区位优势独特； 产品面积精致，降低了客群的负担。 上海国内国际经济金融地位的不断提升，必将吸引更多海内外人士入住上海，进而刺激高端住宅物业的发展； 本案周边暂无新个案出现，本案的市场份额在客观上得以保证。 本案外部环境形象欠佳，对于树立高档楼盘形象压力较大； 本案产品面积和所要树立的产品形象之间有矛盾之处：即高端客户对面积的需求明显大于本案之实际情况，高端客户是否认可本案需要验证； 本案位于塘桥板块与小陆家嘴板块之间，有被两大板块边缘化的危险，处境尴尬。 国家宏观调控趋严，对楼市的打击作用显而易见；第二套房提高首付、及提高利率等政策的出台，限制了投资客等的购房热情； 周边板块次新房的成交价对本案价格有着较大的制约作用； 市场的观望气氛使得众多项目将可能选择 08年 5月份以后上市，集中推盘现象的出现将可能使得竞争白热化，风险被放大。 项目小结 综观本案目前之现状，本案区位优势明显，上连陆家嘴板块，下接建设中的世。