海问分钟寺轻工产品商业区规划分析报告ppt(63页)-其他行业报告(编辑修改稿)

海问分钟寺轻工产品商业区规划分析报告ppt(63页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

 周边地区已经形成一定的规模，并且逐渐成熟的行业  行业产品生产量（或产值）足够大，足以支撑主体大厦的运转  行业产品的出口限制条件，出口量要达到一定规模  行业集中度  行业内主要生产企业的品牌效应以及国际知名度  行业企业原有供应渠道  …… BICI 第 页 30 行业选择  根据以上条件，通过初步调查分析，有些行业可以排除在外，有些行业可以优先考虑 造纸 日用化工 食品添加剂生产应用 食品 皮革 照明电器 制笔 日用玻璃 香精香料化妆品 发酵 羽绒 洗涤用品 眼镜 文房四宝 焙烤食品糖制品 糖业 电池 五金制品 钟表 塑料加工 少数民族用品 酿酒 牙膏 轻工机械 搪瓷 日用杂品 文教体育用品 饮料 乐器 室内装饰 陶瓷 工艺美术 包装装潢印刷 罐头 玩具 乳制品 衡器 家用电器 轻工成型工具 盐业 家具 自行车 缝纫 其他行业 可优先选择行业 可排除在外行业 BICI 第 页 31 出口贸易是影响商业模式选择的重要影响因素  主题大厦未来将会成为企业对外展示商品和洽谈主要场所，国际先进的电子商务平台为交易双方提供快捷、简便、安全、低成本的交易过程  我国近年来出口贸易保持持续稳定增长 全国出口统计102505001000150020202500300035002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月总额（亿美元） BICI 第 页 32 行业出口状况分析之一 —— 机电行业  机电产品出口是拉动全国外贸出口的重要力量 ，约占外贸总额的 40%以上  目前出口地区比较集中， 10个重点省市占全部出口量的 90%以上  主要贸易方式除一般贸易外，近年来加工贸易发展速度很快 全国机电产品出口统计0200400600800100012001400160018002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月总额（亿美元） BICI 第 页 33 行业出口状况分析之一 —— 皮革行业  皮革行业的出口量远低于机电行业，但发展比较平稳  目前在我国各地已经形成了很多具有规模的皮革原料及产品的集散地，例如河北辛集、浙江温州和海宁等 2 0 0 3 年皮革出口统计 0204060801001201407月 8月 9月 19月总额（亿美元）上表统计数据中皮革行业所含类别： 皮面皮鞋、旅行用品及箱包、皮革服装、毛皮服装、皮革手套、足排蓝球、皮革及生皮、靴鞋零件及类似品 BICI 第 页 34  北京市商业地产业态概况  分钟寺区域经济特性分析  项目可行性分析  基本财务测算  海问可以提供的服务 目录 BICI 第 页 35  模型基本假设  可选的开发模式  市场风险提示  主要结论 目录 BICI 第 页 36 建筑面积假设 规划总建筑面积（万平方米） 100实际可建筑面积（万平方米） 90地下面积（万平方米） 20回迁面积（万平方米） 12实地面积（万平方米） 40容积率  本项目位于东南三环的交接地带，共占地 40万平方米左右，预计总建筑面积达 100万平方米，容积率为  项目预计从 2020年开始启动，并初步假设通过三个阶段达到全部土地的开发 BICI 第 页 37 开发周期和销售比例假设  开发周期和每年的销售比例是影响项目投资和资金回收的重要因素，进而影响到项目的收益和风险  本案暂设为三个开发周期，分别于 2020年、 2020年以及 2020年进行，每个周期持续两年，既而投入使用并实现相应的收入和收益  考虑到产品推出后不可能在一年时间内全部租售完毕，我们根据翔实的市场调查依据对一个产品每年的租售比例作了假设，原则上定位 3年内租售完毕。 同时考虑市场经营风险对各类产品假设了 10％的空臵率和未租售率，使预测结果更为符合实际 开发周期假设开发周期 2020 年 2020 年 2020 年开发面积（万平方米） 25 50 25产品销售比例假设销售、出租进度 第一年（ 2020 年） 第二年（ 2020 年） 第三年（ 2020 年）50% 25% 25% BICI 第 页 38 建筑和开发成本假设  建筑和开发成本是进行财务预测的关键因素，为更为准确的完成财务预测，我们分别通过实地考察和不同案例的研究，运用科学的分析工具和模型，得出了以下几个影响主要的财务假设数据 项目 单位成本（元 / 平米） 注解土地费用 2725土地出让金 625拆迁费 2100前期费用 设计费 57 建安费 *3%勘测费 50可行性研究费 建安费 * 0 . 6 %招标费 建安费 * 0 . 