上海宝山房产消费者需求研究(doc41)-地产综合(编辑修改稿)

上海宝山房产消费者需求研究(doc41)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

区的逐步开发与完善，这种情况会明显转好，对于比如杨行镇等地区，我个人认为是比 较有发展潜力的。 （ 2）杨行镇的看法问题 如下图所示 ,我们发现 ,被调查者对宝山杨行镇的总体看法不是很理想 ,有3 人没有回答外 ,大家的意见主要集中在： ①不了解，没有看法 ②地区地段不好 ③ %的被访者认为交通不好，不 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent Valid 宝刚 1 156 1年内 67 2年内 42 3年内 17 4年及以上 6 Total 288 注：宝刚 1指的是将在 1内购买宝刚房产的人群 购买哪一区域 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 宝山老城区 140 宝山区内，外环线以内 92 宝山西区杨行镇 20 月浦地区 15 蕴川路以西 12 大场镇大华新村 9 Total 288 14 方便 ④规划不好，目前还尚未开发⑤公共设施，环境有待改善 对杨行镇的看法其他交通方便不知道，没看法没兴趣尚未开发开发很快规划可以开发不好，规划不好发展不大是开发区，有发展前景教育质量不好房价太高地段（区）好地段（区）不好轻轨高架开通后，交通交通不方便污染严重商业设施不完善公共设施不完善Frequency806040200 与此同时，还是有 %的居民认为它是个开发区，有发展的前景， %的人认为是地段比较好，轻轨交通开通后会很方便 看来 ,要想发展好宝山地区 ,尤其是杨行镇地区的 房地产市场 ,当务之急就是要让大家知道它的优势及其存在的价值 ,公共设施 ,交通设施要跟上 ,这是硬件设施，同时比如软件设施，如环境、教育等也要跟上，那么它的发展也就指日可待了，与此带来的经济效应也会很明显，那么宝山地区的房产市场也将会是一片欣欣向荣的景象。 消费者购房因素分析 消费者对购买的房产有其自身的因素，初了社会的因素，还有比较重要的就是消费者的心理因素，不同消费者对房产的要求也是不一样的，那么哪些因素是消费者在购买房产时比较看重的呢。 下面我就将用频数频率和因子分析两种方法来对房山房产 消费者购买因素进行分析，比较这两种方法分析后结果有何不同。 （一）频数频率描述 消费者购房通常不是一种冲动的行为，种种因素都影响着消费者对房产进 15 行抉择，尤其像一些地段、交房时间、房产质量、户型、房价、交通等因素的影响力就比较明显。 从下表我们可以看出，这些因素对于消费者来说都是比较重要的因素，在这些关键因素中，房产质量是个首要问题， 10分重要程度分，其平均分为 分，其次是交通问题，平均分也达到了 ，小区环境、物业管理、房价、地段户型等也是比较重要的因素，像比如建筑外观、升值潜力等因素相对来说还 不是很重要。 宝山地区的消费者暂时是 自住性购房 ，而 投资性购房 的可能性比较小。 地段 交房时间 质量 户型 周边生活配套 物业管理 N Valid 288 287 288 288 288 288 Missing 0 1 0 0 0 0 Mean 房价 小区环境 交通 升值潜力 建筑外观 N Valid 288 288 286 288 288 Missing 0 0 2 0 0 Mean 所以，对于房产开发商来说，要获得丰厚利润，建造好的房子，首先要关注房产质量、交通、房价、物业管理、户型这些消费者最关心的话题，这样造出的房子也就“皇帝的女儿不愁嫁”。 （二）因子分析 运用高级统计的因子（因素）分析方法，对资料进行处理，得到如下的结果： 因子矩阵 公因子方差表 Component Matrix(a) Communalities Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 ponents extracted. Component 1 2 3 地段 .491 .290 交房时间 .433 .435 .357 质量 .116 .657 .304 户型 .527 .540 周边生活配套 .725 .000 物业管理 .614 房价 .559 .231 .141 小区环境 .674 .113 交通 .543 .095 升值潜力 .599 .464 建筑外观 .553 Initial Extraction 地段 .342 交房时间 .504 质量 .537 户型 .713 周边生活配套 .563 物业管理 .504 房价 .386 小区环境 .610 交通 .313 升值潜力 .722 建筑外观 .475 16 Total Variance Explained总方差分解 Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 2 3 4 .958 5 .821 6 .796 7 .682 8 .656 9 .537 10 .471 11 .412 Extraction Method: Principal Component Analysis. ① Initial Eigenvalues相关矩阵或协方差矩阵的特征值，这些值是用于确定哪些因子（或成分）应保留，共有三项：  Total各成分的特征值。 