上海宝山顾村房地产项目投资可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

上海宝山顾村房地产项目投资可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

20 年上半年房地产市场的发展中总体供求平衡，呈供需两旺的良好态势，商品房预、销售面积均创历史新高。 由于上海楼市整体形势向好，又有多项利好消息传出，去年宝山区房地产开 发投资额 亿元，同比增长 %；商品房新开工面积 万m2，同比增长 %；商品房竣工面积 万 m2，同比减少 %。 商品房批准预售面积 万 m2，同比增长 %；商品房批准销售面积 万 m2，同比增长 %。 供应量增幅较大，但供应区域较为分 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 63 页 散，其中上海大学所在地大场地区供应量最大。 内销商品房批准预售量以乡镇、街道排名，依次为大场、友谊、顾村、淞南、泗塘、高镜，分别占全区批准预售量的 %、 %、 %、 %、 %、 %，以上六个地区占了全区总量的 %。 可见本项目所处的大场镇为去年新增供应最集中的地区，高校对于住宅的带动效应正在显现，反映了各方对大场地区的前景颇为看好。 随着宝山区住宅供应量的上扬，需求量也呈逐年上升之势，价格是宝山住宅吸引客户的重要因素。 2020 年预售登记面积 万 m2，金额，平均单价为 3226元 /m2，同比分别增长 %、 %、 %，2020 年商品房批准预售面积和实际预售登记面积之比为 1：。 2020年宝山区个人购商品房抵押贷款 金额为 亿元，而 2020 年为 亿元，同比减少 %，说明宝山区的住宅消费概念还偏保守，对于抵押贷款的接受程度较低，这也与宝山住宅价格较低有关。 在宝山及相邻区域工作的外地人士是宝山楼市不可忽略的重要客源。 宝山区 2020 年商品房销售登记中，外地人士购房 3184 套（占全区总量的 %）， 2020年为 2112套（占全区总量的 %），同比增长 %；2020 年商品房预售登记中，外地人士购房 2545 套，同比增长 %。 虽然宝山区的楼市有一定的发展和增长。 但是其分布还是有 一定偏异和滞后。 宝山区楼市可大致分为以下几个区域： A. 高境地区 ： 该区域以逸仙路为主线，南起场中路，北至殷高西路。 主要个案有早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盘基本集中在殷高西路沿线，区 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 63 页 域单价基本在 165。 32003900 元 /平方米178。 该区域客源前几年主要为杨浦、虹口及吴淞老街等地区的动迁户。 近年来借助毗邻逸仙路高架、轻轨明珠线的交通优势以及逸仙路南段新兴住宅区的人气带动，市场有所起色，但整体上去化情况一般。 商业网点较少，周边环境噪杂脏乱是该地区的两大致命伤，但随着逸仙路东侧江湾新城的进一步建设，未来应有所改 观。 B. 淞南、华浜地区 该区域居民多为虹镇老街地区动迁落户于此。 污染严重，环境脏乱，治安较差等不利因素造成区域内新盘乏人问津，楼价持续低迷。 新盘分布以淞南镇及长江西路的江杨南路以东段沿线为主，在南张华浜附近有零星分布。 其中以“幸福春天”、“巴黎时光”相对较有知名度，单价大致为 3800 元 /平方米。 C. 淞宝地区 该区域地处泰和路以北，同济路以西，东临长江入海口。 主要个案有住友宝莲府邸、住友宝莲花园、中艺花园等，区域单价大致为 165。 37005400元 /平方米。 该区域楼盘价格参差不齐，如海江路上的住友宝莲花园二期价格在5000 元 /平方米以上，海江路附近的中艺花园均价 4100 元 /平方米。 