5 %建造费用 1965建筑安装费 1900监理及绿化费用 65基础设施配套 400销售费 500 销售佣金、广告费、营业税管理费用 基础设施配套费和前期费用的 3%财务费用 见项目用款进展表不可预计费用 95 建安费的 5%总开发成本 BICI 第 页 39 销售和出租价格假设  销售和出租价格是不同于成本的影响财务模型最后结果的另外一个关键因素，具体体现在影响项目的收入以及收益  销售和出租价格的假设也是在经过周边地盘和相关资料充分的考究基础上进行的，可能由于一些个别要素的不同会有稍微的差别，但是并不影响整个模型表达的主要效果 注解商品房出售（元 / 平方米） 6000商业用房出售（元／平方米） 18, 假设为一般住房价格的三倍商业房出租（元 / 平方米 / 天） 同行价格地下车库出售价（元／平方米） 地下车库出租价（元／车位 / 月） 300每车位占地面积（平方米） 5租售价格：根据周边楼盘的一般情况以及项目的初步规划 BICI 第 页 40 资金来源假设  由于该项目建设需要大量的资金投入，根据相关行业的一贯做法，我们假设自有资金和银行贷款比例为 30： 70  我们选用三年期的银行贷款，每年支付利息，并于三年后支付本金。 根据银行贷款种类和相应的利率规定，项目需要承担 %的财务费用，该部分费用我们可以在项目用款进度表中明确的看到 小计自有资金（万元） 23,388 27,025 29,066 79,478贷款（万元）贷出 54,572 56,058 53,820 164,449偿还 0 0 0 54,572 56,058 53,820 164,449净贷款 54,572 56,058 53,820 (54,572) (56,058) (53,820) 0小计（万元） 77,960 83,083 82,885 (54,572) (56,058) (53,820) 79,478资金投入 BICI 第 页 41 项目计划用款表  在建设和开发费用假设的基础上，我们先对本项目的用款计划进行了测试，目的在于初步了解本项目的投资规模和主要的支出项目 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 总额土地成本 50,200 50,200前期费用 3,198 6,395 3,198 12,790建安工程费 23,750 71,250 71,250 23,750 190,000监理费用 813 2,438 2,438 813 6,500基础设施配套 10,000 20,000 10,000 40,000销售费用 12,500 25,000 12,500 50,000管理及其他费用 396 792 792 792 792 3,563财务费用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 67,762预备费 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500小计 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316项目用款计划表 ( 单位：万元） BICI 第 页 42 项目用款计划表（单位：万元）82313978981213197022519701367112149430316090,000180,000270,000360,000450,000540,0002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年总额时间数额前三年是资金压力较大的建设开发时期  由于本项目的大部分资金是需要由银行贷款解决的，因而通过了解项目的用款高峰是合理安排贷款规模的关键，进而有助于节约财务费用和整个项目的成本  从图表上可以看到，前三年的资金需求量最大，因而是资金压力最大的时期 BICI 第 页 43 可行的开发模式及特点  不同的开发模式有不同的收益和风险表现，我们这里将具体就以下三个模式进行详细的财务分析和预测，其他模式的预测也可以参照进行 模式一 1 住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租＝ 3:1，地下面积全部按车库出售 模式二 2 住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租＝ 1:1，地下面积全部按车库出租 模式三 3 住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租＝ 1:3，地下面积全部按车库出租 BICI 第 页 44 模式一主要收入构成  模式一的特点是能够以较快速度回收资金，但是因为出租的面积较少，将会在一定程度上影响该项目的持续盈利能力 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合计住宅出售面积（万平方米） 12 0 0 12单价（元 / 平方米） 6000 6000 6000销售率 90%收入（万元） 32400 16200 16200 64800商业用房出售面积（万平方米） 30 单价（元 / 平方米） 18,000 1。