上海古北南汇航头镇房地产项目可行性研究报告(doc19)-地产可研(编辑修改稿)

上海古北南汇航头镇房地产项目可行性研究报告(doc19)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

发展而完全淡出别墅市场，上半年几乎没有新的别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基本售罄。 与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。 今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。 项目区域市场分析 别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东 作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的 “ 大东郊 ”。 大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。 南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者 “ 后花园 ” ，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。 目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几 个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。 南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。 南汇 航头区域 别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地 4500 亩上海最大别墅区－绿洲千岛别墅预示着南 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 20 页 汇将成为上海别墅未来发展的热 点区域之一，前景难以估量。 项目区位市场分析 近年来，航头镇的房地产开发相当活跃，具有如下特点： （ 1） 楼盘的售价上看来， 2020 年下半年该区域开盘的别墅价格有一个很大的提升，并且销售状况较好。 这反映出航头镇的沪南公路、航头公路沿线的独栋别墅群发展步入成熟，在沪上别墅群中已经具有一定的规模和品牌效应，受到了高端置业者的认可。 （ 2） 当地的房地产公司在航头的开发商拥有很强的背景和实力，其中主要有南航房地产开发公司、航汇房产和上海航头高夫置业有限公司，他们是航头镇开发的主要力量。 （ 3） 开发的住宅物业基本集中于独栋别墅，以 吸引镇外和当地企业的高端客户，其中主要是来自上海和港澳台的高级管理人员、私营业主等。 而相反的是，该地区很少有多层、小高层的住宅物业开发。 开发于 2020 年之前、位于沪南公路的东升家园的空住率很高，沿街商铺几乎全部空置；相反，对面的别墅却几乎座无虚席。 这 进一步说明当地的别墅市场趋于成熟，而置业客户大多是来自于镇外的有车一族，底商和社区商业不可能得到很大的发展。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 20 页 项目的市场因素及定位建议 周边市场情况 （详见下表） 表一：周边住宅项目列表 楼盘名称 物业类型 占地面积 开发商 均价 (元 /平方米 ) 开盘时间 聚 鑫苑 、 池鑫苑 多 层 小 高层 未知 南航房地产开发公司 未定 未定 爱 法奥 朗 新庄园 独栋别墅 918 亩 上海爱法房地产经营开发有限公司 预计900010000 未开 东 方夏 威 夷（二期） 独栋别墅 780 亩 上海厦大房地产公司 10000 枫林雅苑 独栋别墅 30 亩 上海华正置业有限公司 3200 绿 洲千 岛 花园一期 独栋别墅 600 亩 上海航头高夫置业有限公司 13000 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 20 页 生茂养园 独栋别墅 600 亩 生茂集团 /航 汇房产 11000 未开 富康别墅 独栋别墅 未知 上海鹏联置业有限公司 3600 2020 年前 鹤鸣家园 独栋别墅 未知 航汇房产 未定 未定 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 20 页 市场因素 表二：土地 分析表 优势（ S） 地块方正，利于别墅景观规划 位于航头 镇的别 墅规划区内，有规模效应 劣势（ W） 位置较偏，离镇中心和商业区尚有一段距离 紧邻下沙社区的居民拆迁安置区 周边有大体量的高品质独栋别墅形成竞争 机会（ O） 南汇别墅市场需求旺盛 整 个航头 镇的万 亩别墅区规划启动 威胁（ T） 本区域内从未有过联排、叠加别墅项目 目前区域内路桥在建，未来情况不明。