万达_福建泉州项目市调及前期策划报告_63页_研究分析-前期定位(编辑修改稿)

万达_福建泉州项目市调及前期策划报告_63页_研究分析-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的 387 座小水电站，装机总容量将达 2300 万千瓦，年发电量 1100 亿千瓦时，从而使宜昌成为我国最大的水电建设基地，并将成为全国的能源中心。 同时，宜昌矿产资源十分丰富，现宜昌境内探明的矿物有 53 种，占全国已知矿的 1/3，占湖北省的 45%。 宜昌市快速的经济 增长 、优越的地理位置和丰富的资源，造就了宜昌这个湖北省域副中心城市，未来发展潜力巨大。 宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 宜昌市相关规划 宜昌市 “ 十一五 ” 时期经济和社会发展的总体要求与发展目标 总体要求 坚持以邓小平理论和 “ 三个代表 ” 重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，切实把宜昌经济社会发展转入科学发展的轨。 紧紧抓住最佳发展机遇期，努力实现全市经济又快又好地发展。 坚持以调整优化经济结构和转变经济增长方式为主线，以改革开放和自主创新为动力，以改善城乡人民生活为根本出发点，着力推进新型工业化，着力建设社会主义新农村，着力发展以旅游业为龙头的现代服务业，着力提高城镇化水平，着力构建和谐宜昌，加快全面建设小康社会和世界水电旅游名城的步 伐。 发展目标 围绕建设 “ 世界水电旅游名城 ” 的总目标和 “ 把宜昌建成世界最大的水电基地、初步建成国际性旅游名城和长江中上游区域性中心城市 ” 的基本目标，进一步加快经济社会发展，努力使经济发展速度和综合经济效益继续保持高于全国全省平均水平，改革和发展走在全省前列，成为湖北在中部地区崛起的重要增长极。 ◆ 经济实力明显增强 到 2020 年，全市国民生产总值达到 1025 亿元，年均增长 11%以上。 其中第一产业 98 亿元，年均增长 3%；第二产业 546 亿元，年均增长 12%；第三产业 381 亿元，年均增长 %。 提前两年实现人 均生产总值比 2020 年翻一番，2020 年达到 24739 元，年均增长 %。 固定资产投资总规模累计达到 1697亿元，年均增长 5%，其中市县属达到 1148 亿元，年均 增长 15%。 社会消费品零售总额达到 399 亿元，年均增长 12%，保持市场物价基本稳定。 地方一般预算收入达到 39 亿元，年均增长 12%。 三次产业结构调整为 ::。 高新技术产业增加值占 GDP 的比重达到 7%。 ◆ 社会事业全面进步 全面提高义务教育水平，到 2020 年，全市小学适龄儿童入学率达到 100%；初中适龄少年入学率达到 98%以上； 高中阶段教育毛入学率达到 95%以上； 15岁及以上人口平均受教育年限提高到 10 年。 科技投入达到 10 亿元以上。 各类宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 人才总量达到 33 万人。 社会文化事业繁荣发展，形成比较完备的公共文化服务体系。 广播电视综合覆盖率达 98%左右。 建立覆盖城乡、功能完善的疾病预防控制体系、突发公共卫生事件医疗救治体系、疫情信息网络体系和卫生执法监督体系。 农村新型合作医疗制度基本建立。 社会保障体系不断健全。 社会救助体系更加完善。 ◆ 城乡区域协调发展 城区经济的龙头地位真正形成，生产总值增长速度高于全市平均水平。 到2020 年，城区（夷陵、 西陵、伍家岗、点军、 猇 亭、宜昌开发区）生产总值占全市的 60%以上。 沿江经济带的夷陵区、当阳市、枝江市、宜都市率先发展，生产总值进入湖北省同类城市前列。 城镇化水平达到 48%。 社会主义新农村建设取得阶段性成果， “ 十镇百村 ”示范工程初步建成，基本解决农村安全饮水问题。 基本完成 3 个扶贫开发工作重点县的整村推进工作。 基本解决库区、山区、少数民族地区极端贫困人口的温饱问题。 ◆ 人民生活显著改善 到 2020 年，全市人口控制在 414 万人以内，人口自然增长率控制在 ‰以内，人均期望寿命达到 77 岁。 城镇居民人均可支配收 入达到 19840 元，年均增长 8%；农民人均纯收入达到 4159 元，年均增长 6%。 城镇居民恩格尔系数下降到 35%以内。 城镇人均居住面积达到 30 平方米，建设住宅面积 600 万平方米。 全市城镇五年新增就业岗位 36 万个，登记失业率控制在 %以内。 