山东滨河时代广场项目产品定位与规划建筑设计策划报告(doc26)-其他行业报告(编辑修改稿)

山东滨河时代广场项目产品定位与规划建筑设计策划报告(doc26)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

务水平给予了高 度 评价 借鉴意义为： 处于德州开发区的战略要地，占据城市发展前沿的有利位置。 ‚灰色消费‛带动了经营的火爆，同时政府关系处理非常到位，带动了大量的客源增长。 并邀请市领导担任名誉董事。 项目规模、服务档次、品牌高度及业态多样化一直处于德州领先地位。 企业家公馆 上风、上水、大气、庄重、尊贵，所有的元素在此得到体现，为‚财富‛的概念的提供了 业主身份形象 支持，体现了财 富的‚ 拥有性 ‛。 在会所南部地块建造具有每户的独立品质的小联排别墅区，体现出一派豪门大家的风范。 私密性、富贵气，以及‚豪门大院‛的感觉都能够得到体现，这就是公馆，成为莱芜市最高端住宅的象征。 通过以下几方面得到体现： A、优美的环境。 滨河游憩公园的建设，提高了小区的外部环境形象， 为业主奉献了一个能够玩耍、休憩的理想场所，并通过道路、水流与小区内景观形成浑然一体的感觉。 用水系 构筑小区内部景观的主轴线，环绕于各个建筑物，用景观桥、植物进行点缀，同时在小区内的各个地方做足立体绿化， 利用各种介面、空间，使绿色能够在 建筑物内外都能体现， 做到户户可看水景，户户可看绿化。 通过这种表现手法，树立本楼盘完全高于其他楼盘的环境形象，提高楼盘的附加价值，彰显出浓郁的贵族花园的气质。 B、顶级的业主。 作为‚财富基地‛，必然将价格提升到区别于一般楼盘的高度，同时客户定位必须高端。 提升楼盘卖价，可以从心理上刺激潜在客户，使潜在客户从第一印象上就可以将本楼盘与其他楼盘区别对待，赋予‚仰视‛的视角。 而销售价格的界定，使普通市民必然会感受到，本楼盘的未来的业主必然是高收入、高地位的群体，如企业主、高管、公务人员、私营业主等，这类人群本身就 是财富的拥有者。 C、生活方式的体现。 随着财富而来的，往往是生活方式的改变。 有一类高收入人群，他们早已模糊了‚工作‛与‚休息‛的界限，思考在家庭内外，应酬在各种场所，碰撞出能够影响一群人命运的精神火花，生活与工作两者间的空间与时间界定不很明显，交织在一起，带动了能够产生一大笔财富价值的重大决策。 其生活方式渲染了浓厚的独特色彩，从而形成了一 种‚ 财富 +生活 +生意 ‛的上层文化形态。 这里所展现与给予的正是这样一种富豪所独有的生活方式。 D、身份感的塑造。 将楼盘的定位与客户的定位相匹配，从而产生楼盘对客户的 心理归属感，并将其通过硬件的打造和软件的宣传，使其得到放大。 身份感的树立，需要从以下方面予以塑造。 一、渲染与宣传楼盘形象的高度，使消费者对其产生‚高档‛的感受。 二、使硬件品质的建设区别于普通楼盘，形成自身品牌。 三、完美化的服务与物业，使业主享受‚主人‛的尊贵感。 通过这些方式，树立楼盘形象，使潜在客户感觉到入住本楼盘能够符合自身的品位和地位，能够得到自己所需要的服务，从而使楼盘对潜在客户充满了向心力。 这样，使企业家公馆在一定程度上构成了 莱芜经济开发区的财富动力 借鉴案例： 北京的财富公馆 坐落于京城中央别墅区 —— 温榆河南岸，是以法式古典贵族风格著称的顶级别墅。 公馆四周为千亩以上生态绿化带簇拥，形成天然氧吧生活区。 附近高标准高尔夫俱乐部，马术俱乐部，国际学校、诊所等配套设施一应俱全。 其 倡导的 ‚ 财富 +生活 +生意 =中国富豪生活方式 ‛ 于国内尚属首创，是经过对国内外诸如纽约长岛、法国地中海、香港半山及浅水湾等长达两年的市场调研和对几十个富豪生活方式的摸底锤炼而成。 财富公馆法 式经典独栋别墅彰显尊贵身份，除传统的别墅居住功能以外，更是集商务、社交会馆于一体，顶级的设计使目前市场上的别墅及豪宅在功能与建筑 上与之无可比拟 ， 成为北京乃至国内无可比拟的创新性项目，成为中国新锐富豪真正所谓的别墅产品。 从而为我们提供了独特的借鉴意义： 完全从购房者的角度出发，提出了国内首创的生活方式， 能够最大限度的符合购房者的生活习惯和心理需求。 将会所的功能置于重要地位，从而满足了业主的多方面需求，使楼盘功能进一步完善，提高了市场竞争力。 采用欧式别墅风格，更容易展示建筑物本身的档次。 