第一主成分的特征值为 Total＝ ， 第二组成分的特征值 Total＝ ,第三组成分的特征值为 Total＝。 本次研究中有只有前三个因子的特征值大于 1。  % of Variance各成分所解释的方差占总方差的百分比 .也就是各因子特征值占特征值总和的百分比 .  Cumulative %自上而下各因子方差占总方差百分比的累积百分比，前三个因子的特 征值之和占总方差的 %  提取因子 SPSS计算机软件提取了 3个主要因子，第一个因子（ Factor1）是关于居民的生活，即周边生活配套及小区环境；第二个因子（ Factor2）是关于房产，即房屋质量与交房时间；第三个因子（ Factor3）是关于后期房产，即房屋户型、升值潜力等问题。 ②因子矩阵 因为默认的提取公因子的方法是住成分法，因此可以称之为成分矩阵。 根据因子（成分）矩阵可以写出每个原始变量的因子表达式： 地段≈ + 交房时间≈ ++ 质量≈ ++ „„ „„ 建筑外观≈ 17 可以说 ,提取了 f f2 和 f3三个对原始变量均有影响的潜在因子。 f f2和 f3也称共性因子。 每个原始变量都可以从 11个因子的线性组合，提取三个因子，但是只能概括原始变量所包含 %的信息，显然对因子提取的结果不是很理想 ①。 Rotated Component Matrix(a) 另外， f f2和 f3前的系数表示的是该因子 对变量的影响程度，即变量在因子上的载荷。 同时，要想对因子命名时，会感到比较困难，每个因子在原始变量的表达式中系数没有明显的差别，由于累积贡献率不高，所以进行旋转，使系数向 0和 1两极分化。 在此，运用平均正交旋转（ Equamax）方法，可以使因子上有高载荷的变量数和变量中需要解释的因子数最少，结果显示如上表：效果也不十分明显。 （三）频数频率分析与因子分析的比较 将频数频率分析和因子分析的结果进行比较分析，可以看出，不论是频数频率还是因子分析，消费者对于生活配套、小区环境的要求都是最高的，其次是关于房屋的 质量、房型等其他问题。 只要是能有便利的小区生活配套 ② ，这样的小区建设总是会吸引许多的消费者。 第二节 房产 要素分析 房产要素主要是指商品房的单价、总价、面积、住宅类型、装修标准、外观、建筑风格、景观设计、小区环境、小区配套设施 价格 （ 1）单价 买房对于消费者来说是一笔不小的开支，它完全是属于一种家庭行为，随着住房按揭贷款的逐步放开，消费者对宝山地区的房产价格的心理定位是怎样 ① 一般情况下，累积概括 的信息在 85%以上，认为因子提取是比较理想的。 ② 生活配套是一个大范围的概念，可以将交通、地段等因素也考虑进去，好的地段和交通，人们的生活配套自然也会跟上，便利程度自然不在话下。 Component 1 2 3 地段 .476 .022 .339 交房时间 .131 .219 .662 质量 .721 户型 .055 .837 .100 周边生活配套 .684 .271 .146 物业管理 .696 .137 房价 .356 .264 .435 小区环境 .766 .063 .139 交通 .486 .180 .210 升值潜力 .158 .831 .082 建筑外观 .532 .384 18 的呢，现在让我们来看看消费者的心理价位： 欲购单价Frequency806040200Std. Dev = Mean = N = 单价Frequency140120100806040200Std. Dev = Mean = N = 图一 图二 注 :图一是消费者心理第一价位 ,图二是根据消费者希望购买的房型、面积与总价得出的单价问题。 图一中， 12799元以下、 22800299 33000319 43200399 53400359 63600379 73800399 8400044994500499 1050005500 我们从图一中可以看出，消费者对房产的 欲购单价是非正态分布的，是一个左偏函数，欲购房产的单价平均在 ，即 32003600元之间。 说明在消费者心目中房型质量希望最好，但价钱希望最实惠，这就是一对永远的矛盾。 我们再来看图二，从消费者实际希望购买的房型、面积、总价，可以得出一个近似标准的正态分布图，消费者的购买平均单价在每平方 3509元，在（ 32003600）范围之内的一个更为具体的平均数。 这更接近消费者的实际消费欲望。 说明在消费者心目中对于房产单价还是有一把均衡的尺子，如果消费者对房型质量满意，价格稍微高一些还是能够接受的。 但是如果单 价高于 4000元以上的话，接受的消费者数量就会明显下降。 （ 2）总价 总价是消费者考虑购房的首要因素之一，是消费者的消费潜力之所在，也是消费者的最终意愿。 如下图所示 ,我们可以看出，在宝山地区，消费者对于房产总价的平均期望在 ，区间在 [32,47]万元是占比较多数。 所以房产开发商还是建议建一些中档价位的房产，这样才更受消费者青睐。 19 总价Frequency100806040200Std. Dev = Mean = N = 房型、面积 往往许多开发商是根据市场上现有房产行情来规划下一步的房产，根据对消费者潜在 需求，就可以避免产生消费者不满意的房型，因为只有房型与面积配比设计，才能有消费者满意的房型。 恰恰不是市场上追求的越大越好，而是越适合的越好。 房型42321222221311211322面积Frequency120100806040200。