郑州市商业项目-建业新天地商业项目调查报告(doc45)-其他行业报告(编辑修改稿)

郑州市商业项目-建业新天地商业项目调查报告(doc45)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

班博服饰 12 生活秀 服饰 13 天山羊绒羊毛衫专卖 13 步森服饰 14 恒源祥专卖 品牌男士服饰 14 左岸摄影 15 裕丰通讯 手机 15 新郎希努尔 服饰 16 塞宾 服饰 16 中国移动 通信 手机 17 班丽来 服饰 18 裤行 19 圣迪奥 服饰 20 裕达通讯器材公司 21 飞达电讯 22 郑州百货大楼 德克士 +百货 +家装设计 二七路 二七路 西大街（二七纪念塔 管城街） 路北侧 路南侧 序号 店名 经营品种 备注 序号 店名 经营品种 备注 1 天然商厦 通信产品皮鞋 132 平米 1 亚细亚商场 百货 2 利明眼镜城 2 郑州办公机具技术公司 3 川菜城 南下街 4 郑州市伟力机具技术有限公司 3 交通银行 5 商阜城售楼中心 4 清真彦楼 北下街 5 6 屈小丽美容院 南顺城街 7 勇邦美容美发用品 6 郑州市商业银行 8 名琴中心 各类乐器 7 管城区人民医院 9 商都琴行 各类乐器 8 徐工集团驻郑办事处 二、郑州市城区商圈业态调查分析 业态缺损  调查范围 以二七路、德化街为中心，西侧为中心，西侧为太康路、解放路、正兴街、福寿街、大同路、一、二马路等；南侧为人民路、西侧为人民路、西大街、花 园路。 调查范围覆盖二七繁华商圈。  郑州市城区商圈业态调查汇总（见附件） 分析结论：通过对郑州市主要商圈 95％以上商店的调查显示，其商业业态仍处于七、八十年代水平，没有适合二十一世纪人民消费断提高的创新品种。 例如，郑州现在还没有一家集购物、休闲、健身、娱乐餐饮等为一体的综合商厦。 购物民众未受到足够尊重。  丹尼斯、金博大门前没有休息设施，人们席地而坐。  丹尼斯、金博大门前人车混行，安全受到威胁。 车流不合理，停车不方便。 金博大和丹尼斯百货的人流量遥遥领先，这也是他们的销售量排名位居前两们的因素之一， 两家商场的地下量贩店的生意火爆，每人流量较平称。 郑州百货公司作为老牌商场，经过经营调整调整后，效益有所好转，但由于其商品多为中档商品，销售额增幅不大；其他几个商场的人流量差不多，与各自的经济效益相符。 物流组织混乱。 传统中心作用消退 二七路以西商圈业态分析  二七塔以西地区属中心较为繁华的地段，以服装专卖店为主，占 80％左右，属于中档商品聚集区，最为繁华是以金博大以及周围几家百货组成的商业圈，但仍以中档服装、其他商品为主，有一些高档品店。  西太康路前半段即为金博大商城。 后半段主要以化工机具、五金 、油漆为主，大部分为小型个体商户，在路的未尾有一个规模较大的“太康五金机电市场”。  解放路前半段在二七塔附近有 8 间 BALENO 等大众品牌的服装专卖店，顾客较多。 后面大部分路段店面稀少，只有几家菜馆、饭店。  福寿街至正兴街前半段经营商品基本相同为五金、油漆等，后半段经营范围多为小商品批发市场。 正兴街经营品种比较杂乱，既有服装专卖店，又有酒家等。  二七塔以北部分商品档次较高。 以南部分尤其是火车站附近档次较低。 二七路以东商圈业态分析  从花园路到紫荆山立交桥一段的临街店铺以及包括一个百货商场（正道花园商厦）为 附近居住居民及办公人员服务，商气一般，店铺经营内容较为分散，没有突出特色。  金水路在紫荆立交两侧路段，主要以政府机构为主（如：黄河河务局、河南省总工会等）在紫荆立交桥处（花园路、金水路、人民路、紫荆山路交汇处）是以“紫荆山百货”商城形成一个商气、人气、聚集点（但周边商业支撑不够）。 整个东面中的亮点是以人民路中段到“二七”塔和东太康路，形成了强烈的商业和人气吸引，供全市人来消费（而非只是周边），且特色突出。 从“丹尼斯百货”到“二七塔”形成了以百货 +品牌服饰 +专业音响设备的商业氛围。 值的一提的是在这一路段的中间 处集吃、喝、玩、乐、休闲于一体的“汇龙城”正在招商，占地 24325平米，建筑面积 82146 平米，近 800 平米豪华中庭， 8850 平米大型上升式广场绿地，和建业项目有一定可比性。  