较高价位个案基本集中在牡丹江路、双城路、友谊路一带，这些楼盘大都为绿化率高、小区设施完备、智能化程度相对较高且有一定规模的较高品质楼盘。 这一区域的开发发展极不均衡。 盘古路以南、密山路以北的牡丹江路 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 63 页 一线是从宝钢建设早期就开始发展的商业文化中心，而牡丹江路、双城路一带是以上海夏园为主的新兴休闲娱乐中心，在这两大中心间由景观商业一条街相连接，宝山区内的主要政府机关、金融机构、文体设施、高级酒店以及各类大卖场均分布其间，其中心地位和繁华程度之于宝 山区相当于人民广场之于上海市。 此外，这些楼盘的客源基本由宝钢职工、当地私营业主以及宝宸、北翼、长江口等商业集团的管理层构成也是形成楼盘高价热销局面相当重要的因素。 该区域是宝山区城市化程度最高的区域，随着泰和路隧道、航运客运中心的建设，逸仙路高架及明珠线向北延伸，吴淞新城等高品质新盘的相继推出，吴淞西城区规划建设的启动，以及以宝钢职工为主的客源面的收入稳定增长，该区域楼盘价格大有可能进一步攀高。 D. 泗塘、庙行地区 该区域主要包括长江西路的江杨南路以西段，共和新路的共康路以北段和蕴川路的蕴藻浜以南段。 主要个案有 昌鑫时代绿园、汇秀公寓、岭南雅苑、昌鑫协和苑等，单价均价在 4500 元 /平方米。 其中以岭南雅苑为代表的小区规模化、现代化的新盘去化较快。 该区域客源主要为当地庙行镇住民和附近上钢一厂、吴淞煤气厂等单位的职工，淞宝地区和永和、彭浦旧住宅区的住民也占有一定比例。 该区域内的泗塘街道发展较淞宝地区的友谊街道更早，但其发展速度明显滞后。 现今泗塘、通河一带商业、文化、医疗等设施网点基本完备，但在规划布局方面陈旧落后。 近年来随着新近开张的家乐福共康店、国美家电以及规划中的地铁一号线延伸段各站点均坐落在共和新路上，该 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 63 页 区域的人 气已逐渐向共江地区转移，这一点在新盘的分布上也有明显体现。 E. 大华地区 该区域南起灵石路，北至汶水路，西接甘泉社区，东邻永和社区。 主要个案有多摩远景、滨江雅苑、枫庭丽苑、康泰新城等，基本分布在沪太路以西，单价大多在 45006400 元 /平方米。 该地区新盘借助“大华社区”在上海楼市的良好口碑以及其本身在小区规划、房型设计等方面的优点，去化形势大多相当乐观。 该区域依托大华的造镇之势，整体环境规划有序，周边生活配套已趋成熟，隐然形成与淞宝地区东、西呼应的局势，加之其在宝山区各区域中离市中心城区的地理优势，吸引了相 当数量的以普陀、闸北等地的外区客源，市场购房主体趋于多元化。 F. 上大地区 该区域以上海大学城为中心，东临沪太路，南到南大路，西靠祁连山路，北至陈太路。 主要个案有乾清园、乾泽园、乾龙苑、众望城等，单价大多在 4000 元 /平方米左右。 该区域客源主要是本地居民，近年来外区客源有所增加，但多是在此工作或附近有亲属。 以乾清苑为代表的个案市场反应良好，其特点是小区规模化、智能化，二房、三房总价分别控制在 25 万、 32 万左右。 从以上所述可以看出，由于宝山区整体规划发展明显滞后于市中心城区，所开发的房产项目在产品及规划上较为逊 色，绝大多数个案不能面对全市客源，而且宝山区在上海居民的传统观念中属于低层次的郊远地 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 63 页 区，导致外区客源较少，且大多经济承受能力有限。 因此在宝山房产市场中，经济型购房占据主导地位，客源以本区固定居民为主，购房动机仍是在力所能及的范围内改善居住条件。 购房者的取向大多停留在住房初级因素上，即地段、价格、房型，对新城市家居并没有形成深入而长远的概念。 