淄博荣宝斋项目产品策划报告(30页)-其他行业报告(编辑修改稿)

淄博荣宝斋项目产品策划报告(30页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

从不同层面上吸引人流 一般来说，说服人从上往下走比说服人从下往上走要容易得多。 从项目本身功能规划设计来看：项目本身具有 5 层商场的设计， 在对于提升商场人流方面，主要通过室内的电梯提升人流； 两个中庭的设置  第一个中庭 1— 3 层设置一个中庭广场，借助于中庭广场聚集人气的作用，为中部的营业房带来充足的客源，有助于促进中部及北部营业房的销售。  第二个中庭 4— 5 层设置一个中庭广场，通过设置中空天棚进行采光。 同时，设立室外的大型手扶电梯上四层。 第二个“首层”设计 项目在室外设立大型扶手电梯直接上四层，直接将户外人流提升到四层，人为制造人流的运动，最大化将共青团路的人流吸纳到一楼和通过大型室外手扶电梯的人流提升到四楼，实现了 第二个“首层” 中国最大房地产 资源下载中心 的概念，实现商业价值最大化。 二） 手动扶梯 商场内手动扶梯不仅仅是人流的提升，是关系到商场交通组织的 重要部分。 对于手扶电梯的选择，选择斜度为 35 度的扶梯即可。 在手扶电梯的布局方面一半采用两种排列方式。 一种交叉剪刀式布置，上下人口首尾相接，能够从底层直接将一层一层地上到最顶层，中间不需要停留。 另一种是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的两侧，两层之间上下过程中需要步行一段距离。 这两种布置各有优势，前者方便通行；后者有助于鼓励购物者在各层面停留。 本项目建议采用第二种方式，便于在商场内形成“循 环”式人流。 在扶梯的设置方面，扶梯本身是一个视觉障碍，它的位置选择需要避免造成视觉的阻碍，一般都分布在中庭广场的两侧。 三）出入口设计及布局 对于本项目的 1— 5层的商场出入口的设计不仅要考虑数量、朝向，还要顾及整个商场人员流动的安全，人车交通的要求也不容忽视。 在设计时要对建筑形态进行规划，与其它的建筑符号组合形成独特的识别形象。 这样就不会因为周边环境的变化而被湮没，对整个商业物业的延续和发展有十分重要的意义。 对于本项目，主出入口设置在共青团西路（南向）。 主出入口向内凹入，并以个性鲜明的玻璃幕墙为主基调 ，同时辅以周边环境的配合（如绿化、小品点缀、休闲设施等）来实现吸引人气的目的。 此外，商厦还在多个临街面应设置多个次出入口，并根据每层特点采用不同 中国最大房地产 资源下载中心 的设计样式，在保证有效使用的同时，为建筑物增加更多的活泼元素。 在主出入口（共青团西路）设置多功能展示台，可以用作商品展示、举办活动，并于节假日组织商厦内的经营者、商家或其他机构联手举行各种商品的展示会、促销会及文艺活动，借助于这类型的活动为整个商厦带来兴旺的人气和足够的客流。  SOHO 公寓出入口的考虑 SOHO 公寓的主出入口，主要考虑到私密性和方便性。 主要选择的 位置主要考虑选择背离人流最大的商场出入口，在比较僻静的位置设置主出入口位置比较妥当。 四）客流导向系统设计 商场的客流导向设计不仅仅解决商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流与沟通关系、商场平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系。 良好的客流导向系统设计可以最大限度地避免商场内出现盲区和死角，并考虑到顾客在商场内浏览商品和购物时的感受，能够为消费者营造一个自然、舒适、轻松的购物环境。 项目的商场部分整体采用循环客流系统。 各个相对独立的购物空间可以通过路面、连廊及其它形式的通道联 系起来，各区既可以单独成块，又可采用半开放布局方式，环环相扣，形成一个循环的“购物环”。 中国最大房地产 资源下载中心 此外，再通过内部功能划分，使各购物区琳琅满目的商品争相辉映，令顾客在商场流连忘返，循环购物。 七、公共空间 商场的公共空间部分包括室外广场、内庭院、中庭院以及通道上的各个节点，它们在功能上不仅起着聚集和疏导人流的作用，同时也成为了商场的主题文化休闲中心。 一）中庭广场设置 设置中庭广场，其一，作为天然采光处，避免首层终年不见阳光的尴尬；其二，作为人流聚集和缓冲地带，起到吸引和分流的作用；其三，可以利用广场开展 各种经营活动，如开辟专柜、展示台、举办一些小型的室内展销活动和促销活动，亦可以作为公共休闲空间。  6— 21 层，则是通过进入电梯的空间，形成了一个小型出入过渡、交流的空间。 二） 每层设有休息区 在每条主通道及各个出入口设置一定数量的休闲椅，并布置相应的景观如雕塑、以及背景音乐，供购物者休息、欣赏，为消费者营造健康、舒适的购物空间，真正实现休闲购物的享受。 三） 主题文化休闲空间 从本项目的整体规划来看，商厦应留有一部分空间来设置相应的休闲空间，可以摆放 设置小型主题休闲区域， 能够使消费者感受到步 中国最大房地产 资源下载中心 行街内温馨的人情味，徜 徉或坐落其中，就能干受到自然、轻松的购物氛围，产生情感上的共鸣，增加购物吸引力。 四） 6 楼转换层的设置 项目两种不同物业类型的衔接的转换层将成为本项目的一个亮 点。 在 6 层转换层的设置中，主要考虑两个方面的作用： SOHO 公寓的酒店式住户大堂 项目 1— 5 楼属于商业物业，商业价值利用非常高。 因此，如何最 大利用商业面积创造商业价值成为首要问题。 在一楼设置的 SOHO 公寓的电梯堂只是一个狭小的通道。 SOHO 公寓的住户上升到六楼后，才开始进入真正的酒店式住户大堂，一方面通过酒店式电梯大堂体现了项目的高档次与价值。 另一方 面， 6 层的空间不仅仅是结构的转化，还是人流的转换。 住户人流达到 6 层后将马上进行分流，分别进入各个电梯大堂回到自己的楼层。 6 层的园林、会所 6 层的空间分为两个部分，一部分是露天的，主要考虑是园林环境 的营造。 由于项目本身用于环境营造的的面积比较少，因此，在 6 楼中露天部分用于园林环境的营造，同时，在一部分露天部分用于网球场等户外活动设施的设立。 另一方面，在 6 层中的封闭部分设立商务中心、健身中心、高级壁球室、商务会议室等大楼的配套设施。 中国最大房地产 资源下载中心 八、停车场 对于商场汽车停车场配套，首先要求提供足够的停车位 数量；其次要考虑到商场停车场使用方便程度。 对于本项目，按照规划必须有足够的停车位，因此建议在靠近共青团西路的沿街面建设地面停车场和建设一层地下停车场。 此外，还必须建。