万科房地产新项目发展管理制度(doc22)-地产制度(编辑修改稿)

万科房地产新项目发展管理制度(doc22)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

规划用地批准文件 征地批文及其附图 方案设计批准文件 建设用地批准文件 其他政府文件 合 作 要 求 土地成本 （成本构成、楼面地价） 付款 条件 其他要求 项目所在地政府税、费标准 企业 ()大量管理资料下载 10 表四、投资收益预测 项 目 投 资 收 益 测 算 规划指标 用地面积（万平方米） 建筑面积（万平方米） 合计 住宅 多层住宅 高层住宅 公建 经营性 非经营性 成 本 预 测 项目 总金额（万元） 单价（元 /平方米） 一 直接成本小计 1 土地获得价款 2 开 发前期准备费 3 主体建筑工程费 4 主体安装工程费 5 红线内市政工程费 6 环境及配套设施费 7 开发间接费 其中：营销费用 利息支出 二 管理费用 总计 投 资 收 益 测 算 序号 项目 总金额 /万元 单价 /元 /㎡ 备 注 1 销售收入 2 直接成本 3 销售税金及附加 4 管理费用 5 总投资 6 毛利率 % 7 税前 利润 8 税后利润 9 销售净利率 10 总投资回报率 11 内部收益率 12 启动资金 13 最大资金占用 企业 ()大量管理资料下载 11 附件 3： 万科企业股份有限公司 房地产项目可行性报告内容指引 一、 前言 随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。 为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境 城市发展规划 与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3— 5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公 司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图 ：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 二、 宗地现状 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 企业 ()大量管理资料下载 12 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（ 小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图 ：平面地形图，标记四至范围及相关 数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边 3000 米范围内的社区配套 交通状况 （ 1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ 3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图 ：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型 购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图 ：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况 空气状况 企业 ()大量管理资料下载 13 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 其他 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本 、接入的可能性） 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图 ：说明上述配套设施的管线走 向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 七、 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 八、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 企业 ()大量管理资料下载 14 近几年与本案相临地块的土地价格比 较分析。 九、 立即开发与作为土地储备优。