三星村三组韩城香山观邸地产建设项目可研报告(46页)-地产可研(编辑修改稿)

三星村三组韩城香山观邸地产建设项目可研报告(46页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

米，日最大降雨量为 毫米（出现在 1956 年 7 月 15 日）。 降雨时空分布很不均匀，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多连阴雨天气，旱涝灾害交错发生。 日照：年平均日照时数 2097 小时，日照百分率 49%，日照间距系数为。 风向：常年主导风向为东南风和西南风，多年平均风速 2 米 /秒，最大风速 24 米 /秒。 夏季平均风速 ，冬季平均风速 ，全年主导风向为 NE14，夏季主导风向为 NE16，冬季主导风向为 NE13。 降雪：年无霜期平均 217 天。 最大积雪深度 18 厘米，最大冻土深度24 厘米，出现在 2020 年 1 月 9～ 11 日。 项目规划用地条件 地质情况满足项目建设的要求 项目位于陕西 境内东部的黄土台塬区，系第四纪风积黄土堆积而成，地震烈度Ⅷ度。 项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。 根据勘查取证，该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求。 满足城市规划的要求 项目所在地属于 韩城市人民政府 ，该项目的建设符合基地总体规划的要求。 项目外部协作条件分析 韩城 作为新开 发的区域，可以直接利用现有基础设施，基础设施配套起点高、供应充沛、价格低廉。 项目所处位置 基础设施完善，交通方便，电力充足，水源丰沛，资源丰富。 项目配套系统各管道、电缆可以直接与基地管委会管道、电缆对接；给、排水系统利用基地内系统与市政配套连接，为小区供水；同时，项目的污水、雨水通过地下管道连接基地污水处理厂处理后从相关管道排出。 项目所处地块都可以通过通讯系统接入有线电话、电话、宽带等通讯。 项目周边拥有 丰富的道路系统， 交通网线发达。 建设实施条件分析 （ 1）项目建设单位为 陕西 XXXXX 有限公司， 可以提供充足的资金与物料进行项目的开发。 项目的实施具有物资保证。 （ 2）施工单位将进行招投标的方式进行从优选择，以确保项目的施工质量与物业的整体价值。 （ 3） 项目地块 周边 已 有项目建设 ， 可以借鉴解决 施工水电问题，同时 区域 内部各 道路 基本建成 ，雨 水、 污 水 排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 第四章 项目开发方案 建设规模 项目总建筑面积约 141052 ㎡ ，其中住宅 112657 ㎡，商业用房 9904 ㎡，休闲会所 3161 ㎡ ，幼儿园 2364 ㎡。 小区规划建设 多层建筑 2 栋， 高层建筑 5栋，地下 车位 310 个 . 项目规划设计思想 规划设计方案的指导思想 本项目整体规划指导思想是将本项目地块规划成为 韩城 的高端、 精品住宅小区。 规划设计方案的原则 (1) 项目的规划要布局合理。 应完善生活、文化等配套设施 ,加强智能化设施的建设 ,引入网络和社区信息平台，全面提升社区管理水平和物业质量。 使社区具有良好的舒适性、安全性和经济性，并体现以人为本，回归自然的特色。 (2) 项目的规划应在创造良好居住环境的前提下，注意节约土地，提高土地的使用效率。 建立完善的生态和绿地系统，创造可持续发展的自然、生态环境。 (3) 在保持 整体风格与环境相协调的前提下，努力创造多样性的住宅类 型，以满足高端客户群体个性化的住房要求。 规划设计方案设想 （ 1）规划布置 根据用地形状规划小区的结构，进行建筑的规划设计。 项目地块 1 建设高层 住宅， 辅以部分商业 ； 项目地块 2 建设高层住宅 3 栋 ， 多层住宅 2 栋，配套建设休闲会所、幼儿园各一栋，配套部分商业房， 均临街设置规划。 整个小区 7 栋 建筑呈围合布置，空间动线流畅，道路系统简洁明快，便于交通组织。 （ 2）道路网络及出入口 为了加强社区内部车辆的管理，在社区设置 2 个出入口，一个 设置在南侧， 设为住宅 业主步行 的入口 ； 另 一个 设置在东侧 ， 为消防通道。 社区内道路宽度合理，符合机动车道的消防要求，道路系统的建设要遵守人车分流与动静分区的原则。 （ 3）工程管线网络 工程管线网络主要包括给水、排水、供电、天然气、供热、通讯网络、闭路电视和路灯等，基本上沿小区道路两侧集中管网布置。 （ 4）绿地系统 绿地系统由楼间绿地和道路沿线绿地共同组成，绿地均匀地分布到 7 栋楼宇间，住宅两边的绿化尽量相互渗透，以丰实区内绿化环境，解决传统住宅区的室外空间各自较封闭的状况。 （ 5）建筑设计 所有 住宅均设计成框架剪力墙结构，商业为框架结构。 建筑外立面应充分考虑到 韩城 市消费者的需求心理，侧重简洁明快而具现代创新风格的建筑形式。 