转移农村劳动力 36 万人。 ◆ 环境友好资源节约 到 2020 年，全市森林覆盖率提高到 60%，城区人均公共绿地面积达到 10平方米。 城市空气质量达到国家 Ⅱ 级标准。 城市污水集中处理率达到 70%以上，中心城区生活垃圾无害化处理率达到 95%以上。 单位生产总值能耗比 “ 十五 ”期末下降 20%，工业用水重复利用率达到 85%以上，工业固体废弃物综合利用率达到 85%以上，资源综合利用水平进一步提高，达到同行业、同产业国内先进水平。 ◆ 改革开放充满活力 现代企业制度普遍建立，形成规范的企业法人治理结构和管理制度，企业宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 的市场主体作用明显增强。 公平合理、竞争有序、统一开放的市场体系和秩序基本建成。 兼顾效率和公平的收入分配与再分配机制基本形成。 政府职能转变，坚持依法行政，服务市场主体和满足公众需求的成效明显，建成服务型政府。 坚持对外开放，实施 “ 走出去 ” 战略，全方位、宽领域、多层次的对外开放格局基本形成。 到 2020 年，全市出口总额达到 6 亿美元，年均增长 15%。 直接利用外资额达到 亿美元 ， 年均增长 10%。 宜昌市城市发展规划 宜昌市辖夷陵、西陵、伍家岗、点军、猇亭 5 个城区，宜都、枝江、当阳3 个县级市，远安、兴山、秭归、长阳、五峰 5 个县。 全市国土面积 21 084 平方公里，其中城区面积 4249 平方公里。 宜昌市总体构成结构： “ 核心地区 +紧密圈层 ” ，重点发展 “ 一带二轴 ”。 形成以长江为纽带，以宜昌城区为中心的都市区核心地区，包括三个组成部分：上游地区（坝区组团）、中游地区 （ 西陵区、伍家岗 ） 、下游地区 （猇亭等组团）。 宜昌市城区构成结构： “ 双中心沿江带形组团式 ” 的空间布局，规划共 9个组团。 其中，中心城区 5 个组团，外围 4 个组团。 中心城区包括西陵组团、伍家岗组团、小溪塔组团、点军组团和猇亭组团。 宜昌市市级公共中心：为双中心，分别为西陵中心区和伍家岗中心区。 其中，西陵中心区主要为商业金融中心、文化娱乐和旅游服务中心，在现有城市中心基础上改造完善；伍家岗中心区为行政、商贸办公中心，为规划期内的新建中心区。 宜昌市产业发展情况： ◆ 产业结构：宜昌市三产业结构近期为 “ 二、三、一 ” 结构，远期调整为 “ 三、二、一 ” 结 构。 ◆ 产业分布：宜昌市 上游地区主要以旅游业和港口运输为主，中游地区主要以发展第三产业和高科技产业为主，下游地区以发展第二产业、物流业为主。 宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 宜昌市房地产市场发展状况分析 城区房地产基本概况 房地产开发投资完成情况 2020 年，宜昌市城区完成开发投资 亿元，比 2020 年增长 %。 在城区房地产开发投资中形成住宅、办公楼、商业营业用房和其他投资四大投资板块。 其中，商品住宅投资依然是投资重点，占 %， 比上年 增长 %；因 2020 年同期办公楼、商业营业用房投资偏 低，造成 2020 年投资增幅偏大；城市旅游地产等其他投资与 2020 年相比呈现较大比例的负增长。 ◆ 城区住宅投资： 2020 年为 亿元，比 2020 年增长 %； ◆ 城区办公楼投资： 2020 年为 亿元，比 2020 年增长 %； ◆ 城区商业营业用房投资： 2020 年为 亿元，比 2020 年增长 %； ◆ 其他投资： 2020 年为 亿元，比 2020 年减少 %。 开发企业情况 2020 年，宜昌市城区房地产开发企业总数为 191 家，与去年同期相比增加8 家。 开发企业中，一级企业 1 家 ，二级企业 5 家，三级企业 58 家，四级企业48 家，暂定资质 94 家，备案 5 家。 开发企业资金来源 2020 年，宜昌市城区房地产开发建设的资金 亿元，主要来源于国内银行贷款、企业自筹资金、利用外资和其他资金来源。 在这些资金来源中，国内银行贷款 亿元，企业自筹资金 亿元，利用外资 亿元，其他资金来源 亿元。 开发企业施工许可办理情况 2020 年，宜昌市城区房地产开发企业办理施工许可证 119 件，与 2020 年同比下降 %；办理施工许可证总面积 万平方米， 比上年 下降 %；办理施工许可证总造价 亿元，与 2020 年 相比 同比下降 %，综合反映了 2020 年宜昌城区房地产开发企业开发投资意愿与能力下降。 土地情况 2020 年，城区共实现住宅用地成交面积 万平方米，实现成交额 30801万元。 