万科成片开发的经验总结(doc33)-地产综合(编辑修改稿)

万科成片开发的经验总结(doc33)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

，后期又出资引入公共交通。 仅此项费用每年的成本高达 200 多万元。 ⑪ 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 29 页 ⑫ （ 4）、项目 周边环境 项目周边 500 米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。 ① 噪声情况； ② 周边治安情况； ③ 空气情况； ④ 河流、湖泊污染情况； ⑤ 景观； ⑥ 危险源情况（如：放射性、高压电缆、易燃易爆仓品储基地等） ⑦ 历史上有无不良或不吉利背景、典故； ⑧ 风水情况； 点评：上海万科城市花园，由于地处飞机航线下，噪声较大，尽管城市花园在规划设计、平面户型、景观、休闲娱乐及物业管理等方面具有很强的吸引力，飞机的噪声仍然是制约销售的主要因素。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 29 页 （ 5）、项目地质情况 了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点。 应了解的内容包括： ① 土质结构：基础处理； ② 承载力：基础处理； ③ 地下水位：地下室防水处理； ④ 抗震性：抗震要求； 点评：上海万科城市花园，由于未详细了解地块的地质特征，一期工程采用钢筋混凝土预制方桩的保守做法，比粉喷桩或深层搅拌桩每平米增加 80100 元。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 29 页 项目法律手续情况 确认项目法律手续，初步把握项目转让、立项的合法性。 需要转让方提供的书面资料有： ① 省、市 国土局批准的土地出让合同； ② 省、市规划局审批的规划许可证； ③ 项目立项批准书； ④ 建设许可证； ⑤ 地价付款凭证； 了解清楚当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的规定不是一成不变的。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 29 页 项目地价款、配套费的支付情况 项目地价款、配套费的支付，应把握好以下几个方面： （ 1）、公司资金实力与需要支付金额的关系； （ 2）、地价款、配套费支付周期与开发节奏的关系； （ 3）、配套建设与配套费支付时间的关系； 点评：上海万科城市花园，地价为 48 万元 /亩，地价总额达 亿元。 由 于前期缺乏资金，地价款是一笔笔凑起来的，第一期地价款共分了 78笔，最少的 8万元，大的 10万、 30万、500 万不等凑起 2900 万不足 3000 万整数汇往上海交给土地方。 上海万科城市花园前期的资金是非常紧张的，这也是项目开发进度不得不加快的原因之一，产生了一系列的后期遗留问题。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 29 页 项目相关收费内容、税收 （ 1）、各项收费内容及标准 由于国内房地产市场不规范，各地政府、部门对发展商的收费内容及标准均不一样。 项目开发前应详细了解，对成本及费用作充分估算。 （ 2）、关于税金的交纳 合作开发的项目，可能涉及到被双重征税的情况，即在获得可售房屋时被征一道，在销售房屋时又被征一道。 因此，应详细了解当地房地产开发的税务规定。 项目的开发，因为合作形式的不同，而可能产生不同的税务环节。 目前，国家的有关规定如下：  买断：甲方（发展商）向乙方（土地方）购买土地使用权，项目以后开发的相关税务环节由甲方承担，乙方仅承担土地买卖行为中的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。  合作建房：甲方投入资金，乙方投入土地。 乙方投入土地，视同乙方将土地销售给甲方，乙方应交纳土地 销售的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。 甲方若将建设好后的房屋分配给乙方，视同甲方将房屋销售给乙方，甲方需要交纳相应的营业税及附加。 乙方若将甲方分来的房屋进行销售，仍需要交纳这部分房屋的营业税及其附加。 这样，这部分房屋的营业税及其附加，就在甲方、乙方进行了二次征收。 甲方若将房屋的销售收入分配给乙方，需要交纳相应的营业税及附加。 甲乙双方应事先明确，这部分税款该由谁承担。  成立合资公司 如果双方按固定比例分成，乙方在投入土地时，视同乙方将土地销售给甲方，乙方应交 纳土地销售的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。 合资公司对房屋进行销售，需要交纳交纳相应的营业税及附加，之后向甲乙双方在分配销售收入或房屋时，分配环节不需要交纳营业税及其附加。 如果甲方或乙方，将合资公司分配来的房屋进行销售，需要交纳销售房屋的营业税及附加。 如果双方是风险共担、利润共享的分配方式，乙方不需要交纳土地销售的营业税及附加、土地增殖税、所得税等。 合资公司只征收一道房地产开发的各项税款后，甲、乙双方不 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 29 页 会在被重复征收第二次。 需要指出的是，房地产项目开发，在获得土地、分配收益这二个环节上容易产生被重复征收营业税的问题，而且数额巨大（销售额的 5%，假如有 2亿元的销售额，营业税就有 1000 万元人民币）。 由于国家税收政策、规定的经常调整，我们必须及时掌握有关信息。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 29 页 项目的投资分析 （ 1）、开发节奏及资金计划、管理资源配置； 拟开发的周期、销售计划；现金流量表；相应的管理资源、人力资源配置等。 （ 2）、经济指标测算； 包括：总投资、销售收入、成本构成、期间费用、税前利润、税后利润、投资利润率、风险性分析等。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 29 页 项 目开发的战略性考虑。