住宅 户型设计以 中大 户型为主，主力户型为 三 室 两 厅 两 卫（ 130 平方米左右） ，兼有两 室两厅 一 卫户型（ 90 平方米左右），户型做到类型齐全，布置合理，采光通风良好；自行车位均为室内停车位，车库在地下设置， 实现人车分流。 劳动安全 工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与 甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。 环境保护 环境保护的意义 本项目的开发不仅有利于城市经济的发展，而且有利于项目周边环境的保护，其意义主要体现在以下方面： （ 1）区内环境的保护：本项目的开发建设能有效地改善项目周边的环境景观，极大地改善区域的面貌，为招商引资提供极为有利的条件。 （ 2）城市街景通视效果的改善：由于项目现状与 韩城 经济快速发展的现实情况极为不相称，项目周边环境需要极大地改善，本项目的开发建设能够有效地改善城市街道的通视效果，促进城市建设的发展。 环境影响因子分析 分析如下表 41： 环境影响因子 规划设计阶段 建设期 运营期 地区经济发展规划 2 3 1 交通改善 1 旅游业发展 1 施工机械、交通噪声 1 1 扬尘、沥青烟尘等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程废水 3 3 注： 1－显著影响； 2－一般影响； 3－轻度影响 通过环境影响因子分析我们得出结论：应当侧重分析施工机械、交通噪声、生活污水、垃圾、工程废水等给环境带来的影响。 施工环境影响分析 拟建项目位于 韩城改造区 ，本项目施工过程中会带来一 定的环境影响。 （ 1）施工噪声的影响 在工地施工的机械大多是大功率机械，其产生的噪声值较大，通过测试，距施工机械 5 米处，大多数机械都在 80－ 90dB 之间，当共同作用时，其能量叠加值大于 90d。 经测算施工机械距敏感区域 50 米以外才能达到干线交通噪声昼夜标准。 若要达到夜间标准，需离敏感区域 280 米。 所以在居民区集中区夜间（ 22： 00－ 6： 00），严禁使用大型施工机械。 （ 2）施工期间扬尘、混凝土及沥青烟尘的影响 韩城 属干燥地区，空气中含尘量较大。 由于在工程施工中，建筑材料的运输及拌和会造成多次扬尘，为了避免扬尘 的影响，要避免材料运输过程的散落，通过工地与外界隔开，不允许车辆带土驶出工地现场，这样可以减少施工过程中对环境的影响。 由于本项目土方量较少，这些措施便于实现。 混凝土的搅拌会产生较大的噪声，因此可通过采用商品混凝土来避免较大的噪声。 众所周知，沥青烟对人体会产生较大危害，在施工时，要尽量避免场内拌和，应设置固定场外搅拌站，减少对居民及施工人员的影响。 环境质量标准和排放标准 工程在施工设计中严格按照建筑工程的设计标准，对于排污要求执行的环境质量标准和排放标准有： 《建设项目环境管理实施细则》 [86]国环字第 003 号文； 《陕西省建设项目环境管理细则》 陕政发 [1996]86 号文； 污水综合排放标准 GBJ8978— 96。 环境空气质量标准 GB3095— 96。 《渭河水系（陕段）污水综合排放标准》 DB61— 224— 96 等。 建筑节能 本项目注重对新、环保、节能材料的运用，对高新技术、设备及环保生态技术的运用。 主要体现在：在节能方面，对墙体在施工时进行特殊处理，并在墙体外表安置聚苯稀保温层；窗户框架采用塑钢，玻璃采用 双层 中空玻璃，进行保温处理 ；在采暖中 采用水源热泵或地源热泵暖通系统。 建设进度安排 项目进度安排的依据 （ 1）合理安排施工顺序，确保工程质量 1)及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。 如：设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。 2)平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工。 3)在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。 （ 2）恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工 由于本工程的竣工日期为 2020 年第 3 季度，其间要经历 2 个冬季和 2 个雨季。 根据 韩城 市历年的气象资料表明： 韩城 市的年平均降雪日为 天，年降水量为 ～ 毫米。 因此，在安排施工进度时，需要适当考虑雨雪的因素。 项目施工进度计划 施工进度图的安排详见附表 —— 施工进度图。 项目施工进度图 时 间 工程名称 2020 年 2020 年 2020 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 前期工程 基础工程 主体及安装 装修工程 室外工程。