通过以上三种建筑形态，已经树立了本楼盘在莱芜市民心中的形象，于是，进一步考虑的是如何将楼盘推向市场，赢得客户。 所以，针对这一目 的，提出的定位为 莱芜的消费型高端社区 莱芜存在着一批高端人群，正在寻觅着这样的场所：能够体验消费的快感，能够感受心态的高端，能够享受居住的舒适，能够得到不受一丝干扰的私密享受 在寻觅中，本项目脱颖而出，所给予的正是这样一种客户需求，从而满足了这一部分目标客户的渴望。 在莱芜，我们就是要打造这样一种消费型高端社区。 这里，主要从两个方面进行阐述： 高端消费的档次 研究目标客户，必须要了解其需求，以此为基础塑造起适合目标客户需求的楼盘特征。 所以，有必要研究客户的欲望与心理 ，从而使我们的楼盘针对于目标客户而言，能够首先 满足目标客户的心理需求。 古人云：财不外露。 在寻觅中，这群人终于为心底需求找到了一个理想场所。 通过本楼盘内提供的各种商业业态的完善体现，使客户的各种消费需求得到释放，并使目标客户全面满足。 同时，高端的客户群对居住环境要求极高，所以楼盘的整体规划与景观必须能够给人以优质的环境享受，提供舒适的外部空间。 而建筑物的设计保证了业主对私密性的渴求，能够在自己的空间里享受一片完全没有外界干涉的自由生活，为业主创造最大的归属感与满足感。 在此基础上，进一步建立楼盘 的消费体系，从而能够 满足目标客户的高消费。 在这里，我们面对的是高消费和高端人群，所以我们的消费型配套和生活型配套必须有一种高度，才能够支撑起业主的身份需求。 本楼盘能够提供两种消费型是：交易型消费和物业服务型消费。 交易型消费指在商业消费场所通过货币流通得到的物质与精神的服务。 本项目主要体现在会所的经营，其高档服务能够大大提高项目的竞争力。 物业服务型消费指通过小区附属配套而享受的服务待遇，使业主切切实实体验到居家的舒适感。 市场竞争的激烈化，要求这两点必须完善，体贴到家，才能获得更好的口碑。 在此基 础上，使楼盘能够的消费形态与目标客户加以对应，从而针对客户，进行 消费心理细分。 我们的业主，往往是生活紧张、匆忙、业务繁杂、追求享受、眼光较高的人士，需要有服务人员打理其生活，为其做好后勤，避免后顾之忧，从而更好地投入事业中。 所以物业服务不应仅仅停留在‚收水费、扫大街、站门岗、贴通知‛等这样的深度，而要为业主的生活全面考虑，像‚ 家庭管家 ‛那样， 24 小时时时刻刻准备服务于业主， ‚一个电话，服务到家‛，提供细致服务，也就是 贴身管家式全程物业服务 ，做到 物业服务型消费的高档化。 同时，本项目庞大的消费型 配套，仅仅靠小区内业主是无法支撑的。 风情商业街会有商铺的存在，而会所要吸收莱芜各处的消费者前来。 所以要同时对小区外的消费者加以开放，使外部消费群体分流一部分我们的经营成本。 目标客户的细分 本项目主要抓住这样的群体： 三高群体（消费高、地位高、心态高）。 一、正在寻找一个商务交流与谈生意场所的企业主与企业高管，他们的要求可以从本楼盘得到满足。 二、正在寻找一处高档居所与私密性生活的富裕人士。 三、渴望创业与投资商业的持币观望者，风情商业街为其提供了优良的平台。 A、从身份划分 （ 1）、大型生产型企 业主及高管。 莱芜的企业以生产型为主，巨额的财富，使企业主及高级管理人员对生活品位的要求越来越高，对提高居住环境的要求越来越迫切。 而高端的心态，使其需要一种高档的居住形式来满足这种身份需求。 但是目前莱芜正缺乏这种高档楼盘，所以本项目的出现，正填补了这一空白。 （ 2）、中小型企业主、私营业主。 莱芜的主导产业为钢材业，以此为产业链，带动了大量中小型企业的腾飞，同时其他企业形式也一步步蓬勃壮大，使中小型企业主、私营业主具有足够的购买力认购本楼盘，而入住本楼盘也是对其身份的一种肯定与象征。 （ 3）、政府官员、事业 单位高收入群体。 这类人群极为注重身份感，并对私密生活的要求极高，同时追求生活水平与居住档次，本楼盘中的企业家公馆，恰好满足了这一要求。 政府、医院、银行等单位人群，具有极高的隐性收入，并具有复杂的家庭及社会关系，企业家公馆的户型格局可以为其提供了方便。 （ 4）、新兴的小型单位的创业者。 随着开发区的发展，会有越来越多的创业者及小型企业单位产生，而本项目的产权性质及建筑形式，正符合了办公环境的需求。 