万全城cbd商务大厦可行性研究报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)

万全城cbd商务大厦可行性研究报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

数： 795 套 房屋栋数： 4 栋 户型面积： 112－ 169 平方米 总建面积： 平方米 容积率： 绿化率： 40％ 开盘日期： 2020－ 10（一期）、 2020－ 1（二期） 交 房 时 间 ： 2020 年 武 汉 万 全 置 业 有 限 公 司 万全城项目可行性研究报告 16 西北湖凤凰城主打户型为 130 平米左右的三房两厅。 该项目无论从规划设 计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的 住宅项目。 绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区最大的在 售楼盘。 一期临街，户型以三房两厅为主，均价在 6000 元 /平方米以下，与同 地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；而二期面湖，户型则以 150 平方米左右 的四室两厅为主，可以全观景观，价格当然就贵 了不少，达到 7000 多元 /平方 米，平均套均价都在 100 万元以上。 该项目目前已基本售磬。 ，主要购买对象 为高层商务人士和私营老板。 （二）两湖总都 项目地址：汉口北湖小路 99 号 销售均价： 7500 元 /平方米 总套数： 242 套 房屋栋数： 2 栋 户型面积： 12 170、 190、 252 平方米（ 4 种） 总建面： 54000 平方米 容积率： 绿化率： 30%.（地面 7 米架空园林景观） 开盘日期： 2020－ 11－ 30 交房时间： 2020－ 7－ 28 两湖总 都主推豪宅概念，房型多在 170 平方米以上。 该项目与西北湖凤凰 城临近，都是围湖而建，其湖景效果在这几个楼盘中最佳。 不过与西北湖凤凰 城有所不同的是，由于其占地面积的限制，两湖总都只建了两栋，对小区内整 体绿化景观建设有一定的限制。 在住宅品质上可以说与凤凰城不分伯仲，只不武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 17 过两湖总都在定位上更偏向于高端市场，户型也多为大气的豪宅，将业主锁定 为上流 名士。 目前，该项目已基本销售完毕。 （三）银鹤上林苑 项目地址：发展大道与新华下路交汇处 销售均价： 7800 元 /平方米 建筑面积： 平方米 绿化率： 30% 容积率： 4 开盘时间： 银鹤上林苑总占地面积 2 万余方，总建筑面积达 10 余万方，由三栋 2025 层高层组成，分 A、 B、 C 三栋，成半围合式分布。 小区采用人车分流的人性 化设计，整个小区地上部分没有车辆，保证业主安静和舒适性。 另外，小区有 1 万余方的豪华型会所，让您休闲、娱乐的同时，还可 以进行商务洽谈。 在小 区的内部还有 6000 平米的中心园林景观，让您的生活更加丰富，其户型面积 从 86 平米的两房到 125 平米的三房。 （四）大唐新都 (二期 )菱湖上品 项目地址：江汉区新华下路 169 号 销售均价： 8200 元 /平方米 建筑面积： 40000 平方米 绿化率： 33% 容积率： 开盘时间： 唐家墩公交站旁的大唐新都二期 菱湖上品，占地面积 7265 平米，建筑面武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 18 积 47000 平米；容积率高达 ，为一栋 25 层高的点式建筑；东西朝向的部分 建筑面对唐家墩路；项目南侧一大片以拆迁平整的空地，未来将会有其他建筑 项目，据了解，应该不会影响到该项目的采光； 13 层为商用配套，每层 米高； 4 楼为架空层，将建设 3000 平米的空中花园； 510 层为全装修小户型， 面积从 30 多平米到 70 多平米不等，共 216 套， 1125 层为复式楼，共 122 套， 面积在 95256 ㎡之间， 12 楼以上的房间可以看到菱角湖景。 地下停车位 150 个，自 9 月 29 日开盘以来， 338 套房源已经售出了 80%以上。 （五）新华明珠 项目地址：新华路 215 号（新华路与万松园正行交界处） 销售均价： 8500 元 /平方米， 80%已售。 三、目标消费群体定位 随着人们对生活质量和对居住要求的不断提升，我们在项目规划设计和定 位上不仅仅停留在简单解决“住”的问题上。 “万全城”项目除了主要针对本地高 端消费群体外，通过它典型复合型地产特点，从全方位满足来自全国不同地区 人们在武汉居住、写字楼、投资 要求。 （一）住宅 金融证券外资企业等中高层管理人员； IT 行业城市精英； 律师、医生、教师等高收入人群； 民营企业主； 外埠来武汉投资和贸易界人士。 （二）商业 1 、 地 产 投 资 ； 武 汉 万 全 置 业 有 限 公 司 万全城项目可行性研究报告 19 经营商户： （ 1）专业品牌连锁店、形象店（国际知名） ； （ 2）银行、证券等金融机构； （ 3）国内外知名商超市； （ 4）民营 企业。 （三）写字楼 （ 1）跨国公司拟在国内华中地区设立办事处或分公司或子公司 （ 2）银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业。 （ 3）部分政府事业单位 （ 4）本地的中大型企业 （ 5）专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务机构 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 20 第五章 建设地点及自然条件 一、地理位置 武汉是湖北省省会，华中地区 最大城市。 也是京广铁路大动脉与长江黄金 水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广 州，北上京城，距离均在 1000 公里左右，处于中国经济地理的核心位置。 