万沐置业万源公园世家住宅项目可行性研究报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)

万沐置业万源公园世家住宅项目可行性研究报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

难度。 但是我们还是可以根据目前已经去化良好的项目给客户群体给出初步定位。 我司认为本项目的主力客户群为 县城政府公务员和事业单位职员 县城以及乡镇私营业者 农村富裕农民。 （二） 目标市场定位分解 目标客户类型 结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户比例如下： 客户类型 政府事业单位职员 私营业主 农村富农 在外做生意，打工人员 预期比例 3040% 30% 2530% 510% 来源区域 结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户将主要来自于萧县县城以及周边城镇，其次为萧县农村，同时可以吸纳少量在外发展人员作为有效补充； 年龄 该类客户年龄主要集中在 3045 岁，其中 3540 岁左右客户相 对更为集中。 职业 从我司对类似项目目标客户的分析来看，萧县主要客户职业为政府单位工作人员、老师医生，个体经营业主和农村富农。 文化阶层 文化阶层具有多样性，上到有本科，下到有小学，但是总体文化层次较低。 收入水平 根据我司对类似项目目标客户的分析以及萧县群众的聊天可得，一般政府工作人员工资较为稳定，但是相对较低，而私营业主收入较高，富农平均月收入在 3000 以上。 总体客户群的收入水平估计在 3000左右。 第 四 章 项目 建设 规划 一、 规划设计 的编制依据 （一） 国土资源 局提供的检察院西侧土地出让范围、 1： 500的高程地形图及该地块规划条件。 （二） 国家现行的相关设计规范及安徽省城市规划管理技术规定： 《萧县城区用地布局规划图》 《宿州市城市规划管理技术规定》 《安徽省公共建筑节能设计标准》 《安徽省居住建筑节能设计标准》 《民用建筑设计通则》 GB503252020 《建筑设计防火规范》 GB50016 2020版 《高层民用建筑设计防火规范》 GB5004595 2020 年版 《建筑内部装修设计防火规范》 GB5022295 《住宅设计规范》 GB500961999 2020年版 《住宅建筑规范》 GB503682020 《住宅设计标准》 DB62/2530112020 《城市道路和建筑无障碍设计规范》 JGJ502020 《公共建筑节能设计标准》 GB501892020 《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ262020 《汽车库建筑设计规范》 JGJ10098 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB5006797 《城市居住区规划设计规范》 GB5018093（ 2020 年版） 《商店建筑设计规范》 JGJ4888 《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑 部分） 2020年版 二、综合规划布局 由于地块整体规模相对较小，总占地面积 万余平方米，同 时建筑面积预计 15余万平方米，根据萧县市场偏爱多层的特点，这决定了本项目的产品形式为多层为主的社区。 为了增加本案的建筑产品的多样性，并且能充分使用容积率，规划将小高层的产品引进本案，以及因地制宜在本案中心位置增加别墅产品。 目的为提升本案的形象，作为本案标杆性产品。 建议本项目在规划上采取因地制宜的思想，充分利用好公园资源，根据地块不同位置的地形，整体规划，整体设计。 做好整个社区产品的多样性的同时又能让整个社区的产品互 相补充，互相联动，最终达到让整个社区的品质价值最大化； 三、建筑规划布局细节 在小区入口设置户外广场，可以结合项目商业配套、小区主入口、水景、轮滑等极限运动设施与广场相结合，在体现项目品质感的同时突出项目的整体居住氛围。 配套商业布置在地块临路部分，主要集中在公园路和小区入口规划路两旁； 建筑整体布局采用围合的布局方式，最大限度度减少高层建筑所带来的压抑感以及由于楼间距过窄导致的对视问题，同时可以使小区内部景观系统相对更为集中和完善。 本项目地块东侧为公园路，南侧为淮海东路，另外两侧环境较为理想，都处于龙山公园包裹内，而东，南临路位置为减少周边杂乱环境 对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染，建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离，使临周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升，同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。 