万科地产公司销售总监集中培训教材(32页)-地产培训(编辑修改稿)

万科地产公司销售总监集中培训教材(32页)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分 IT 人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定 一房一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。 客厅能开 PARTY 跳舞吗。 客厅能不考虑摆放电视机吗。 客厅能是小酒巴吗。 客厅能是茶艺馆吗。 凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。 主卧 我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。 因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减 少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。 主卧设计的要点如下： 卫生间：我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理解消费者的需求。 主卧一定要有独立卫生间。 不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备 —— 在洗脸、浴盆、座便器外，还应 根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了 —— 尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。 但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。 更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了。 除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。 面积：主卧面积当然应 比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。 面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。 以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在 18 平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在25—— 30 平方米左右。 窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。 无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何等精 彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。 因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。 而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。 辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。 厨房 我们关 于厨房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新性想法。 位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。 这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。 但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一： 厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶 、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门； 厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。 其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。 舒适度：事实上，自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。 以我们的观察，无论南北方，目前多数厨房的面积在 6— 7 平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。 随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中， L 型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们 还认为，现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。 创新：在此我们想提出两点创新性想法，一是在 200 平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。 早餐室在欧美国家十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。 在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技 术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的好处不言自明 —— 不仅极大地拓宽了工作面积，而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。 洗手间的问题 中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。 这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。 长久以来，厕所在中国另有一别称 —— “茅房”，由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。 就是解放后，城市里大量修建的火柴盒 房子里，也还有相当多没有单独的厕所。 因此自 80 年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。 但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题： （ 1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭长年不绝，且阴森潮湿，让细菌们大量繁殖、活得自在。 （ 2）空间面积绝对不足，一些发展同将其作为辅助功能，面积压缩得很小，在一些小户型中其面积仍在 4 平方米以下。 （ 3）设备水平极低， 用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。 （ 4）标准化程度低，施工质量差。 管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道容易堵塞。 （ 5）缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便 ——洗手间是管线集中的地方，长期以来都以明管配置，为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有碍观瞻。 （ 6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。 （ 7）重数量不重质量。 在规划设计阶段讨论的重点经 常是设计几个洗手间，而基本不讨论洗手间的具体 设计细节。 （ 8）重面积不重功能布局。 在广告中、在现场销售人员的介绍中，一般都会突出强调洗手间的面积，几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。 （ 9）重装修标准不重基本功能配套。 装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一，但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研究。 （ 10）重主卧洗手间不重公共洗手间。 或许是由于买家主要使用的是主卧，因而从营销的角度，主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买 冲动，而公共洗手间则多数因陋就简，关心者甚少。 事实上从使用角度看，利用率更高的还是公共洗手间，并没有理由对其漠然视之。 （ 11）重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。 这实在有南辕北辙的嫌疑：购买大户型者多为实力派人士，一般都将重新设计装修，不用操心太多；而小户型买家多为工薪阶层，资金、时间相对较紧，因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。 （ 12）我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计错误。 上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是，出 现这些问题的其根源在于发展商和设计人员仍在用旧观念处理新住宅：仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地，而没有想到其应该是业主重要的享受区。 事实上，现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。 （目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议，拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动，理应集中，顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便，另外从接、排水管道的设置利用考虑，也应进入洗手间；反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调，而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便（即 使有干衣功能），洗衣机应设于晾衣阳台附近。 ）抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能，使用面积不应少于 6 平方米，否则必然出现空间局促、功能混杂，为业主带来使用中的互相干扰和不便。 由于不同购房目的及需求差异，目前消费者希望的洗手间面积集中于 6—— 7 平方米和 10—— 12 平方米两个区间，发展商因根据项目定位作恰当选择。 洗手间是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出现潮湿阴凉，从而滋生细菌病毒的地方，因而其采光通风特别重要。 尽管可以人工排风、尽管可以用电发光，但无论从能源利用角度还是人们对自然 风、太阳光天然的亲近感，洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，如能引入西晒，就更理想了。 另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局，上推式窗户是最适合洗手间的。 根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议， 80 平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论，需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。 公共洗手间通常不是业主装修的重点，因此由发展商提供统一装修较为合理，但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。 冬天不再去公共 澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流，因此浴缸在洗手间里不可或缺，尤其是主卧洗手间。 在一次对年轻人“理想生活”的调查中，不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里，边泡澡放松边给朋友打电话”，认为这是极现代、极浪漫的感觉。 三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间，这也值得发展商注意。 长方形洗手间的宽度不能太窄，否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。 而影响用具布局的主要因素是开门方向，因此推拉门是值得考虑的设计。 为安全起见，管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间 之外。 最近深圳即有一楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上，大受客户欢迎，预计类似概念将迅速得到普及。 „„ 只要真正心存“以人为本”的想法，真正想让洗手间成为业主的享受空间，您也一定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。 阳台 在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫情调的地方，因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有充足的阳光温暖冬天。 这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。 但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件 下，阳台也就被不少人家封闭起来，并被改造成一间小卧室或杂物堆放地，失去了其与自然交流的天性。 近年来，随着居住条件的大大改善，人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升，不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复，而且得到很大的发展，在设计上不断出新出彩。 双阳台：目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。 一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅 +餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。 内阳台：即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭 式阳台的一种升级。 内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰（只要我们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地，只要生态环境没有根本性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体，不仅可引入充足阳光，而且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。 内阳台特别适合北方地区，北京现代城是这方面的典型代表。 观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园„„优美的景观环 境能极大的激发买家的购买热情，增加楼盘的附加价值，面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。 观景阳台不仅强调人看景，而且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观。