世 界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了 汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。 武汉市现辖 9 个城区， 4 个郊区，面积 8476 平方公里，人口 837 万，其中城区人口 600 多万。 武汉的地理方位为北纬 30176。 3339。 、东经 114176。 1939。 ，位于长江中游，属亚热带湿润季 风气候 ，四季分明，平均无霜期约 240 天。 二、区域地质构造 武汉位于扬子地台北部， 秦岭地槽东段之南， 属淮阳山字形构造南弧西翼。 虽有多期造山运动复合影响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为一系列 走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西、北西西、北东和近东西向的正断 层、逆断层及逆掩断层。 本区分布的地层有古生界的砂岩、页岩、灰岩及泥岩； 中生界的砂砾岩、页岩及泥岩；新生界的粘土、砂、砂砾石等沉积物。 志留系 页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各层。 三迭系 地层常组成向斜的槽部。 东西部 的紧密褶皱（包括倒转）伴随压扭性断裂，反 映了当时强烈的南北向压应力（主应力）。 在南北向主应力支配下，还发育有 其它次一级的构造，即北北东及北北西两组张扭性断裂。 三 、 区 域 地 貌 武 汉 万 全 置 业 有 限 公 司 万全城项目可行性研究报告 21 本区地势大致东南高，西北低。 区内水系十分发育，长江自西南向东北至 天兴洲、阳逻镇折向东南，汉水自西北向东南至市区东折汇入长江。 长江、汉 水两岸湖泊星罗棋布。 区内中部及南部 为东西带状的剥蚀地形，长江、汉水以 南以剥蚀堆积地形为主。 西部及天兴洲长江南北两岸则以堆积地形为主。 区内 的丘陵走向近于东西，与构造线方向大致相近。 四、场地地基土、基岩构成及特征 经钻探查明，场区覆盖层为厚达 左右的第四系全新统冲积地层 （ Q4al） ,具有典型的二元结构。 即该覆盖层上部为约 10m 的一般粘性土，该 一般粘性土由粘土、粉质粘土、淤泥质土和粉土组成；覆盖层下部为砂土层， 由粉砂、粉细砂、细砂和中细砂混砾卵石组成，厚度近 33m，并具有随深度增 加颗粒由细逐渐变粗浙密实的沉积成 层特点。 覆盖层的平面展布较为稳定，上部一般粘性土分布稳定，但由于沉积环境 不同，一般粘性中各亚层工程性质差异较大；中部粉砂、细砂、中细砂混砾卵 石层平面分布及岩性都较稳定。 下伏基岩为泥盆系（ D）粉砂质泥岩或泥质粉 砂岩，该层顶板埋深在 左右，岩层倾角较陡，在垂直及水平方向上风化 程度不一。 根据本场地地层岩性，物理力学性质，本场地地层自上而下依次由 6 个单 元层 14 个亚层构成。 五、水文地质条件 本项目场地各地层的水理性质和富水性能，只有表层杂填土和下部砂、砾 卵石层为含水层，其余为隔 水层。 场地人工填土层中的上层滞水向基坑渗透， 会增大基坑内的排水量，故施工时宜设置隔水帷幕阻隔上层滞水，因填土位于 地表浅层，厚度不大，故处理较容易，可结合深层隔水一并进行处理。 根据水武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 22 样分析结果，本场地地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。 六、地震地质条件 武汉市区位于长江中下游地震带内，又称麻城 —— 常德地震带，属我国大 陆地震活动较弱的 地震带，具有强度中等偏低、频次不高、震源浅等特点，而 武汉市又是地震活动微弱、地壳相对稳定的地块。 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 23 第六章 项目的 SWOT 分析 一、优势（ Strength） （一）区位优势：项目位于武汉市商业中心区，地处武汉 CBD 金融一条 街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园、金融街与 之隔道相邻，中心区商务写字楼，娱 乐休闲和购物优势得天独厚且明显。 项目 所处地段有城市主要交通干道 —— 建设大道和政府正在规划的景观大道 —— 新华下路及青年路，交通顺畅通达。 （二）物业优势：本项目由于集高层临湖住宅、高层智能化甲级商务写字 楼和大型商业三位一体，体量大、档次高，自身功能配套齐全，因而拥有区内 其他项目无法比拟的独特优势。 （三）配套优势：项目周边或毗邻拥有金融街、酒店及商务配套，享有西 北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优势条 件，生活居住、商务娱乐、休闲购物等非常适宜。 二、劣势（ Weakness） （一）项目地块整体呈不规则形式状，一定程度上弱化了地块的价值。 （二）土地成本相对较高（地价昂贵、拆迁费用大） ，致使前期阶段投入 费用较多，对后期的开发和销售资金的回笼带来一定压力。 （三）本项目为公司开发的第一个项目，在本地市场的知名度与影响力有 一定局限性。 （四）噪音影响，项目所临两条市政道路，较大的车辆流量，为本项目带 来了交通便利的同时，较大的车流也带来了噪声的干扰，在解决项目噪声提高武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 24 隔音效果的同时也增加了项目的投资。 三、机会（ Opportunity） （一）项目地处武汉中心区，片区内名厦云集，消费水平为武汉市最高， 但本项目周边在建和在售高档物业已屈指可数，这些将会为本项目带来较多的 目标消费群。 （二）政府加大旧城改造力度，片区周边环境大为改善，周边景观环境、 配套将更加完善。 目前该片区成为众多置业者的首选之地，其认可度为武汉最 高，有利于将本项目树立成国际化高档物业形象，从而提升本项目的附加值。 （三） 近 年来武汉市高端市场发展势头良好， 本项目将借此良机创造新高。 四、威胁（ Threats） 2020 上半年开始，如新世界中心、时代广场、汉口新天地等兼有写字楼、 住宅、公寓、商业等多种物业的综合体项目开始显露武汉，市场竞争激烈。 随 着片区内众多物业的相继推出，会对本项目的销售造成一定的压力。 武汉万全置业有限公司。