万科地产项目可行性报告内容指引(doc40)-地产可研(编辑修改稿)

万科地产项目可行性报告内容指引(doc40)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 市场定位 目标人群特征 /来源区域 /行业特点 产品建议 中国最 大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 34 页 第四部分：规划设计分析 一、初步规划设计思路 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下， 制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。 主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 中国最 大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 34 页 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。 如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。 如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情 况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析 结果对产品设计的影响和考虑。 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：项目开发 中国最 大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 34 页 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期 的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六部分：投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 /m2） 土地成本 中国最 大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 34 页 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析 营业税及附加 中国最 大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 34 页 所得税 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、 经济效益分析 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 参照以下表格： 经济指标 单位数值（元 /m2） 项目总金额（万元） 销售收入 直接成本 总投资 中国最 大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 34 页 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 项目开发各期的利润体现 经济指标 2020年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年。