为了能增加靠路位置的抗干扰性。 建议在靠路位置周边种植高大浓密的乔 木以形成一定的视觉屏障，使小区内外视线在一定程度上隔绝，从而形成小区内部较为独立和良好的景观和居住氛围。 （一） 小区入口及入口广场设置 为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念，建议将各组团人行入口和车行入口单独设置，这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响，同时也使社区安全性得到更加充分地保证。 结合项目地形条件，临路状况和初步规划，我司建议将东侧公园路设置人行入口，南侧淮海东路为萧县主干道之一，故设置人车混和出入口。 由于本项目面对的目标客户主要为萧县中高收入人群，他们对于项目品质有一定要求。 因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工具之一。 我司建议在图示位置设置一个入口广场，可以用喷泉、水景、等元素加以搭配，突出 项目的品质和品味感。 （二）交通系统设计建议 道路分级布置及人车分流 结合项目定位，我司建议本项目在交通系统规划设计中采用局部“人车分流”的作法，在增加小区安全性的同时进一步体现项目“以人为本”的设计理念，进一步提高项目产品使用的舒适度。 车行道：基于项目规模和特性，建议在小区内设置一条车行环道即可，在一定程度上实现局部人车分流。 在满足小区内行车要求的情况下尽 量减少车行道路的路径长度和路面宽度，避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害。 消防车道：为了增加小区的居住氛围和提升园林景观，建议将各组团内部的消防道全部设置为“隐性消防车道”，即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理，只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路草坪上行驶即可 ； 步行道路：即小区内人行道路，通常采用硬质铺装处理； 无障碍通道：为了充分体现项目以人为本的规划设计理 念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需 要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。 （三）停车系统 结合项目定位，以及考虑到萧县未来业主的私家车增加量，同时也为了提高居住品质，我司建议本项目可以设置部分一楼车库，然后再配以一定量的地面车位，这样能进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。 当然别墅区域，每栋别墅都必备至少一至两个独立车库。 四、 项目建筑户型设计 结合本项目定位、目标客户需求消费偏好特征以及我司所代理的同类楼盘中各种户型的销售进程，我司认为本项目户型主打三房户型，两房以及四房户型为辅助户型，具体户型面积及比例控制如下： 户型种类 户 型面积 比例 户型说明 两室两厅单卫（精致型） 90 左右 10% 低总价，基本使用功能及舒适度 三室两厅单卫（精致型） 100110 ㎡ 25% 精致三房两厅 三室两厅单卫（舒适型） 110115 30% 主打舒适型三房户型 三室两厅双卫（舒适型） 130135 20% 舒适大三房，符合目前市场消费倾向 三室两厅双卫（阔绰型） 135145 5% 迎合部分钟爱宽敞大三房客户群 四室两厅双卫（舒适型） 140 左右 10% 阔绰四房，满足小众高消费能力群体 （一）项目户型尺寸控制 从我司 对区域同类项目的目标客户分析以及对相关同类代理项目成交状况分析来看，本项目目标客户群体比较在意房间的方正与否和紧凑与否，他们希望能够用较小的户型面积来换取较高的舒适度，因此户型设计应尽量紧凑，避免户型面积的浪费。 从我司代理的类似楼盘以及区域内项目的成交状况来看，他们比较倾向于舒适的主卧、客厅和相对紧凑的其他功能空间例如次卧、厨房、卫生间、阳台等。 户型套内面积（㎡） 主要功能空间尺寸 客厅开间 （米） 主卧面积 （平方米） 厨房面积 （平方米） 主卫面积（平方米） 次卫面积 （平方米） 90(两 室） 不小于 不小于 15 不小于 8 不小于 6 —— 109112（三室） 不小于 15 不小于 8 不小于 6 —— 110115(三室） 不小于 15 不小于 8 不小于 6 —— 130133(舒适三室） 不小于 不小于 18 不小于 10 不小于 8 不小于 5 137143（阔绰三室） 5 以上 不小于 20 不小于 10 不小于 8 不小于 6 140 四室。