同时，莱芜缺乏成熟的、高档的写字楼，不能为小型企业提供良好的办公环境，而本项目能够弥补这一缺憾。 B、从地域划 分 （ 1）、开发区。 开发区的城市进程逐步发展，使周边的经济增长迅速提高，从而周边的高收入人群迅速增多，而距离原距住地交通难度加大，从而能够就近选择入住本楼盘。 同时，会展中心、一中新校、管委会办公大楼、海关、龙园、四星级的龙园宾馆、莱芜职业技术学院新校、等一批重点工程的运营，为本项目提供了良好的周边环境，也带来了高收入人群的进驻，为本楼盘提供了消费人群。 （ 2）、莱城区。 莱城区距离本楼盘较近，同时对于高收入人群而言，由于自具备汽车，使交通成为较次要因素。 由于开发区的区域价值的提升，配套的日益完善，更由于 本楼盘的高档化， 使莱城区的高消费群体能够被吸引到本楼盘。 （ 3）、钢城区。 钢城区作为工业区的定位制约，使其成为莱芜市污染最严重的区域，环境已越来越不适于居住。 然而工业最发达，尤其是莱钢的存在，产生了大批高收入者，其对居住环境的要求无法在钢城区得到满足，于是与本楼盘优良的内外环境形成了强烈的反差。 于是本楼盘对这部分人构成了极强的向心力。 （ 4）、异地置业。 莱芜市开发区与济南的对接以及济青高速的逐步开通，加深了莱芜与二者的联系。 与济南的交流日益深化，使越来越多的济南人来到莱芜、认识莱芜、接 受莱芜，并逐渐拉进心理距离感，从而提供了购买本楼盘的可能。 而济青高速、莱芜汽车新站等项目使本楼盘与外地的交流增强，进一步加深了异地置业的趋势。 同时越来越多的外地人选择在莱芜开发区投资、创业、居住，本楼盘恰好满足其商、住两种功能。 C、从事业阶段划分 （ 1）、成功人士。 普通住宅所表达的身份感、舒适度、方便性、私密性、功能性等都不能满足成功人士的需求，而本项目能够完全达到这些要求。 （ 2）、创业起步者。 创业的起步者，往往需要一个优良的办公环境，且不需要过大的办公面积。 同时为展示企业形象，会选择一处高档建筑。 而本楼盘能够满足这一需求。 同时，初步腾飞的 创业者，急于需要通过某种方式对自己的身份予以肯定，而入住本楼盘，恰好代表了这一身份名片。 通过上述描述，基本确定了楼盘的形象定位与客户定位，然而，楼盘自身必须要有其运营的功能支持，使楼盘充满生机。 给项目预留出充足的发展运营空间，力争项目的未来几年、几十年都能维护良好的经营场景。 同时，如此一个涵盖了各种建筑物、各种经营形式的项目 ,其推广运作及交房以后的经营，必须通过各种手段，使其生机盎然，避免成为一潭死水。 所以，我们提出了本项目以下几种 功能定位 ，并通过小区的工作 人员将各种功能加以串联，构成完整的运营体系和产业链条，从而扩大消费范围，提高消费收入。 居住功能 本楼盘的运营，最终落实到实现业主的居住，这将是本项目最重要的功能体现之一。 本项目提供了三种建筑形态实现这种功能： A、风情商业街 ‚开门是商铺，关门是别墅‛。 可以做商业，又可以做居住用，空间结构上采用叠拼别墅的形式。 使建筑同时具备商业性和居住性两种功能，以利于报批。 B、商务办公楼 作为会所的附楼配套，不排除其体现办公、配套等功能，然而最终落实为能够居住，推广时所用名称可称作‚空中花园‛，从而具备了 住宅的味道。 C、企业家公馆 体现了高端人士居所的大气、优雅、品位感，满足其生活的需求。 除此之外，小区设置了必要的附属配套功能：超市、贴身管家式全程物业服务等。 商务功能 体现其办公、社交、会议等各种功能，并塑造出统一的整体形象。 A、办公 本楼盘的潜在客户往往领导层，其生活方式决定了其居家、办公往往融为一体。 同时预计会有部分客户认购本产品后将其作为办公场所，所以企业家公馆、空中花园的户型设计能够提供这种功能。 B、社交 商务活动不可避免包含谈判、交流、聚会、企业沙龙等各种方式，企业家公馆的大尺度空间、多房间设计，能够满足空间需求，而会所的经营为其提供了良好的后备服务。 同时，会所本身餐饮等功能，也为社交提供了优良场所。 商业功能 风情商业街具备了开设店铺的建筑物格局，从而使购房者可以将常见的生活配套型商业，如超市、外卖、小吃、话吧、网吧等引入本社区，为这一功能提供了建筑的背景支持。 休闲功能 会所内，能够提供台球室、游泳馆、足浴、健身、 美容护肤室、 美容美发厅、健身房、 桌球室、乒乓球室、室内乒乓球、网球、 各种类型的发烧友俱乐部等等设施，给业主提供。