东太康路是以百货和休闲服饰为主：郑州百货大楼 +光彩市场（内约 500 个 10 平米左右非品牌服饰铺南） +青春休闲服饰专卖 +鸿成商业楼（正招商以服饰为主）。 这一块形成了点、线、面相互支撑，相互辉映和相互竞争，人、商两旺的市场气氛。 西大街东路到“二七”塔现正处于商品房和写字间开发状态，临时开发状态，临街商业气氛暂时较弱。 改造思路缺少创意 二七路商业圈出现了来自外部条件变化和内部条件恶化两方面的危机 .  从外部来看，其变化主要反映在以下几个方面：  伴随地价的上涨，郑州都市中心居住人口的郊外迁移；  伴随郑州郊外、周边人口的增加，副都市中心，副副都市中心的建设发展；  郑东新区的发展，交通系统的完善；  居民消费文化的价值意识的变化。  商圈内部条件的恶化主要表现在，随着经济的高速发展，道路交通问题日趋严重，由于其他街道均较狭窄，二七路的交通压力很大，加之购物人流的影响，车辆堵塞现象很严重，人车相互干扰，购物环境日益恶化。 二七商圈的三套改造方案已经公诸 于众，政府和社会各界对于此事的关注程度说明，二七商圈问题积重难返，必须花大力气改造，这也值得建业商城项目借鉴和反思。 第二部分 郑州商业新动向 一、业态创新已经萌动  德化街改造开街推迟，没有达到预期的目标，政府规划难以实现。 二七商圈的改建方案中也开始注重步行街的设计。 商业街的步行化改造并非是解决商业中心各种矛盾的灵丹妙药，它是吸引人，除不受干扰的良好的购物环境因素外，还与设施构成，交通便捷度等的综合改善等多种因素有关。  2020 年的三大节日期间商品销售额大幅攀升，金博大购物中心，丹尼斯百货、紫荆 山百货大楼等日销售额在平时的两倍以上，正道花园、商业大厦等部分都有较大增长。 市场竞争更加激烈。 2020 年思达商业、阿波罗连锁、万客隆、金博大、丹尼斯等的量贩不断壮大，经营范围增加，吸引众多消费者。 金博大碧波园超市开业后，就连创日销售额 130 万元以上的好业绩，思达商业已发展到 46 家连锁店，年销售额达 1 9 亿元，同比增长 194％。 新型业态掀起了郑州零售业底和新一轮的激烈竞争，彩电、空调、黄金珠宝首饰、保暖内衣等的市场竞争日趋激烈。 二、域外品牌鱼贯而入  随着沃尔玛、家乐福等世界零售巨头的跑马圈地，郑州零售业与 国际市场接轨，同在经济大潮中游泳的局面很快就会出现。 北京华联将在年内开业，汇龙城提出了 ShoppingMall 的经营业态，开业的剀利农万货经营面积 1 万多平方米， 1 至 3 层全做超市，从商品陈设、数据管理、物流配送来看，都相当细致精湛 ,这家新超市的经营特色：引进国外超市经营运作模式， 30％的商品将从国外进口，内部管理和外部营销力求与国际接轨，实现人性化、国际化。  北京华联的入驻，在郑州乃至河南都引起了强烈反响。 这几年郑州的商业太沉闷了，需要注入新鲜空气。 北京华联的入驻，对提升郑州市商业水平，促进业态升级，加快与国 际商业接轨， 有着积极的意义。 餐饮业对于聚集人气的作用逐渐成为共识，并在商场的功能调整中有所体现，如金博大引进必胜客，营业面积达 400 多平方米。 北京华联出近 1 万平米的面积搞餐饮，引入了麦当劳、罗杰斯、嘉年化、仙踪林等知名快餐。  麦当劳、肯德基、德克士等国外品牌还在大规模圈地，扩大规模；谭鱼头、武汉三五等国内外地饮食连锁店进入郑州的力度增强、速度加快，说明郑州饮食业的发展潜力很大。 居民的饮食消费支出增中，也给饮食业的发展奠定了良好的基础。 二七商圈将有望成为郑州的美食圈，把目前各家百货商场的餐饮面积相加，有 1 5 万平方米左右。 餐饮业在未来商场经营中的作用将逐渐扩大。 三、经营布局调整力度加大 不光金博大、丹尼斯等经济效益好的商场在调整布局，连一些一直保持沉默的国有商场也在进行经营结构、经营布局的调整，引进品牌档次在提升，合作形式更趋于多元化，招商力度在加大。  金博大被称做郑州商界的“领头羊”，商场经营结构调整后的 1 楼将增加工艺、珠宝、礼品等高档商品专卖区， 4 楼将突出运动休闲特色，服装新增品牌 100 多个，其碧波园店也将有麦当劳入驻，靠大卖场的规模效应吸引顾客，以综合性的餐饮、娱乐、服务培育亮点的经营理念付诸实施。 金博 大气派的中庭和良好的购物环境是其成功的关键因素之一。  效益较好的丹尼斯也在进行开业 5 年来的较大力度的调整。 