根据“五普”资料显示，宝山区家庭户规模缩小， 2 人户、 3 人户分别占全区家庭户总数的 %和 %，分别较“四普”上升了 %和%，说明本区居民的居住理念 发生了变化。 此外，区内外来人口较多，其住房条件改善和落户上海的需求，也是一个不可忽视的客源群体。 可以说宝山区的住宅消费仍有相当数量，房地产开发还有很大空间，关键在于楼盘定位、价格及环境的均好性的匹配的合理与和谐。 目前上海已经基本施行经营性土地的公开招投标，土地市场正得到规范、有序的发展，土地的资源利用率正得到充分的发挥。 截至 2020 年上半年，上海市共新增经营性项目土地出让面积 万平方米，比去年同期增长了 %，可建建筑面积为 万平方米，比去年同期减少 %，其中商品住宅土地出让面积为 万平方米，比去年同期增长 %，可建建筑面积为 万平方米，比去年同期减少 %。 这一系列数据表明上海的土地供应是稳步增长，良性循环的；同时从可建建筑面积来看，上海的土地开发已经走上了合理化道路，片面的追求高建筑面积的开发模式将 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 63 页 会得到进一步的改善。 近入 2020 年下半年后，上海市房地局又新推 59 幅地块，涉及 奉贤、宝山、南汇、松江、青浦、 等十二个区县，土地面积达到近 600 万平方米。 这些新推的地块 90%位 于郊县，基本上都用于中低价位房的开发，其中涉及到宝山的共有 9 幅地块，共约 70 万平方米。 市场供给分析 2020 年上半年，上海市房地产供应继续放量，房地产投资额、完成动拆迁及商品房批准上市预售量较上年呈较块增长态势。 2020～ 2020 年房地产供应量对比表 单位：亿元，万平方米 2020 年上半年 2020 年上半年 数量 同比（ %） 数量 同比（ %） 房地产开发投资额 3553635 4174321 商品房新开工面积 商品房竣工面积 9 完成拆迁面积 商品房批准预售面积 其中：商品住宅面积 9867614 从房地产投资建设情况看。 市统计局的统计数据表明： 2020 年上半年，上海市房地产投资额继续增加，同比上升 %；其中住 宅投资额增 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 63 页 幅为 %，明显小于办公楼和商业用房 %和 %的增幅。 上半年商品房新开工面积同比增加 %；商品房竣工总量较上年微增 %。 据 2020 年上半年各类物业绝对量和相对量的变化趋势来分析，住宅各项投资建设指标在绝对量保持增加的同时，其占总量的比重下降，但住宅仍是建设投资的主体。 上半年办公楼投资回升，但投资建设规模已处于相当低的水平上；商业用房投资建设规模走强，商业用房投资额和新开工面积大幅增加，会为后市带来充沛供应。 从完成动拆迁情况来看。 2020 年上半年，全市完成动拆迁面积大幅增 加，为 万平方米，同比增幅达到 %，其中居民完成动拆迁 万平方米，占总量的 %，同比增加 %。 由此可见，中心城区占全市的比重逐渐降低，动拆迁重心有向外围区域转移迹象，这由于外围区域市政基础建设力度规模加强，需要动拆迁广大居民和单位加以配合。 这种情况在浦东地区显得尤为突出，由于 2020 年世博会在上海举行，这大大加快了浦东城区建设和改造的速度，直接带动了近期动迁量的大幅增加。 从商品房批准上市预售量来看。 2020 年上半年，商品房供应稳步增加，全市批准上市预售量 万平方米，同比增加 %。 从各类物业批准预售量来看，住宅为 万平方米，同比增加 %，占总量的 %，商业及办公物业所占比重为 %。 在全市批准预售量同比增加的同时，各区表现不一：虹口、浦东、徐汇等区域逆市而动，其批准上市量因此有不同程度下降。 其余各区批准上市量多呈大幅上升势头，其中中心三区批准预售量大幅增加。 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 63 页 市。