万科项目开发建设的运营管理(43页)-地产综合(编辑修改稿)

万科项目开发建设的运营管理(43页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

企业房地产频道 风险评估及应对方法 • 识别与评估风险 严重性、发生概率、时间、动态 • 量化风险 • 寻找机遇 • 缓解风险的计划 • 应对风险五层次 以不变应万变，忽视风险 以实力换时间，降低风险 培养洞察力，感知风险 增加灵活性，适应风险 寻找不对称性，消除风险 大道当然 精细致远 企业房地产频道 方向比方法重要 方法与态度一样重要 方向－做什么 做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。 方法－怎么做 企业：首先住宅房产一流 ， 然后向边际房产发展。 • 部门：投资 （ 趋势 、 时空 、 时点 ） ， • 产品 （ 顺应市场 ， 引领消费 ， 区位 、 价位 、 品位统一 ， 产 品 — 极品 ） ， • 市场 （ 客户系统 — 类别 、 需求 、 途经 ） • 服务 （ 满足需求 ， 创造需求 ） • 大道当然 精细致远 企业房地产频道 效果比效率重要 • 怎么做 （ 方法 ） — 正确地做 效果＝做对事 +高效 效率 效果 效益 “ 第一次就把正确的事做正确 ” “ 以最少的次数把正确的事做正确 ” “第一次就把正确的人放在正确的位置 ” 谁来做 （ 用对人 ） 能做的人 （ 能力 +人品 ） 想做的人 （ 主动 ， 独立承包商的思维 ） 信任 、 平台 、 能力 、 激情。 大道当然 精细致远 企业房地产频道 激励与绩效 发展与能力 • 衡量标准 局部绩效 ， 系统绩效 ， 单干 、 合作。 • 做了如何 期望 ， 激励 ， 价值与价格一致 ， 贡献与报酬一致； 发展与能力 ：能者上 ， 平者让 ， 庸者下 • 做得如何 考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成本节约奖，创新奖，协作奖）。 • 制度管事，文化管人 （价值认同，同甘共苦，共创辉煌）， 大道当然 精细致远 企业房地产频道 做大的前提 做强的基础 • 规范化 • 市场化 • 专业化 • 集成化 • 数字化 （演示） • 国际化 人才、模式、认证、合作、开发 • 决策科学化 • 流程合理化 • 管理规范化 • 操作信息化 • 目标数据化 • 责权利一体化。 大道当然 精细致远 企业房地产频道 项目投资决策与风险管理 • 项目选择及洽谈 • 项目投资机会分析（案例：杨浦项目） • 项目投资论证会 （案例：沈阳项目 工程与投资的区别） • 项目投资决策 • 项目可行性研究 大道当然 精细致远 企业房地产频道 项目动态评估及决策调整 案例 1：御景圆定位调整 （房型、面积、标准、成本 ） 大道当然 精细致远 企业房地产频道 项目动态评估及决策调整 案例 2：玉佛城价格调整 （黄金 /陷阱） 大道当然 精细致远 企业房地产频道 决策与时空 规划与时空 • 地块时空 一维 ： 地段 二维 ： 形状 三维 ： 空间。