其营业布局调整可谓“翻天覆地”，楼层的很多布局都在“大动干戈”，“流行时尚、精致生活、全家人的丹尼斯”是调整后中心思路。  紫百大楼的 1 楼与澳大利亚百灵集团联合打造“赛玛特量贩”。  错位经营久未有大作的郑百大楼做出了砍掉超市，侧重服饰、鞋类经营、贴近工薪阶层，以大众消费为经营策略的思路调整。  正道花园商厦再次“行动”起来，进一步提升经营品牌档次，坚持走“精品百货”的路子，引进北京赛特的品牌和管理，成为其一 大特色。  商业大厦也在积极寻求同其他企业的伤口作，融入其他业态的经营机制带来了新的变化。 放弃不具备竞争优势的经营品类，与其他商场形成“分层养鱼”、差异化的策略成为郑州商家的共识之一。 四、新区规划的提升作用 郑东新区作为城市扩大新建商务区已经开始启动。 五、竞争淘汰，无形之手显灵  国美、通利、八方等家电专业连锁店的异军突起，分流了大商场很大的家电消费群。 去年很多 大商场历史同比销售额下降的现象就说明，传统百货业态正在遭受着前所未有的冲击。 借此次大调整，金博大、丹尼斯不约而同把家电经营楼层上移，同时转向经营 “精品家电”，紫百、正道花园商厦、郑百也对家电做了大幅调整，转向利润空间较大的小家电、进口家电，增大“单位面积效益率”，与其他商场、专业店、专卖店形成借位的思路非常明显。  近两年崛起的、位于“二七”广场的金博大为迎接挑战，对二七路超市进行了调整，经营面积由 1000 平方米调整扩大到 9000 平方米，以追求货物充足、货品齐全。  随着业态的细分，郑州零售业的经营格局会形成以消费群、地理位置为标准的明确错位界限，根据自身实力，寻求最适合的经营模式，不再一味争“多功能、大规模”，相反随着百货业竞争形势的惨烈，一些实力较 弱的大商场可能会转向专业店经营，比如，正弘购物中心的服饰特色、会员制管理就是一种较明智策略。  各商家将眼光盯在了居民集中区，争先把触角伸向普通百姓。 据调查，郑州今年将是新店遍地开花之势，抢占“阵地”是大战的前奏，二次商战的好戏还在后面。 台商在郑州办的丹尼斯计划年内将其便民店由现在的 3 家扩张至 60 家左右，全部采取自营形式。 占地 20 多亩的物流配送中心已投入使用，同时在郑州东区原飞机场处圈定 70 亩地皮便于今后做大用场。 素以便民、利民为宗旨的小型连锁超市也不甘落后。 思达超市自成立至今，在郑州设 67 家门店，今年将把门 店扩至 100 家。 六、行内人士的觉醒  金博大在经三路北段要建造 万平方米的超市大卖场。 丹尼斯在加重连锁超市的投资比重的同时，也便利店的战场。 一些有着成熟国外超市经营管理经验的新商业巨头也闯入了视野。  郑州“国美”满足于在友谊店、未来店和花园店的“三足支撑”局面，今年准备再开 2 至 3 家大的店。 而通利胃口更大，准备在郑州市区一些家属院或居民小区新开 20 个网络店，目前正在“规划布局”。 第三部分 郑州商业态势分析 一、郑州城市基础环境概要 城市环境 （ 1）自然环境  河南省省会，位于中原腹地，黄河中 下游，是历史文化名城。  辖 5 市 1 县 6 区，总面积 平方公里，人口 628 万，市区人口 219 万人。  属暖温带大陆性气候，年平均气温 ℃ ，降雨量 640 毫米。  东接南京、济南、西邻西安，北靠石家庄，南毗武汉。  整个地区西高东低，属北温带，河流系黄河、淮河两大水系。 （ 2）交通环境  京广、陇海两大铁路干线交汇地，是贯通东西、连接南北的交通战略枢纽。  全国最大的铁路客运、货运中转站，亚洲最大的铁路货运编组站。  10 310 国道和郑、汴、洛高速公路在这里穿过，是国家重要的物流集散中心。  邮政、电信业务总 量居全国前列，是中原地区通向世界的重要门户。  拥有铁路、公路三个一类口岸和中国新郑机场。  “九五”未，全市拥有各级各类商品批发市场 117 个，其中农副产品市场 20 个，一个消费品市场 48 个，生产资料市场 40 个，食品副食市场 9 个。  各类市场中建筑面积在 1 万平方米以上的 37 个、交易额在亿元以上的 36 个，一些专业批发市场已辐射全国。 敦睦路服装市场、郑州鞋城、郑州建材大世界等交易量位居全国同类市场前茅。  商品零售市场，全市拥有 1 万平方米以上的大型商厦 12 座，年销售额都在亿元以上，已有 25 家连锁企业建成各种形式的连锁经。