70%以上的土地出让发生在伍家岗区，共成交土地面积 20 余万平方米。 宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 2020 年宜昌城区土地成交量主要发生在第一季度；第二季度转让 万平方米土地主要是工业用地，没有发生住宅、商业用地的出让；第三季度住宅用地出让成交 5 万平方米，工业用地转让成交 2 万平方米；第四季度住宅 用地出让成交 万平方米，工业用地转让成交 万平方米。 商品房建设情况 2020 年，城区（不含夷陵区）在建工程 138 项，面积达 157 万平方米， 比上年 下降 %。 2020 年，城区商品房新开工面积达 万平方米， 比上年 下降 %。 城区住宅新开工面积达 万平方米， 比上年 下降 %。 而 2020 年同期该类指标的同比增长幅度均在 100%以上。 2020 年，城区（不含夷陵区）商品房竣工面积为 万平方米， 比上年下降了 %。 商品房市场分析 商品房销售面 积 2020 年，城区商品房销售面积达 万平方米， 比上年 下降 %；城区住宅销售面积达 万平方米， 比上年 下降 %；而 2020 年同期该类指标的同比增长幅度均在 20%以上。 2020 年，城区现房销售面积达 万平方米， 比上年 下降 %；城区住宅现房销售面积达 万平方米， 比上年 下降 %；而 2020 年城区同期现房销售的同比增长幅度在 %。 2020 年，城区期房销售面积达 万平方米， 比上年 下降 %；城区住宅期房销售面积达 万平方米， 比上年 下降 %；而 2020 年同期该类指标的同比增长幅度均在 25%以上。 从销售面积来看，受宏观调控、国内大城市房价下降以及购房者的观望等因素影响， 2020 年宜昌城区商品房销售、期房销售面积均出现明显的下降；第三季度受美国次贷危机及世界经济形势动荡对中国的影响，宜昌城区商品房销售下降趋势明显加快。 随着国家一系列有关刺激经济政策的出台与年末销售旺季综合作用，加上经济适用房 12 月集中签合同的原因，宜昌城区 12 月成交量放大比较显著。 宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 商品房销售额 2020 年，城区商品房销售额达 亿元， 比上年 下降 %。 城区 住宅销售额达 亿元， 比上年 下降 %。 2020 年，城区现房销售额达 亿元， 比上年 下降 %。 城区住宅现房销售额达 亿元， 比上年 下降 %。 2020 年，城区期房销售额达 亿元， 比上年 下降 %。 城区住宅期房销售额达 亿元， 比上年 下降 %。 从商品房销售额来看， 2020 年城区现房销售额占 20%，期房销售额占 80%；2020 年同期城区现房销售额占 18%，期房销售额占 82%。 商品房空置面积 截止 2020 年 12 月，城区商品房空置面积达 万平方米， 与 2020 年 相比 同比上升 %。 城区住宅空置面积达 万平方米，与 2020 年 相比 同比上升 % 受宏观调控和世界金融危机的影响，城区 2020 年商品房、住宅新开工面积与 2020 年同期相比下降 78%以上；城区商品房竣工面积比 2020 年同期下降了 %，城区住宅竣工面积比 2020 年同期下降了 %；现房和期房的销售与 2020 年同期相比也在大幅下降，降幅在 40%以上，进而造成城区商品房、住宅空置面积同比上升。 分季度来看，宜昌城区商品房空置面积增加主要体现在第三季度和第四季度。 商品房供销分析 截止 2020 年 12 月，全市商品房累计批准预售 万平方米，其中住宅批准预售 万平方米。 从供给区域来看，伍家岗区和西陵区商品房预售面积占全市预售面积的 70%以上，住宅预售面积占全市预售面积的 60%以上，成为宜昌市两大最主要的商品房和住宅的供应区域。 从销售分区统计分析来看，伍家岗区商品房和住宅销售面积均占全市销售面积的 37%以上，同时也成为宜昌市最主要的商品房和住宅的销售区域。 2020 年商品房累计供销比为 :1（期间商品房预售面积：期间商品房销售面积），从分区对比分析来看，供销差距最大的区 域是西陵区和伍家岗区，供销差距最小的区域是东山开发区，从供销比例指标也能比较直观的判断宜昌各区域的楼盘价格走势。 宜昌 万达广场 项目可行性研究报告 商品房销售价格分析 2020 年宜昌城区商品房平均销售价格 3594 元 /m2；住宅平均销售价格 3094元 /m2。 西陵区均价基本稳定在 4300 元 /m2，伍家岗区均价稳定在 3600 元 /m2，东山开发区均价稳定在 3100。